나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12542 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 508-94 반석리치빌 2층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 정릉2동주민센터 남서측 인근에 위치하고 있으며
본건 주변에는 접면도로 등에 따라 각종 주거용건물, 주상용 건물, 용도복합건물, 학교,
공공시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 2층 302호로서,
외벽 : 외장석재마감 및 드라이비트마감 등,
내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택임.(후면 ""내부구조도"" 참고바람)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형의 토지로서 주거용(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 계통상 소로수준의 포장도로(북악산로1다길)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),
제한보호구역(후방지역:500m), 역사문화환경보존지역(2008-12-10)(자세한사항별도확인:
문화체육과), 과밀억제권역.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계는 미상임.
나)본건의 경우 현장조사시 폐문부재상태로 부득이 그 내부구조, 이용상황 및 내부 마감재와
설비 등을 집합건축물대장상 도면, 외부관찰, 표준사양 및 탐문조사내용(평가전례 포함)
등에 근거하였으니 유의바라며 경매참여시에는 재확인이 요망되니 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12542 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 508-94 반석리치빌 2층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 224,000,000원

토지면적: 26.35㎡ (약 7.97평)

건물면적: 45.22㎡ (약 13.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물명: 반석리치빌

건축물 주용도: 공동주택(다세대주택)

건축물 층수: 지하 2층, 지상 4층

건물 사용승인일: 2013년 04월 08일

집합건물 등기부상 건물면적: 45.22㎡

집합건물 등기부상 토지 지분 면적: 26.348㎡

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 정릉2동주민센터 남서측 인근에 위치하고 있음.

주변에는 각종 주거용, 주상용, 용도복합건물, 학교, 공공시설 및 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호한 편임.

차량 접근이 가능하며, 본건까지 북동측으로 계통상 소로수준의 포장도로(북악산로1다길)에 접하고 있음.

인근으로 다수의 시내버스 노선이 운행 중이며, 도보 약 5~10분 거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 지하철 4호선 성신여대입구역 또는 우이신설선 솔밭공원역 등을 이용할 수 있으나, 도보로는 다소 거리가 있어 환승이 필요할 수 있음.

토지이용계획으로는 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 제한보호구역(후방지역:500m), 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 07월 02일 접수된 민명희 씨의 근저당권(을9)임.

등기부채권 총액: 393,556,033원.

본 경매는 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 진행하는 부동산강제경매임.

주요 권리 내역은 다음과 같음.

* 근저당권 (민명희): 2021-07-02, 52,000,000원 (말소기준권리)

* 근저당권 (박삼수): 2022-04-06, 13,000,000원

* 가압류 (주식회사국민행복기금): 2022-10-26, 6,806,216원

* 가압류 (하연선): 2022-12-08, 20,000,000원

* 압류 (중랑구): 2023-03-14

* 가압류 (오케이에프앤아이대부주식회사): 2024-01-26, 11,466,918원

* 가압류 (주택도시보증공사): 2024-04-02, 20,000,000원

* 가압류 (신한카드주식회사): 2024-11-01, 8,890,191원

* 압류 (서울특별시): 2025-04-03

* 가압류 (씨엠피자산관리대부): 2025-04-08, 13,244,594원

* 강제경매 (주택도시보증공사): 2025-05-14, 235,000,000원 (본 경매 개시 결정)

* 압류 (국민건강보험공단): 2025-05-29

* 가압류 (동양자산관리대부주식회사): 2025-07-01, 13,148,114원

위 권리들은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 경매 절차를 통해 매각 후 소멸될 것으로 예상됨.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김승환)

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-05-21

* 확정일자: 2021-02-22

* 배당신고일자: 2023-06-01

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

본 물건은 임차인의 대항력이 없는 것으로 확인되어, 별도의 보증금 인수 의무는 없을 것으로 판단됨. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있음.

1.3. 상권분석

본건은 제1종일반주거지역에 위치하며, 주변에 각종 근린생활시설이 소재하고 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 발달해 있음. 주거지 내의 생활 편의시설 이용은 용이한 편임.

1.4. 생활정보

본건 주변에는 서울정릉초등학교, 대일외국어고등학교, 서울외국어대학교 등이 소재하여 교육 환경이 우수함.

인근에 의원급 의료시설 및 약국 등이 소재하여 기본적인 의료 서비스 이용이 가능함. 종합병원 이용 시에는 차량 이동이 필요함.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않아 주거 환경이 양호한 것으로 판단됨.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 현장 조사 시 폐문부재 상태로 내부 구조, 이용 상황, 마감재 및 설비 등을 집합건축물대장, 외부 관찰, 표준 사양 및 탐문 조사 등을 근거로 평가되었음. 따라서 경매 참여 시 내부 상태에 대한 재확인이 반드시 필요함.

다양한 토지 이용 제한(가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역)이 존재하므로, 물건 활용 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치한 다세대주택으로, 2013년 준공되어 비교적 신축 연수에 속함. 주변에 각종 편의시설 및 교육시설이 위치하고 있으며, 대중교통 접근성도 양호한 편임. 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 보증금을 인수(또는 해결)하고 강제 경매를 신청한 것으로 보이며, '인수 보증금 합계 0원'으로 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰자의 부담이 적을 것으로 예상됨. 다만, 현장 방문을 통한 내부 상태 확인이 필수적이며, 다양한 토지 이용 제한 사항을 고려해야 함.

1.7. 투자 포인트

HUG(주택도시보증공사)가 채권자로, 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확함.

신축 연수에 속하는 건물로, 향후 노후 건물 대비 가치 유지 및 상승 잠재력이 있음.

정릉동 일대의 주거지로서 안정적인 임대 수요 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 자료(최근 매매 JSON 정보) 분석 결과, 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같음.

* 38.76㎡, 1986년식, 118,000,000원 (약 3,044,375원/㎡)

* 53.22㎡, 2004년식, 140,000,000원 (약 2,630,610원/㎡)

* 55.68㎡, 2002년식, 234,000,000원 (연립주택, 약 4,202,586원/㎡)

본건 물건은 45.22㎡ 면적에 2013년식으로, 제공된 다세대주택 비교 사례 중 가장 신축임. 비교 사례의 평균 면적(약 46㎡)과 연식(약 2000년식)을 고려할 때, 본건의 감정가 224,000,000원(약 4,953,560원/㎡)은 시장 평균 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

하지만 채권자인 HUG의 채권액(강제경매 청구금액 235,000,000원)과 임차인 보증금(235,000,000원)을 고려하면, 경매 진행 시 최저 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, HUG의 회수 의지를 고려하여 신중한 접근이 필요함.

시장 시세와 감정가의 괴리를 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 80~90% 수준을 고려하되, 현장 조사를 통한 면밀한 내부 상태 확인 후 최종 결정하는 것이 바람직함.

이를 바탕으로 예상 입찰가를 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위로 제안함.

본 입찰가 산정은 제공된 정보에 기초한 것이며, 실제 경매 상황 및 시장 변동에 따라 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.