나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12446 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 466-5 8층804호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 '장한평역' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상건물까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(장한평역, 5호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층 지상10층건 내 제8층 제804호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등,
창 호 : 새시창호 마감등임.

이용상태

공부상 원룸형(도시형생활주택)으로 기재되어 있음.
<후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 지하주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 건부지(도시형생활주택, 근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

장안동 466-5 :도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2018-08-16)(장안평일대), 도로(2018-08-16)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-05-01)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(최고높이제한구역)<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.
2) 기타
-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12446 (1)

* 소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 466-5 8층804호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층 지상10층 건물 내 제8층 제804호 (도시형생활주택)

* 건축일자: 2013년 11월 14일 사용승인

1.2. 감정가 및 면적

* 감정가: 125,000,000원

* 토지면적: 5.84㎡ (약 1.77평) / 토지지분: 5.84㎡

* 건물면적: 12.95㎡ (약 3.92평) / 건물지분: 12.9463㎡

1.3. 매각 대상

* 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 경매 구분

* 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (기존 주OOOOOOO으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 대상 물건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 '장한평역' 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통입니다. [cite: Appraisal Summary]

2.2. 교통 상황

* 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 장한평역이 소재하여 교통 상황은 보통입니다. [cite: Appraisal Summary]

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(장안평일대)

* 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 도시기타용도지역지구미분류(최고높이제한구역)

* 대공방어협조구역, 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2025년 02월 26일 주택도시보증공사의 가압류 (1,816,000,000원)

* 이후 접수된 모든 권리(압류, 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권(이지수, 135,000,000원)은 등기부상 말소 예정으로 기재되어 있습니다. [cite: Property Register Summary]

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 이지수 (전입: 2022-04-22, 확정: 2022-03-30)

* 보증금: 135,000,000원, 차임: 0원

* 주택도시보증공사(HUG)에서 해당 임차인의 보증금을 인수한 것으로 보입니다.

* '물건명세서 참고사항'에 따라 주택도시보증공사는 2026년 2월 13일자로 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. [cite: Property Statement Reference Notes]

* 등기부상 '주택임차권'은 '말소' 예정이며, '임차인 현황' 상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다. [cite: Property Register Summary, Tenant Status]

3.3. 인수되는 권리 및 금액

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 별도로 인수하는 유치권, 법정지상권, 대항력 있는 임차권 등은 없는 것으로 판단됩니다. [cite: Property Register Summary, Property Statement Reference Notes]

* 임차인의 보증금 135,000,000원은 HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 보입니다. [cite: Property Statement Reference Notes]

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 제공된 주변 매매 JSON 정보는 본건과 직접적인 비교가 어려운 다세대/연립주택 정보입니다. (건물 연식, 면적, 주택 유형 상이)

* 제공된 최근 매매 정보 (가격 단위: 만원):

* 2026년 5월: 장안동 349-12, 31.3㎡ (전용면적), 6층, 30,000만원 (3억원)

* 2026년 7월: 장안동 439-19, 58.25㎡ (전용면적), 3층, 38,000만원 (3억 8천만원)

* 2026년 7월: 장안동 397-8, 63.88㎡ (전용면적), 4층, 30,000만원 (3억원)

* 본건은 도시형생활주택 전용면적 약 3.92평(12.95㎡)으로, 제공된 비교 사례들과 면적이 매우 작아 직접적인 시세 비교는 제한적입니다.

* 본건의 감정가 125,000,000원은 전용면적 대비 평당 약 3,190만원 수준입니다. 제공된 비교 사례들의 평당 가격(약 470만원 ~ 960만원)과 비교했을 때, 감정가가 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 소형 면적의 희소성 및 특수성으로 인한 가격 차이일 수 있습니다.

4.2. 시장 동향

* 장안동 일대는 지하철 5호선 장한평역을 중심으로 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있으며, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 최근 서울시의 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주거 공간에 대한 수요는 꾸준히 유지되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

* 철근콘크리트구조 평지붕 지하2층 지상10층 건물이며, 본건은 8층 804호입니다.

* 건물 외벽은 석재붙임, 창호는 새시 마감입니다.

* 공부상 원룸형(도시형생활주택)으로 등재되어 있습니다. [cite: Appraisal Summary]

* 전용면적은 12.95㎡ (약 3.92평)으로 매우 작습니다.

5.2. 설비 내역

* 통상적인 위생, 급배수, 도시가스 난방, 화재탐지, 소화전 설비 및 지하주차장이 갖추어져 있습니다. [cite: Appraisal Summary]

5.3. 주변 편의 시설

* 장한평역 (5호선)이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인근에 버스정류장이 다수 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 도시 계획 및 이용 제한 사항 상, 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 명시되어 있지는 않으나, 정확한 확인을 위해서는 현장 조사 및 건축물대장, 토지이용계획 확인원 등을 통한 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* '대항력 있는 임차인'이라는 문구가 최초 정보에 포함되어 있으나, 등기부 및 임차인 현황에서 '대항력 없음', '말소 예정'으로 명확히 확인되었습니다. [cite: Property Register Summary, Tenant Status]

* 주택도시보증공사(HUG)에서 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출함에 따라, 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 없는 것으로 판단됩니다. [cite: Property Statement Reference Notes]

6.2. 법적/행정적 제한

* 토지이용계획 상 다수의 제한 사항이 존재하나, 이는 해당 지역의 일반적인 용도지역(준주거지역, 지구단위계획구역 등) 및 건축 관련 규제로 판단됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 동대문구 장안동 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택입니다.

* 등기부상 대항력 있는 임차인의 존재가 최초 명시되었으나, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 상황으로, 해당 리스크는 해소된 것으로 보입니다. 이는 본건의 가장 큰 쟁점이자 잠재적 위험 요소를 제거하는 긍정적 요소입니다.

* 건물 자체는 사용승인 후 약 10년 이상 경과하였으나, 철근콘크리트 구조로 관리 상태는 보통으로 예상됩니다.

* 매우 작은 면적(약 3.92평)이므로, 투자 또는 실거주 목적을 명확히 하고 소형 주거 공간의 시장 가치를 신중하게 판단하여 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적의 희소성: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주거 공간에 대한 수요는 꾸준할 수 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 장한평역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

* 보증금 인수 부담 없음: HUG의 확약서로 인해 임차인 관련 보증금 부담이 없으므로, 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 125,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (HUG 확약서 확인)

* 임차인 보증금: 135,000,000원. 이는 감정가보다 높은 금액으로, 실제 시장 가치가 감정가보다 높을 가능성을 시사합니다.

* 주변 시세 (비교 사례): 제공된 비교 사례들의 면적이 본건보다 훨씬 커 직접적인 가격 비교는 어렵습니다. 해당 사례들의 거래가는 3억원 ~ 3억 8천만원 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본건의 감정가는 125,000,000원입니다.

* 임차인 보증금이 135,000,000원임을 감안할 때, 시장 가치는 감정가보다 높을 가능성이 있습니다.

* 따라서, 감정가를 기준으로 하되, 시장 가치를 보수적으로 반영하여 아래와 같이 제안합니다.

* 약 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

* (이 금액은 주변 시세, 경매 시장 분위기, 본인의 자금 계획 및 수익률 분석 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.