나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72241 [1] 경기도 포천시 화현면 지현리 196 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정심 · 평가일 2025.05.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경기도 포천시 화현면 지현리 소재""지현1리마을회관""남동측 인근에 위치하며
주변지역은 농경부락 및 농경지대로 형성된 교외지역임.

교통상황

동측 인근의 3Km 지점에 국도(37번)가 통과하고 있고 서측 인근의 마을중심도로(봉화로)에
대중버스 운행되고 있으나 대체로 교통여건은 다소 불편한 지역임.

형태 및 이용상태

기호(1~4) 공히 부정형의 형태로서 각 필지별 이용상태 등은 다음과 같음.
기호(1) : 농지, 묵전 상태이나 일부는 제시외건물 건부지로 이용중이며 동측의 하천구역
(명덕천)에 편입된 일부면적은 제방의 경사면을 이루고 있음.
(일부면적은 현황 도로임.)

기호(2) : 대부분 비닐하우스에 의하여 농지(전)로 이용임.(일부면적은 현황 도로임.)

기호(3) : 축사부지 및 묵전 상태이나 일부는 제시외건물 건부지로 이용중이며 동측의 하천
구역(명덕천)에 편입된 일부면적은 제방의 경사면을 이루고 있음.

기호(4) : 농지(전) 및 묵전 상태임.

인접 도로상태

기호(1, 2, 4)토지 : 소폭의 농로에 접하며 차량접근 가능함.
기호(3)토지 : 접근도로가 없으며 인접토지를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 지방2급하천
(명덕천)(저촉), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>, 하천구역(명덕천)<하천법>.

기호(2, 4)토지 :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 가축사육제한구역
(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

기호(3)토지 : 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(북부지역), 지방
2급하천(명덕천)(저촉), 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장
관리권역<수도권정비계획법>, 하천구역(명덕천)<하천법>.

제시목록 외의 물건

기호(1~3)지상에 제시외 건물이 수동 있음.

공부와의 차이

공부상 지목은 임야이나 현황은 대부분 '전' 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5)-가, 나 : 시멘트블록조 스레이트지붕 단층

외벽 및 내벽 : 시멘트블록 조적쌓기 마감.
바닥 : 마감재 없음.
창호 : 목재창.

이용상태

기호(5)-가, 나 : (폐)축사이며 공실상태임.

설비내역

부대설비 없음.

부합물 및 종물

기호(1~3)지상에 제시외 건물이 수동 있음.

공부와의 차이

기호(5)-나 건물은 공부상 면적은 196.8㎡이나 실측면적은 약 114.8㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 ; 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72241 (1)

물건 소재지: 경기도 포천시 화현면 지현리 196

토지 면적: 6,895.00㎡ (약 2,085.8평)

건물 면적: 393.60㎡ (약 119.1평)

감정가: 1,048,197,800원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 제외)

건물 용도: 동물 및 식물 관련시설 (축사)

1.2. 특이사항

법정지상권, 공동담보 물건

공부상 지목 '임야'이나 현황 '전' 등으로 이용 중

일부 토지 하천 구역(명덕천) 저촉 또는 포함

건물 일부 공부상 면적과 실측 면적 상이 (실측 면적 기준)

일부 토지 현황 도로로 이용 중

기호(1~3) 토지 지상에 제시외 건물 다수 존재 (매각 제외)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 경기도 포천시 화현면 지현리 소재 '지현1리 마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 농경부락 및 농경지대로 형성된 교외 지역입니다.

2.2. 교통 상황

동측 인근 3km 지점에 국도 37호선이 통과하고 있으며, 서측 인근 마을 중심 도로(봉화로)에 대중버스가 운행되고 있습니다.

전반적으로 교통 여건은 다소 불편한 지역으로 평가됩니다.

필지별 접근성: 기호(1, 2, 4) 토지는 소폭의 농로에 접하여 차량 접근이 가능하나, 기호(3) 토지는 접근 도로가 없어 인접 토지를 통하여 출입해야 합니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

기호(1~4) 토지는 모두 부정형의 형태를 띠고 있습니다.

주요 이용 현황은 농지, 묵전, 비닐하우스, 축사 부지 등이며, 일부는 하천 구역(명덕천)에 편입되어 제방 경사면을 이루거나 현황 도로로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 1995년 7월 18일 접수된 애경케미칼주식회사 명의의 근저당권(2억원)입니다.

이후 설정된 소유권이전, 근저당권 1건, 임의경매 개시결정 등은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 500,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 법정지상권이 기재되어 있습니다.

법정지상권의 성립 여부, 범위, 지료 등은 반드시 별도의 법률 검토가 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 박 (성함은 개인정보 보호를 위해 비공개 처리합니다.)

보증금: 5,000,000원

차임: 300,000원

전입(사업자 등록) 일자: 2018년 3월 8일

대항력: 없음.

