나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12495 [1] 서울특별시 도봉구 창동 608-204 제일그린빌 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예지 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 ""창림초등학교"" 북서측 인근에 위치며 주위는 단독주택
다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고, 노선 버스 정류장 및 지하철 역과의 접근성 등으로 보아 대
중교통 이용의 편의도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 6층 건내 2층 201호로서,
외벽 : 석재 및 벽돌 치장쌓기 마감,
창호 : 샷시 이중 창임.

이용상태

오피스텔(별첨 '내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서 집합건축물(다세대주택, 오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축
법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수
도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12495 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최

2.

* 소재지: 서울특별시 도봉구 창동 608-204 제일그린빌 2층201호

* 용도: 오피스텔

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 315,000,000원

2.

* 토지면적: 22.23㎡ (약 6.72평)

* 건물면적: 59.90㎡ (약 18.12평) (전용면적 기준)

* 토지/건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 창림초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.

* 교통 접근성: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 노선 버스 정류장 및 지하철 역과의 접근성 등을 고려할 때 대중교통 이용의 편의도는 무난합니다.

2.

* 도로 상태: 본건은 동측으로 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

2.

* 말소기준권리: 본 경매물건의 말소기준권리는 을구 3번 근저당권(김정권, 75,000,000원, 2018-10-25 접수)입니다.

2.

* 인수되는 권리: 을구 4번 주택임차권(최규평, 230,000,000원, 2024-10-07 접수)은 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔여 금액을 낙찰자가 인수해야 합니다.

2.

* 주요 등기 현황:

* 소유권 보존: 주식회사제일종합건설 (2018-04-09 접수)

* 소유권 이전: 천설 (2018-10-15 접수)

* 본 건은 소유권 보존 및 이전 등기 이후 근저당, 가압류, 압류 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 이들 대부분은 말소기준권리보다 후순위로 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

2.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최규평

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-10-16

* 확정일자: 2018-10-10

* 대항력: 있음 (인수 대상)

* 배당 신고일자: 2024-10-07

* 임차인: 최정환

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-10-25

* 확정일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

* 주의: 임차인 최규평은 대항력이 있으며, 보증금 230,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔여 금액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

4. 상권분석

2.

* 주변 상업 시설: 본건은 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

2.

* 오피스텔 시장 동향: 해당 오피스텔의 정확한 현 시세 분석 및 시장 동향 파악을 위해서는 최근 실거래가, 유사 조건의 오피스텔 매매 및 임대 사례, 지역 내 공급량 및 수요 변화 추이 등에 대한 추가적인 심층 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

2.

* 교육 시설: 창림초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

2.

* 편의 시설: 주위의 주택, 오피스텔, 근린생활시설 밀집 지역의 특성상 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

2.

* 건물 설비: 위생 및 급·배수 설비, 난방 설비, 소화 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

2.

* 임차인 인수 부담: 대항력 있는 임차인 최규평의 보증금 230,000,000원 중 배당 후 잔액 발생 시, 이를 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다.

2.

* 도시계획 및 건축 제한: 본건 토지는 도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하므로, 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

2.

* 공동담보 물건: '공동담보' 표기가 있는 것으로 보아, 본 건 외 다른 담보물건이 존재할 수 있습니다. 이는 채권자들의 우선순위 및 배당 과정에 영향을 줄 수 있으며, 전체 채권액 대비 본 건의 비중을 파악하는 것이 중요합니다.

2.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 현재까지의 조사 결과, 본건 물건지 인근에 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 서울시 도봉구에 위치한 오피스텔로, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 가장 큰 투자 리스크 요인입니다. 교통 및 생활 환경은 양호한 편이나, 지역 토지이용계획상 제한 사항을 고려해야 합니다. 따라서, 인수되는 임차인 보증금을 충분히 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

2.

* 서울시 내 위치: 서울특별시 도봉구라는 지리적 이점을 가지고 있습니다.

2.

* 잠재적 가치: 오피스텔로서 향후 시세 상승 또는 임대 수익 창출의 가능성을 기대할 수 있습니다. (단, 지역 내 오피스텔 공급 및 수요 동향 분석이 선행되어야 합니다.)

2.

* 소액 투자 가능성: 인수되는 임차인 보증금 부담을 고려한 합리적인 가격으로 접근 시, 상대적으로 적은 투자금으로 부동산 투자를 시작할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

2.

* 입찰가 산정 기준: 예상 입찰가 산정은 제공된 감정가(315,000,000원)와 가장 큰 리스크 요인인 인수되는 임차인 최규평의 보증금(230,000,000원)을 최우선으로 고려하여 보수적으로 접근합니다.

2.

* 시세 분석 및 예상 입찰가:

제공된 정보만으로는 현재 시장 가격을 정확히 산출하기 어렵습니다. 현 시세 분석은 실거래가, 유사 물건의 최근 경매 낙찰가, 지역 내 부동산 시장 동향 등 추가적인 조사와 분석이 필수적입니다.

본 건의 경우, 감정가에서 인수되는 임차인 보증금(230,000,000원)을 차감한 약 85,000,000원을 잠재적 최대 투자 가능 금액의 기준으로 삼을 수 있습니다.

일반적인 경매 물건의 낙찰가율(감정가 대비) 및 본 건의 특수성을 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 85,000,000원을 기준으로 하여, 약 10% ~ 20% 가량의 가감 범위를 설정하여 입찰 가격 범위를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. (예: 85,000,000원 ± 17,000,000원 범위, 즉 68,000,000원 ~ 102,000,000원)

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 70,000,000원에서 100,000,000원 사이에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다. 실제 투자 결정 전에는 반드시 최신 실거래가, 주변 유사 오피스텔의 매매 및 경매 시세, 해당 지역의 오피스텔 수급 현황 등을 종합적으로 분석하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.