나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51461 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 413-16 예광베스트빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하람 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 '서울홍연초등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서,

외벽: 치장석재, 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측 및 동측으로 세로의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(2012-08-09)(7층이하), 가축사육제한구역<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시
설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계
상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51461 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 413-16 예광베스트빌 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 380,000,000원

토지면적: 40.32㎡ (약 12.20평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 77.90㎡ (약 23.57평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2002년 (2002.02.06 사용승인)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 '서울홍연초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 주를 이루는 주거지대입니다.

차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 환경이 양호합니다.

대상 물건 남측 및 동측으로 세로의 도로에 각각 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리:

* 안산세무서장 압류 (2022.01.17, 갑18)

본 물건의 말소기준권리는 2022년 1월 17일자 안산세무서장의 압류 등기입니다.

소멸 예상 권리:

* 본 물건에 등기된 모든 권리(소유권 이전, 주택임차권, 압류, 가압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소기준권리와 동일 또는 후순위로 접수되었으므로, 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 권리 분석:

* 소유권: 김준호 (2008.03.18), 성건제 외 1명 (2014.12.30), 주식회사어반컨소시엄 (2020.09.11) 순으로 이전되었습니다.

* 임차권: 윤 (2022.11.21, 을15, 보증금 310,000,000원) - 등기부상 말소 예정입니다.

* 기타 권리: 안산세무서장 압류 (말소기준), 서대문구 압류, 주택도시보증공사 가압류 (2022.11.28, 882,000,000원), 은평구 압류, 주택도시보증공사 강제경매 (2025.05.16, 310,000,000원) 등이 등기되어 있으며, 모두 말소 예정입니다.

인수 보증금:

* 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. (0원)

1.4. 상권분석

* 입지: 서울홍연초등학교 남서측 인근에 위치한 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 인근 버스정류장 접근이 용이하며, 차량을 이용한 시내외 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 기본적인 생활 편의시설(편의점, 상가 등)은 도보 거리 내에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 즉각적으로 인지되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호입니다.

* 내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 환경: 학교, 주택가 등이 인접하여 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 불확실성:

* '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항과 '임차인현황'의 '대항력 없음' 표기가 상반됩니다.

* 물건명세서에 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차인 윤 이 대항력을 포기하고 보증금 우선변제권만 주장하며, 임차권 등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있습니다.

* 따라서 실질적인 법적 대항력은 없을 것으로 추정되나, HUG와의 보증금 관련 절차 및 이행 여부에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다. HUG 인수 조건 변경이라는 점은 보증금 반환 관련 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.

* 건물 연식: 2002년 사용승인되어 약 24년차 건물로, 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 홍은동의 주거지대에 위치한 다세대주택으로, 법원 감정가는 380,000,000원입니다. 권리관계 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담은 없습니다.

가장 중요한 쟁점은 임차인 관련 정보의 불일치 및 HUG 인수조건 변경 사항입니다. 비록 대항력 포기 확약서 제출로 인해 실질적인 대항력은 없을 것으로 판단되나, HUG 보증금 관련 절차 및 변제 여부에 대한 철저한 사전 확인이 필수적입니다. 이 부분이 명확하게 해소된다면, 비교적 안전하게 투자를 고려해볼 수 있습니다.

최근 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 점은 장점이나, 임차인 관련 변수로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지 내 입지.

* 서울 서대문구의 잠재적 가치 상승 가능성.

* 권리분석상 인수되는 권리가 없어 명도 진행 시 리스크 감소 (임차인 변수 제외).

* HUG 관련 사항이 명확히 정리될 경우, 시세 차익 및 임대 수익 확보 기회.

1.9. 예상 입찰가

주변 시세 분석:

* 최근(2026년 3월~7월) 거래된 주변 다세대/연립주택 시세는 다음과 같습니다.

* 우진빌라(1991년식, 59.47㎡): 22,000만원 (평당 약 1,222만원)

* 명지하이츠빌(2008년식, 49.44㎡): 30,000만원 (평당 약 2,000만원)

* 금송힐스빌(2002년식, 84.29㎡): 49,000만원 (평당 약 1,921만원)

* 본 물건의 전용면적은 77.90㎡ (약 23.57평)입니다.

* 이를 바탕으로 추정 시세는 평당 약 1,900만원 ~ 2,000만원 수준으로, 약 450,000,000원 ~ 470,000,000원 범위로 볼 수 있습니다.

입찰가 산정:

* 본 물건의 감정가는 380,000,000원입니다. 이는 최근 시세보다 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 메리트가 있습니다.

* 권리분석상 인수되는 임차보증금은 없으나, HUG 관련 변수(보증금 310,000,000원)를 잠재적 위험으로 고려해야 합니다. 다만, 물건명세서에 제출된 확약서 내용을 신뢰한다면 직접적인 인수 부담은 없을 것입니다.

* 따라서, 감정가와 시세를 종합적으로 고려하되, HUG 관련 불확실성에 대한 리스크 프리미엄을 일부 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 최소 입찰가: 법원 감정가 380,000,000원

* 적정 입찰가 범위: 390,000,000원 ~ 420,000,000원

* 최종 예상 입찰가: 400,000,000원

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