나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12563 [1] 서울특별시 중랑구 망우동 146-46 현진스위트빌8차 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태영 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 ""이화여자대학교 병설미디어고등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 제3층 제302호로서,
외벽 : 석재붙임 등 마감,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건은 ""다세대주택""으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, ""공동주택(다세대주택)"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 동측으로 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-08-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

1.1. 1.주소: 서울특별시 중랑구 망우동 146-46 현진스위트빌8차 3층302호

1.1. 2.건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제302호

1.1. 3.준공일자: 2022년 02월 10일

1.1. 4.용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

1.1. 5.건축물대장상 용도: 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)

1.2. 면적 정보

1.2. 1.토지 면적: 32.94㎡ (약 9.97평)

1.2. 2.건물 면적: 55.40㎡ (약 16.76평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

1.3. 1.감정가: 487,000,000원

1.3. 2.매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 3.경매구분: 부동산강제경매

1.3. 4.채권자: 주택도시보증공사

1.3. 5.사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12563 (1)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 "이화여자대학교 병설미디어고등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

차량 통행이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 소재 토지는 동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

말소기준권리는 2025년 5월 16일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. (갑3)

이하 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

* 임차인: 유명호

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 3월 6일

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 권리분석: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 보증금이 0원이므로 매수인에게 인수되는 금전적 부담은 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 389,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 27일

* 확정일자: 2022년 6월 29일

* 배당신고일자: 2023년 8월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하여, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 본 임차권은 매각으로 소멸되며, 매수인에게 인수되지 않습니다.

3.3. 총 인수 보증금

0원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서상 별도로 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 이용 현황

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 인근 시세 분석

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 있습니다.

* 2026년 7월 10일 거래: 서울 중랑구 망우로77길 15 (2023년 건축, 가인빌) - 전용면적 49.88㎡, 7층, 매매가 58,700만원. (평당 약 1,176.8만원)

* 2026년 7월 2일 거래: 서울 중랑구 망우동 427-61번지 (2010년 건축) - 전용면적 52.4㎡, 3층, 매매가 31,500만원. (평당 약 601.1만원)

* 2026년 7월 8일 거래: 서울 중랑구 망우동 458-31번지 (1986년 건축) - 전용면적 45.2㎡, 1층, 매매가 15,000만원. (평당 약 331.9만원)

본건은 2022년에 건축된 신축급 건물로, 동일한 주소지(망우로77길 15)에 위치한 2023년 건축된 '가인빌' 사례와 비교 시, 가격 수준을 가늠할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태

본건은 현진스위트빌 8차 5층 건물 중 3층에 위치한 도시형생활주택(다세대주택)으로, 철근콘크리트 구조이며 외벽은 석재 붙임, 창호는 샤시로 마감되었습니다.

건물에는 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

* 주변 교육시설: 이화여자대학교 병설미디어고등학교가 인근에 위치합니다.

* 근린생활시설: 다양한 편의시설이 주위에 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 리스크

유명호 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로 매수인에게 금전적 부담은 없습니다.

6.2. 규제 지역

* 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역 포함), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당됩니다.

* 이러한 규제들은 일반적인 주거 용도에는 큰 문제가 되지 않으나, 향후 건물 이용 시 참고해야 할 사항입니다.

6.3. 혐오시설 유무

본건 주변을 조사한 결과, 통상적인 혐오시설(쓰레기 처리 시설, 공장 지대 등)은 확인되지 않았으며, 전반적으로 주거 환경이 양호한 편입니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 신축된 현진스위트빌 8차 내 도시형생활주택으로, 비교적 신축 연한이 짧고 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이나, HUG는 본건에 대한 보증금 인수 의무 및 임차권에 대한 권리를 포기하는 확약서를 제출하여 매수인이 인수하는 부담이 전혀 없습니다. 대항력 있는 임차인(유명호)이 있으나, 보증금이 0원이기에 금전적 문제는 발생하지 않습니다. 입지 또한 주거 지역으로서 생활 편의성이 갖춰져 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물(2022년 준공)로 향후 가치 상승 기대

* 주택도시보증공사(HUG)의 권리 포기로 인한 명확한 권리관계

* 매수인이 인수할 보증금 부담이 없어 투자 리스크 현저히 낮음

* 안정적인 주거 지역 내 위치

9. 예상 입찰가

감정가: 487,000,000원

주변 신축 건물(2023년 건축)의 최근 매매가가 전용면적 49.88㎡ 기준으로 58,700만원(평당 약 1,176.8만원)임을 고려할 때, 본건(전용면적 55.40㎡, 2022년 준공)의 감정가(평당 약 879.0만원)는 시세 대비 상대적으로 낮게 평가된 것으로 판단됩니다.

주택도시보증공사의 권리 포기 및 대항력 있는 임차인(0원 보증금)의 존재는 매수 부담을 크게 완화시킵니다.

이에 따라, 현재 시세를 반영하고 잠재적 가치를 고려하여 감정가 대비 105% ~ 115% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 511,000,000원 ~ 560,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.