나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12534 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 256-89 주함해븐빌 5층 502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이현 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 ""상봉중학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공
원, 각급 학교, 근린생활시설, 아파트단지, 다세대주택이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, ""망우역(경의중앙선,경춘
선)""이 소재함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제5층 제502호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

기준시점 현재 도시형생활주택으로 이용중임. (후첨 ""내부구조도"" 등 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접필지 대비 완경사인 사다리형 토지이며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포
장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보
호에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방
어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군
사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 폐문·부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하
였음. 공부상 도시형생활주택으로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문조사상 현황 역시 공부와
동일한 것으로 조사됨. 건축물현황도, 육안에 의한 관찰 등을 참고하여 건축물현황도상 평면
도를 첨부하였으나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매진행시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12534 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 256-89 주함해븐빌 5층 502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 311,000,000원

건물면적: 41.08㎡ (약 12.43평) (전용면적)

토지면적: 25.56㎡ (약 7.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

건축년도: 2013년 (건축물표제부 기준)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 상봉중학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 공원, 각급 학교, 근린생활시설, 아파트단지, 다세대주택이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황:

대상 물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 망우역(경의중앙선, 경춘선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

토지:

대상 토지는 인접 필지 대비 완경사인 사다리형 토지이며, 주거용 건부지로 이용 중임.

도로:

대상 토지는 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

3. 권리분석

말소기준권리:

서울중앙지방법원의 2022.04.08. 접수된 가압류 (채권자: 서민금융진흥원, 채권금액: 10,984,554원)가 말소기준권리임.

말소사항:

상기 말소기준권리보다 늦게 접수된 소유권이전, 가압류, 압류, 주택임차권 등은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

인수되는 권리:

등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. 다만, 지상권이 명시되어 있으나 상세 내용은 파악되지 않아 추가 확인이 필요함.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김진실) (실제 임차인: 김 )

* 보증금: 310,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-27

* 확정일자: 2020-12-18

* 배당신고일자: 2023-02-09

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 해당 임차인의 주택임차권(을5)은 말소 예정임. 이에 따라 임차인에게 지급해야 할 보증금은 인수되지 않음.

4. 상권분석

본 물건은 상봉중학교 인근의 주택지대에 위치하고 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권이 형성되어 있음. 망우역 인근으로 상업시설 및 유동인구가 존재하여 주거지로서의 편의성이 높음.

5. 생활정보

주변 편의시설:

상봉중학교 등 각급 학교, 공원, 근린생활시설, 마트, 병원 등 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설을 이용하기에 편리함.

교통:

망우역(경의중앙선, 경춘선)을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수함.

주거 환경:

다세대주택 및 아파트 단지가 혼재된 주거 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

"대항력있는 임차인, HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 명시되어 있으나, 등기부상 해당 임차인의 권리(주택임차권)는 말소 예정이며, 임차인 현황상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있어 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됨. 다만, "HUG 인수조건 변경"의 정확한 의미와 본 경매 절차에 미치는 영향에 대한 추가적인 확인이 필요함.

감정평가서상 "임대관계는 미상"이며, "현장 조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 폐문·부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하였음"이라고 기재되어 있음. 따라서 실제 내부 상태 및 정확한 현황에 대한 면밀한 조사가 요구됨.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당되므로, 향후 건축 등 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있으므로 관련 규정을 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중랑구 상봉동에 위치한 도시형생활주택으로, 망우역 역세권 및 학교 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있음. 권리관계상 인수 부담이 되는 임차권은 없는 것으로 판단되나, "HUG 인수조건 변경" 등 명시된 특이사항에 대한 명확한 확인이 필요함. 실제 내부 확인이 불가했던 점을 감안할 때, 권리 외적인 현황 및 상태에 대한 면밀한 조사가 요구됨. 최근 주변 시세 데이터를 고려할 때, 감정가 대비 잠재적 가치 상승 가능성이 있다고 판단됨.

8. 투자 포인트

망우역 역세권 및 주택가 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요가 기대됨.

권리관계상 인수 부담이 적어 비교적 안전한 투자가 가능함 (임차인 보증금 인수 없음).

향후 지역 개발 또는 교통망 확충 시 가치 상승 가능성이 있음.

최근 신축 빌라의 높은 시세를 감안할 때, 본 물건의 감정가 수준이 상대적으로 저평가되었을 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 전용면적은 41.08㎡ (약 12.43평)이며, 감정가는 311,000,000원입니다.

주변 최근 매매 사례(2017년 건축, 29.95㎡, 5층, 2.4억원)를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 조건(2013년 건축, 41.08㎡, 5층)을 고려했을 때, 평당 약 2,800만원 ~ 3,200만원 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

이에 따라 물건의 시장가치는 약 348,000,000원 ~ 397,000,000원 수준으로 추정됩니다.

권리상 인수 부담이 없으나, 현장 내부 확인 불가 및 "HUG 인수조건 변경" 등 불확실성을 감안하여, 감정가의 110% ~ 120% 수준인 342,000,000원 ~ 373,000,000원 내외에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가 산정 시에는 명확한 현장 조사와 추가적인 권리관계 확인을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.