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 회수를 위해 배당에 의존해야 합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 해당 보증금은 전액 배당받거나 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 추정됩니다. 다만, 배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 최종 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 포천시 화현면 지현리는 농업이 주를 이루는 전형적인 농촌 지역입니다.

주변은 농경지와 소규모 주거 시설이 혼재되어 있으며, 상업 시설이나 대규모 산업 시설은 미비합니다.

4.2. 주요 시설 현황

주요 건물 용도는 '동물 및 식물 관련시설'로, 축사로 이용되었거나 현재 이용 중인 것으로 파악됩니다.

인근에 '지현1리 마을회관'이 위치해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

가까운 편의시설로는 마을 단위의 소규모 상점이나 국도 변 시설을 이용해야 합니다.

종합병원, 대형 마트 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 차량을 이용하여 포천 시내 또는 인근 도시로 이동해야 합니다.

대중교통 이용 편의성은 다소 낮은 편입니다.

5.2. 교육시설

주변 지역의 교육시설은 상대적으로 부족할 수 있습니다. 자녀가 있는 경우 통학 편의성을 면밀히 고려해야 합니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 확인)

현재 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 산업 폐수 배출 시설 등)의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다.

본 물건 투자 결정 전, 외부 지도 검색 및 현장 조사를 통해 주변 환경을 상세히 확인하는 것이 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 인수 부담

본 물건은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '법정지상권'이 명시되어 있습니다.

이는 토지 소유주와 건물 소유주가 달라질 경우, 건물 소유주가 토지 소유주에게 지료를 지급하거나, 법정지상권의 범위에 따른 토지 사용 제약을 인지해야 함을 의미합니다.

법정지상권의 성립 여부, 범위, 지료 등에 대한 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한 및 하천 저촉

토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 성장관리권역 등 다수의 용도 및 행위 제한 사항이 적용됩니다.

특히, 기호(1) 및 기호(3) 토지의 일부는 지방 2급 하천인 '명덕천' 구역에 속하거나 저촉되어 있어, 해당 부분의 개발 및 이용에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 공부와의 차이 및 접근성

공부상 지목은 '임야'이나 현황은 대부분 '전'으로 이용 중이며, 건물(5)-나 역시 공부상 면적과 실측 면적이 상이하므로 실측 면적을 기준으로 판단해야 합니다.

일부 토지는 차량 접근 도로가 없거나 농로에 접해 있어 접근성이 취약할 수 있습니다.

제시외 건물은 매각에서 제외되므로, 이로 인한 토지 이용의 제약을 고려해야 합니다.

6.4. 임차인 관련 사항

임차인 박 는 대항력이 없어 보증금 회수에 문제가 발생할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은 긍정적이나, 최종 배당 결과를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 포천시 외곽의 농경지 및 축사 부지로, 넓은 토지 면적을 가지고 있으나 교통 여건이 다소 불편하고 주요 기반 시설 접근이 어려운 지역에 위치합니다.

등기부상 권리 관계는 비교적 깨끗하여 말소기준 권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나 '법정지상권'이라는 명확한 권리가 매각으로 소멸되지 않는다는 점에서, 투자자는 이 부분에 대한 철저한 법률적 검토와 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

또한, 하천 구역 저촉, 다수의 토지 이용 제한, 공부와의 차이, 제시외 건물 제외 등 물리적, 법률적 제약 요인이 다수 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 법정지상권 리스크 해소 시 잠재 가치

만약 법정지상권 문제를 해결하거나, 건물 철거 또는 토지 사용에 대한 협상이 원만하게 이루어진다면, 넓은 토지 면적을 활용한 개발 또는 농업적 재투자가 가능합니다.

넓은 토지 면적은 향후 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다.

8.2. 비교적 낮은 총 투자 비용 (인수 보증금 제외 시)

말소되지 않는 권리가 법정지상권 하나뿐이며, 임차인의 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 0원이라는 점은, 법정지상권 리스크를 감수한다면 초기 투자 비용 부담을 줄여줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 '법정지상권'이라는 중대한 권리 분석이 필요한 특수 물건입니다.

법정지상권의 존부, 범위, 지료, 건물 철거 가능성 등에 따라 물건의 실질 가치가 크게 달라지므로, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 법률 전문가의 자문 및 심층적인 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

일반적으로 법정지상권이 존재하는 경우, 해당 권리가 토지 사용에 미치는 영향(지료 부담, 개발 제한 등)을 고려하여 감정가의 50~70% 또는 그 이하로 입찰가를 산정하기도 합니다.

현재 제공된 자료만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 낙찰 시 예상되는 총 투자 비용(토지 매입비 + 법정지상권 관련 비용 + 추후 개발/활용 비용)을 충분히 고려하여 보수적으로 접근하시는 것이 권장됩니다.

따라서, 본 보고서에서는 예상 입찰가를 구체적으로 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.