나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12477 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 324-56 더에이치중화3차 101동 4층 404호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-03-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12477 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 324-56 더에이치중화3차 101동 4층 404호 도시형생활주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매8계 2025타경12477 | 소재지: 서울특별시 중랑구 중랑천로17길 14 The H 중화 3차, 101동 4층 404호 | 감정가: 280,000,000원 | 최저가: 280,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12477 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 중랑구 중화동 324-56 더에이치중화3차 101동 4층 404호에 위치한 다세대주택입니다. 감정가는 280,000,000원이며, 토지면적은 19.61㎡(약 5.93평), 건물면적은 27.12㎡(약 8.20평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 해당 건물은 2020년 6월 5일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 4층에 위치하고 있으며, 방 2개, 거실, 주방, 욕실 등으로 이용 중인 다세대주택입니다. 개별난방, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* * 입지조건

본 건은 서울특별시 중랑구 중화동에 소재하며, "중랑역" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대·연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 중랑역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형으로 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 토지는 남측으로 약 4m, 북측으로 약 2m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역 등에 해당됩니다.

주변에 중랑천이 흐르고 있으며, 중화2동체육공원, 중화수경공원 등이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* * 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 제공된 정보만으로는 복잡한 권리관계(근저당, 가압류, 압류 등)에 대한 상세한 분석이 어렵습니다. 입찰 전 반드시 등기부등본 등 관련 서류를 통해 권리관계를 면밀히 파악하고, 인수되는 권리가 있는지, 말소기준권리 등기권리 분석 및 배당 순위 등을 전문가와 함께 확인하시는 것이 필수적입니다.

* * 상권분석

본 건이 위치한 중화동 지역은 다세대·연립주택 및 단독주택이 밀집된 주거지역으로, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 특히 중랑역 역세권을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 상봉역 인근의 상봉먹자골목은 로컬 브랜드 육성사업지로 선정되는 등 지역 상권 활성화를 위한 노력이 이루어지고 있습니다. 이는 해당 지역의 잠재적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 역 주변 메인 상권에서 벗어날 경우 슬럼화된 지역도 일부 존재할 수 있으므로, 상세한 상권 분석이 필요합니다.

* * 생활정보

1. 교통 : 지하철 7호선 중랑역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인근에 있어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

2. 편의시설 : 건물 인근에 편의점, 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 분포하고 있어 생활이 편리합니다.

3. 주거환경 : 주변이 주거지역으로 형성되어 있으며, 중랑천과 공원 등 녹지 공간이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

4. 건물 : 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 개별난방, 승강기 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

* * 잠재적 리스크

1. 임대 현황 : 본 건의 임대 관계는 현재 파악되지 않았습니다. (임대관계 미상) 만약 임차인이 존재할 경우, 명도 관련 문제가 발생할 수 있으며, 인수되는 임차인의 권리가 있는지 확인이 필요합니다.

2. 내부 확인의 어려움 : 감정평가서상 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 내부 구조 및 이용 상태에 대한 정확한 확인이 어려웠습니다. 따라서 실제 내부 구조나 이용 상태가 집합건축물대장상의 현황과 상이할 수 있습니다. 경매 입찰 전 반드시 내부를 직접 확인하거나 신뢰할 수 있는 경로를 통해 정확한 정보를 파악해야 합니다.

3. 토지이용계획 제한사항 : 본 건은 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도 제한이 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역 등 여러 법적 제한 사항이 존재합니다. 이러한 제한은 향후 건물 증축, 개축, 재건축 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

* * 종합 의견

본 건은 중랑역 역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 주변 주거환경이 안정적이며, 중랑천과 공원 등 녹지 공간도 인접하여 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 임대 관계 미확인, 내부 확인의 어려움, 그리고 다양한 토지이용계획상의 제한사항 등은 투자 시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

* * 투자 포인트

1. 역세권 입지 : 중랑역을 도보로 이용 가능한 역세권으로, 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2. 신축 건물 : 2020년 준공된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

3. 주거 환경 : 중랑천, 공원 등 자연 친화적인 환경과 함께 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요가 예상됩니다.

4. 향후 개발 가능성 : 중랑구 지역 상권 활성화 노력(상봉먹자골목 등)은 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

다만, 철저한 권리분석과 현장 조사를 통해 물건의 실질적인 가치를 파악한 후 신중하게 접근하시기를 권장합니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매8계