나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12556 [1] 서울특별시 중랑구 망우동 435-12 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 '면일초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '정방형'의 토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 세멘와즙지붕 지하1층 지상2층 건물로서,
(사용승인일: 1977.08.22)
외벽: 치장벽돌붙임 마감 등,
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 현황 '주택 및 창고'로 이용중임.(후첨 ""내부구조도""참고)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건에 제시외물건㉠~㉣이 소재하고 있으며, 면적은 개략적인 실측 면적을 기준으로 하였고 현황 및 관리상태 등을 고려하여 원가법을 기준하되 관찰감가를 병용하여 감정평가 하였음.(후첨 ""지적도 및 내부구조도""참고)

공부와의 차이

본건 건물 기호(가)의 공부상 지층 용도는 '주택'으로 등재되어 있으나, 현황 '창고'로 이용중인바, 이를 고려하여 감정평가 하였음.(후첨 ""내부구조도""참고)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 중랑구 망우동 435-12번지에 소재하는 단독주택으로, 서울북부지방법원 2025타경12556 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정평가액은 850,764,720원입니다. 토지 면적은 117.00㎡ (약 35.39평)이며, 건물 면적은 132.22㎡ (약 39.99평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 건축물대장상 용도는 단독주택입니다. 건물의 구조는 연와조 세멘와즙지붕 지하 1층, 지상 2층으로 1977년 8월 22일에 사용승인되었습니다. 제시외 건물면적은 22.60㎡ (약 6.84평)이며, 이 또한 일괄 매각에 포함됩니다. 채권자는 주식회사한국비즈니스금융대부입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 중랑구 망우동에 위치하며, 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다. '면일초등학교' 동측 인근에 자리하고 있으며, 차량으로의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다. 본건의 남동측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2014년 2월 7일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권(을3)이며, 이보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다. 등기부채권 총액은 302,200,000원입니다.

건물 및 토지 등기부에는 여러 소유권 이전 및 근저당권, 임의경매 개시 결정 등기가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 장정민

보증금: 83,000,000원, 차임: 0원

전입/확정일자: 2016년 4월 25일

배당신고일자: 2025년 6월 4일

대항력: 없음

* 임차인: 한윤정

보증금: 155,000,000원, 차임: 0원

전입/확정일자: 2016년 9월 26일

배당신고일자: 2025년 7월 23일

대항력: 없음

* 임차인: 황진규

보증금: 34,000,000원, 차임: 0원

전입/확정일자: 2018년 3월 19일

배당신고일자: 2025년 6월 16일

대항력: 없음

상기 임차인들은 모두 대항력이 없어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서 상 '일괄매각' 및 '제시 외 건물 포함(면적 약 4㎡ 계단실, 면적 약 4.7㎡ 1층 소재 창고, 면적 약 4.7㎡ 2층 소재 창고, 면적 약 9.2㎡ 복도 및 화장실)'이라는 내용이 명시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 서울특별시 중랑구 망우동 지역의 단독주택 밀집 지역 내에 위치합니다. 주변에 학교(면일초등학교)와 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

인근 유사 부동산 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 망우동 456-8번지 (지은아트빌B동, 다세대, 2007년 건축, 전용 52.93㎡) 28,000만원 거래

* 2026년 5월, 망우동 163-62번지 (그린빌라가동, 연립, 1986년 건축, 전용 81.52㎡) 22,000만원 거래

* 2026년 5월, 망우동 458-10번지 (드림캐슬, 다세대, 2019년 건축, 전용 44.6㎡) 40,000만원 거래

위 정보는 연립 및 다세대 주택 거래 사례로, 본 건 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 또한, 제시된 거래 시점(2026년 5월)은 현재 시점과 차이가 있을 수 있습니다. 본 건은 단독주택으로서 토지 면적(117㎡)을 기반으로 한 가치 평가가 중요하며, 주변 연립/다세대 시세는 지역 내 부동산 가치를 가늠하는 참고 자료로 활용될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 면일초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다. 또한, 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 단독주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다. 건물은 1977년에 건축되어 노후화가 상당하나, 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비는 갖추고 있습니다. 현재 건물은 주택 및 창고로 이용 중이며, 공부상 지층 용도는 '주택'이나 현황은 '창고'로 이용되고 있어, 현황 이용 상태를 고려한 감정평가가 이루어졌습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1977년 건축된 건물로, 상당한 노후화가 진행되어 향후 수리 및 유지보수에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축, 재건축 또는 용도 변경 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 일괄매각에 포함된 제시외 건물(약 22.60㎡)은 계단실, 창고, 복도 및 화장실 등으로 구성되어 있으며, 현황과 공부상 차이가 있을 수 있으므로 정확한 현황 파악 및 법적 지위 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 명확히 파악되지 않은 점은 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다. 다만, 본건의 임차인들은 모두 대항력이 없어 임차인 관련 명도 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

서울특별시 중랑구 망우동에 위치한 본 단독주택은 서울이라는 입지적 강점을 가지고 있으나, 1977년 건축으로 인한 상당한 건물 노후화와 다양한 도시계획법규상의 제약이 존재합니다. 이러한 요소들은 건물의 가치 상승 잠재력과 개발 가능성을 제한할 수 있습니다. 임차인은 모두 대항력이 없어 명도 부담은 크지 않을 것으로 보입니다. 감정가는 8억 5천만 원대이나, 건물의 상태 및 법적 제한 사항을 면밀히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 시내 주거용 부동산으로서의 기본적인 가치 보유.

* 117㎡의 대지 면적은 향후 활용 가능성을 제공.

* 일괄매각 및 제시외 건물 포함으로 인한 추가적인 공간 활용 잠재력.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 위험이 낮음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 850,764,720원입니다. 주변 시세 정보는 연립 및 다세대 주택의 거래 사례로, 본 건 단독주택과의 직접 비교에는 한계가 있습니다. 제시된 거래 사례들을 참고할 때, 인근 지역의 주택 가격대는 건축 연도, 면적, 주거 형태에 따라 다양하게 형성되어 있습니다.

본 건은 건물의 노후화 및 다양한 법적 제한 사항을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80% ~ 120% 범위에서 결정될 수 있으나, 본 건의 경우 건물 노후화 등을 감안하여 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 6억 8천만 원 ~ 7억 6천 5백만 원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 산정 시에는 추가적인 현장 답사를 통한 건물 상태 확인, 주변 시세에 대한 보다 정확한 조사, 향후 발생 가능한 리모델링 또는 재건축 비용, 명도 관련 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다. 상기 예상 입찰가는 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 낙찰가는 경매 시장 상황 및 경쟁 입찰 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.