나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경1528 [1] 서울특별시 도봉구 창동 674-93 중암팰리스 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 ""창림초등학교"" 북서측 인근에 위치하고, 인근에 다
세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경
은 보통시 됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 북서측 인근에 지하철4호선""쌍문역""이 위치하고, 인근
도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층중 5층 502호로서,
외벽 : 돌붙임 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되
어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 북하향 완경사지를 조성한 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

창동 674-93
준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 도로(접합), 가축사육제한
구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27), 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m),
과밀억제권역 등 입니다.

<자세한 내역은 후첨 ""토지이용계획확인서"" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
임대미상입니다.

2) 기타
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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경1528 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 674-93 중암팰리스 5층 502호

용도: 다세대주택

건축물 현황: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 5층 502호

준공일자: 2014년 01월 24일 (사용승인일 기준)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 315,000,000원

토지면적: 27.44㎡ (약 8.30평)

토지지분: 27.44㎡ (약 8.30평)

건물면적: 55.87㎡ (약 16.90평)

건물지분: 55.87㎡ (약 16.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "창림초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 인근에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건은 차량 출입이 용이하며, 북서측 인근에 지하철 4호선 "쌍문역"이 위치하고 있습니다. 또한, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(창동 674-93)는 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다. 자세한 내용은 토지이용계획확인서 참조가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 구분

채권자: 우OOO

경매 구분: 부동산 임의경매

3.2. 인수되는 권리 (물건명세서 참고사항)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 및 비고란에 상세 정보 없음)

* 본 권리사항은 추가 확인 및 면밀한 분석이 반드시 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 김 (김용호)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2014-08-26

대항력: 없음

* 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 혹시 모를 보증금 미상 또는 차임 미상 상황에 대한 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부 요약 (채권 총액)

집합건물 등기부상 채권 총액은 약 393,297,108원입니다.

주요 권리 내역:

* 소유권보존 (김지현)

* 소유권이전 (이명숙)

* 우리은행 근저당 (말소기준권리, 말소됨)

* 한국캐피탈주식회사 근저당 (말소됨)

* 소상공인시장진흥공단 가압류 (말소됨)

* 서울신용보증재단 가압류 (말소됨)

* 오케이에프앤아이대부주식회사 가압류 (말소됨)

* 우리은행 임의경매개시결정 (말소됨)

* 말소기준권리인 우리은행 근저당 이후의 권리들은 경매로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 시세 분석

제공된 주변 시세 데이터를 분석한 결과, 최근(2026년 7월) 도봉구 창동 일대 다세대주택의 매매가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 3일 거래: 전용 33.82㎡, 1996년식, 1층, 15,000만원 (평당 약 147만원)

* 2026년 7월 1일 거래: 전용 38.43㎡, 2003년식, 5층, 16,000만원 (평당 약 138만원)

본건(전용 55.87㎡, 1996년식, 5층)과 비교 시, 거래된 물건들은 면적이 작고 건축 연도가 유사하거나 신축인 경우도 포함되어 있습니다. 본건의 면적(약 16.9평)과 5층이라는 점을 고려할 때, 평당 시세 약 130만원 ~ 150만원 수준을 적용해 볼 수 있습니다.

* 최신 시세 기반 추정 가치: 약 2억 2천만원 ~ 2억 5천만원 수준으로 판단됩니다.

* (참고: 제공된 전월세 JSON은 매매 JSON과 동일하여 분석에서 제외합니다.)

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건 건물은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 돌붙임 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 현재 다세대주택(방 3개, 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 현관 등)으로 이용 중입니다.

5.2. 건물 설비 내역

기본적인 급배수 및 위생 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

인근에 각급 학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. (제공된 정보로는 외부 지도 검색 및 혐오시설 등 상세 정보 파악이 불가합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련 리스크 (지상권)

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 상세 내용이 누락되어 있습니다. 만약 소멸되지 않는 지상권이 존재할 경우, 이는 물건의 가치 및 향후 이용에 심각한 제약을 초래할 수 있는 중대한 리스크입니다. 해당 부분에 대한 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 필수적입니다.

6.2. 시세 대비 감정가 차이

감정가(315,000,000원) 대비 주변 최근 매매 시세 분석 결과(약 2억 2천만원 ~ 2억 5천만원), 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정 시점, 평가 기준, 또는 향후 가치 상승 기대 등이 반영되었을 수 있으나, 시세와의 괴리가 크므로 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

6.3. 기타 공적 규제

토지이용계획상 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 창동에 위치한 다세대주택으로, 역세권(지하철 4호선 쌍문역 인근) 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 권리분석상 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성은 매우 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 또한, 감정가와 최근 시세 간의 괴리가 크다는 점도 신중한 판단을 요합니다. 임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권(지하철 4호선 쌍문역 인근)에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 전용 면적 55.87㎡ (약 16.9평)으로, 1~2인 가구 또는 소형 가족이 거주하기에 적합한 크기입니다.

* 주변 시세 대비 높은 감정가는 향후 상승 가능성을 반영하거나, 시세 조사가 더 필요한 부분일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보를 바탕으로, 잠재적 리스크(특히 소멸되지 않는 지상권)와 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 약 250,000,000원 (2억 5천만원) 수준으로 제안합니다.

* 본 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 권리 관계 명확화 여부 등에 따라 변동될 수 있으며, 특히 지상권 문제가 명확히 해결되지 않을 경우 입찰가를 대폭 하향 조정해야 합니다.

* 제시된 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.