나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12567 [1] 서울특별시 강북구 수유동 519-1 예움하우스 4층 404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 실버스타 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 ""서울우이초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제404호서,
(사용승인일: 2018.01.16)

외벽: 석재붙임 등 마감,
내벽: 샷시창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, CCTV설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

강북구 수유동 519-1: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

강북구 수유동 519-76: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 주택임차권(2024년 8월 6일 서울북부지방법원의 임차권 등기명령(2024카임472))이 설정되어있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12567 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 519-1 예움하우스 4층 404호

용도: 다세대주택

감정가: 219,000,000 원

토지 면적: 30.36㎡ (약 9.19평)

건물 면적: 34.86㎡ (약 10.55평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강북구 수유동 "서울우이초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하며 교통상황은 보통임.

인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 4M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 본건이 소재한 강북구 수유동 519-1번지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 부산지방법원 2022카단105889 가압류 (갑3)

인수되는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권 (홍 , 보증금 203,000,000원)

권리분석 요약: 말소기준권리보다 선순위인 주택임차권(홍 )이 존재하며, 해당 임차인은 대항력이 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 함.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(홍 )

* 보증금: 203,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-07-24

* 확정일자: 2018-07-23

* 대항력: 있음

* 비고: 배당신고일자 2024-08-12. 매수인이 인수하는 보증금으로 추정됨.

4. 상권분석

주위 환경: 본건은 서울 강북구 수유동의 일반적인 주거지역에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 형성된 주거 생활권임.

잠재적 상권 가치: 지역 주민을 위한 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 편의를 제공하는 상권을 형성하고 있음.

5. 생활정보

교육시설: 인근 서울우이초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호한 편임.

교통시설: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 원활한 편임.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 본건의 가장 큰 투자 위험 요소는 대항력이 있는 임차인 홍 의 보증금 203,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 한다는 점임.

부동산 가치 대비 높은 임차 보증금: 제공된 최근 시세 자료에 따르면 본건의 시장 가치가 임차인의 보증금보다 낮을 가능성이 있으며, 이 경우 매수인의 실질적 인수 비용이 부동산의 시장 가치를 초과하여 상당한 금전적 손실을 야기할 수 있음.

총 채권액: 등기부상 총 채권액(1,402,000,000원)이 높아 경매 과정에서의 예상치 못한 변동성이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 203,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 있는 물건임.

인근 시세 및 감정가와 비교 시, 임차인의 보증금이 부동산 가치 대비 상당히 높아 투자의 위험도가 매우 높은 상황임.

건물 자체는 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물로 상태는 양호할 것으로 예상되나, 복잡한 권리관계로 인해 철저한 사전 조사가 필수적임.

8. 투자 포인트

입지: 서울 강북구 수유동에 위치하여 서울 시내로의 접근성이 비교적 용이함.

신축 건물: 2018년에 사용승인이 완료된 다세대주택으로, 건물 노후도가 적어 즉시 거주 또는 임대가 가능할 수 있음.

향후 개발 가능성: 주변 지역의 재개발 또는 도시계획 변경 등에 따라 잠재적인 가치 상승 여력이 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 제공된 최근 매매 사례 중, 2015년에 건축된 44.5㎡ 다세대주택(북한산드림빌)이 2026년 7월 7일 200,000,000원에 거래되었음. 이를 기준으로 평당 약 4,494,382원의 시세로 환산할 수 있음.

* 본건 건물 면적 34.86㎡ (약 10.55평)에 이 시세를 적용 시, 예상 시세는 약 156,670,000원 수준임.

* 본건의 감정가는 219,000,000원으로, 최근 시세 거래가보다 약 39% 높게 책정되었음.

권리 분석 및 위험 고려:

* 대항력 있는 임차인 홍 의 보증금 203,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 상황임.

* 상기 분석된 예상 시세(약 156,670,000원)가 인수해야 하는 임차 보증금(203,000,000원)보다 낮으므로, 명백한 네거티브 에쿼티(Negative Equity) 상황에 해당함.

* 이는 경매 낙찰 후, 보증금 잔액을 추가로 부담하게 될 경우 총 인수 비용이 부동산의 시장 가치를 초과할 위험이 매우 높음을 의미함.

예상 입찰가:

* 위와 같은 심각한 위험 요소를 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 매우 보수적으로 접근해야 함.

* "인수 보증금'을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 현재 부동산 시장 가치(약 156,670,000원)에서 인수 보증금(203,000,000원)을 제외하면 이론적으로는 마이너스 금액이 산출됨.

* 이러한 네거티브 에쿼티 상황을 감안할 때, 본건에 대한 입찰은 매우 신중해야 하며, 경우에 따라서는 입찰을 포기하는 것이 합리적인 판단일 수 있음.

* 만약 입찰을 진행할 경우, 예상되는 총 인수 비용(입찰가 + (203,000,000원 - 경매 절차에서 임차인에게 배당되는 금액))이 부동산의 실질 가치를 초과하지 않도록 매우 낮은 금액으로 접근해야 함.

* 이에 따라, 매우 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 10,000,000원 ~ 30,000,000원 범위로 제안하며, 이는 낙찰 후 임차인과의 협상, 추가 보증금 인수 가능성 등을 철저히 검토한 후 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.