나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12564 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 137-238 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 정의여자중학교 남측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택
, 저층 공동주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 지하철 4호선 쌍문역 및 노선버스 정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 주상용 부지로 이용중임.

인접 도로상태

2필 일단으로 남측, 서측, 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

쌍문동 137-237 :
도시지역, 2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접함), 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률}, 교육환경보호구역(최종확인은 관할육청에 반드시 확인){교육환경 보
호에 관한 법률}, 상대보호구역(2022-11-11){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역
(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}.

쌍문동 137-238 :
도시지역, 2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 소로3류(폭 8m미만)(접함), 가축사
육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 교육환경보호구역(최종확인은 관할육청
에 반드시 확인){교육환경 보호에 관한 법률}, 상대보호구역(2022-11-11){교육환경 보호에
관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제
권역{수도권정비계획법}, 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선(건축법)).

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외건물(주상용/집합건축물)이 소재함

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

물건 비고

일괄매각, 지분매각임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

서울특별시 북부지방법원에서 진행되는 2025타경12564 (1) 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 박OO입니다.

1.2. 물건 현황

본 건의 소재지는 서울특별시 도봉구 쌍문동 137-238이며, 용도는 대지입니다. 매각 대상은 토지의 일부 지분이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.3. 감정가 및 면적

총 감정가는 333,894,400원입니다.

토지 면적은 411.20㎡ (약 124.4평)이며, 본 건이 매각 대상인 토지 지분은 41.12㎡ (약 12.4평)입니다. 토지 제시외 면적은 0.00㎡이며, 건물 면적 및 건물 지분은 0㎡입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 정의여자중학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 단독주택, 저층 공동주택, 학교, 그리고 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통망

차량의 출입이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 쌍문역 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황

해당 토지는 2필지가 일단으로 구성된 장방형의 평지로서, 현재 주상용 부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 규제

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 분류됩니다. 남측, 서측, 동측으로 도로에 접해 있으며, 소로3류(폭 8m 미만) 및 대로3류(폭 25m~30m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 건축선(도로 경계선에서 3m 후퇴) 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 물건은 토지 일부 지분 매각 건입니다. 등기부상 다수의 근저당 및 소유권 이전 관련 등기가 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2019년 07월 02일에 접수된 을20, 박지훈 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

을3, 을7, 을13, 을15, 을18로 등기된 권리(국민은행, 하나은행, 한국양계축산업협동조합, 박재현 등)는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.4. 소멸되는 권리

말소기준권리인 을20(박지훈) 근저당권 이후에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 김 (전입일자 2024-06-27)는 보증금 0원, 차임 0원으로 신고되었으며, 대항력이 없습니다.

3.6. 채권 총액

등기부상 전체 채권 최고액 총액은 922,300,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건이 소재한 쌍문동은 지하철 4호선 쌍문역을 중심으로 형성된 지역 상권으로, 다양한 소매점, 음식점, 생활서비스 업종의 근린생활시설이 발달해 있습니다.

4.2. 혐오시설 및 기타 특이사항

주변 지역에 잠재적 혐오시설이나 공익에 반하는 시설에 대한 정보는 현재 확인되지 않았습니다. 다만, 매각물건명세서에 기재된 '제시외건물(주상용/집합건축물)이 소재함'은 해당 토지 위에 존재하는 건물로, 건물 소유자와의 관계에서 문제가 발생할 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

쌍문역 주변으로 백화점, 대형마트 등 대규모 편의시설보다는 중소규모 상점 및 시장이 분포하고 있어, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본 건은 정의여자중학교 남측 인근에 위치하며, 주변으로 쌍문초등학교, 백운중학교, 쌍문고등학교, 선덕고등학교 등 다수의 교육시설이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 기타 생활 편의

도봉구청 등 공공기관 이용이 가능하며, 인근 지역으로 공원 및 녹지 공간이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련

본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 향후 토지 사용 및 처분에 있어 다른 지분 소유자들과의 협의 및 분쟁이 발생할 가능성이 높습니다.

6.2. 법정지상권 성립 가능성

매각물건명세서상 '매각에서 제외하는 지상 건물 위하여 법정지상권 성립여부 불명'으로 기재되어 있습니다. 토지 상에 제시외 건물(주상용/집합건축물)이 존재하므로, 건물 소유자가 법정지상권을 주장할 경우 토지 사용에 제약이 발생할 수 있어 매우 주의해야 할 사항입니다.

6.3. 제시외 건물

토지 위에 제시외 건물(주상용/집합건축물)이 소재하고 있어, 건물 철거 또는 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.4. 임대차 관계 불확실성

기록상 임차인 김 외 다른 임차인 정보가 확인되지 않으며, 임대 관계가 불분명한 경우 공실로 인한 수익 공백 또는 예상치 못한 임차인의 존재 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 쌍문동의 역세권에 인접한 대지 지분 매각 건입니다. 교통 및 생활 편의성은 양호하나, 토지 일부 지분 매각, 제시외 건물 존재 및 법정지상권 성립 불명, 그리고 인수되는 다수의 담보 물건들로 인해 투자 위험성이 다소 높은 물건으로 판단됩니다. 따라서, 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 반드시 현장 방문을 통해 제시외 건물의 정확한 현황을 파악하고, 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 법률 검토와 함께 지분 소유자들과의 협의 가능성을 사전에 확인하시는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 도봉구 내 역세권 인접 지역이라는 점.

* 제2종일반주거지역으로 향후 개발 및 재건축 가능성 내포.

* 정의여중 인근으로 교육 환경 우수.

9. 예상 입찰가

본 경매 건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로, 예상 입찰가 산정 시 고려할 임차인 보증금 관련 인수액은 없습니다. 다만, 인수되는 담보 물건들의 총액이 상당하므로, 이를 감안한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.