나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12526 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 119-12 해피리움 6층 601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 ""상봉2동주민센터"" 북동측 인근에 위치하는 구분건물(해피리움 제6층 제601호)로서, 주위는 근린생활시설, 관공서 및 공공시설, 단독주택 및 공동주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진,출입 가능하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장, 상봉역(지하철 7호선, 경춘선)이 위치하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 제6층 제601호로서,
외벽 : 치장대리석 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택(방2, 거실1, 주방1, 욕실1, 발코니1 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 도시형생활주택(단지형다세대) 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6M 및 동측으로 노폭 약 3M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 현장조사시 폐문부재 등으로 외부관찰 및 탐문조사 등을 종합 고려하여 평가하였으므로 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울북부지방법원 2025타경12526 (1)

소재지

서울특별시 중랑구 상봉동 119-12 해피리움 6층 601호

건물명

해피리움

용도

도시형생활주택 / 제1종근린생활시설

감정가

299,000,000원

토지면적

18. 61㎡ (약 5.63평)

토지지분

18. 609㎡ (약 5.63평)

건물면적

25. 63㎡ (약 7.75평)

건물지분

25. 63㎡ (약 7.75평)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주OOOOOOO

준공년도

2020년 02월 25일

1.1. 입지조건

주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 "상봉2동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 관공서, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재된 지역으로서 일반적인 주거 및 상업지역 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 및 마을버스 정류장이 위치하고 상봉역(지하철 7호선, 경춘선)을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태

북서측으로 노폭 약 6M, 동측으로 노폭 약 3M 내외의 포장도로에 각각 접하여 차량 통행 및 접근이 양호합니다.

토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

서울특별시 압류 (2022.01.13)

인수되는 권리

을구 1번 주택임차권: 김 (보증금 300,000,000원, 전입 2020.10.08, 확정 2020.09.15, 대항력 있음)

주의사항

상기 임차인은 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 300,000,000원 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 합니다.

채권자 정보

본 경매는 주OOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

등기부채권 총액

846,000,000원

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 상봉동 일대는 주거와 상업 기능이 복합된 지역으로, 상봉역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다. 주변에 근린생활시설, 관공서 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 역세권의 장점을 바탕으로 유동인구가 꾸준히 유지되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

주거 편의시설

상봉2동주민센터가 인근에 위치하고 있으며, 생활에 필요한 각종 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다.

교통

상봉역(7호선, 경춘선)을 통한 서울 도심 및 수도권으로의 접근성이 우수하며, 다양한 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

건물 및 주거 환경

2020년에 준공된 도시형생활주택으로, 방 2개, 거실 1개, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있어 소형 가구의 주거 공간으로 적합합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있으며, 기본적인 위생, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 300,000,000원을 매수인이 인수해야 할 수 있다는 점입니다. 배당 결과에 따라 임차인이 전액 변제받지 못할 경우, 매수인의 총 인수 금액이 상당 부분 증가하게 됩니다.

감정가 대비 시장 시세

본건의 감정가는 299,000,000원이지만, 유사 물건의 최근 매매 사례 분석 결과, 실제 시장 가치는 감정가보다 낮을 것으로 추정됩니다. 이는 인수되는 보증금을 고려할 때 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

건물 관리 및 유지보수

집합건물의 특성상 공용 부분의 관리비, 장기수선충당금 등 건물 관리와 관련된 비용이 발생하며, 향후 유지보수 등에 대한 책임이 매수인에게 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중랑구 상봉동에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 상봉역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

가장 중요한 권리 분석 결과, 대항력 있는 임차인이 보증금 300,000,000원을 가지고 있으며, 이는 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담입니다.

현재 감정가는 299,000,000원이지만, 주변 유사 물건의 최근 매매 시세를 분석해 볼 때, 실제 시장 가치는 그보다 낮게 형성될 가능성이 높습니다. 따라서, 인수되는 임차 보증금을 포함한 총 취득 비용을 신중하게 고려하여 입찰가를 결정해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지

상봉역을 도보로 이용할 수 있는 역세권에 위치하여 교통 편의성과 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

신축 건물

2020년 준공된 비교적 최신 건축물로, 건물 노후도에 대한 부담이 적습니다.

잠재적 가치

대항력 있는 임차인의 존재로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 발생할 수 있으나, 철저한 권리 분석 및 인수 보증금 부담을 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 전용면적은 25.63㎡입니다.

주변 유사 연식 및 크기의 최근 매매 사례(2026년 5월, 29.95㎡, 24,000만원)를 기준으로 ㎡당 약 801만원의 시세를 적용할 경우, 본 물건의 적정 시장 가치는 약 205,300,000원으로 추정됩니다.

그러나 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 300,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리 사항이 있습니다.

따라서, 매수인의 총 취득 비용은 입찰가 + 300,000,000원이 됩니다.

현재 시장 가치(약 205,300,000원)를 고려했을 때, 인수되는 보증금을 감안하면 매우 높은 총 취득 비용이 발생하므로, 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다.

현 시세 기준으로, 인수되는 보증금을 제외한 부동산 자체의 가치를 고려하여, 본건의 예상 입찰가 범위를 180,000,000원 ~ 200,000,000원으로 제안합니다.

이는 총 취득 비용이 약 480,000,000원 ~ 500,000,000원 수준에 달할 수 있음을 의미하므로, 향후 임대수익률 및 재매각 가치를 면밀히 분석 후 신중하게 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.