나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51448 [1] 서울특별시 은평구 응암동 85-32 세영카이져 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디에이치 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 ""응암1동 주민센터"" 북서측 인근에 위치하였으며, 주위는 다가구주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 6층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 2016.09.02.)
외벽 : 석재 붙임 등,
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며, 내부 이용상황은 후첨 ‘내부구조도’ 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있으며 도시가스난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(응암로,자세한 사항 별도 확인:도시계획과)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<
군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계등 미상임.
- ‘내부구조도’의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행시 유의 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51448 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 85-32 세영카이져 3층 302호

용도: 도시형생활주택

건물 사용승인일: 2016년 09월 02일

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (평지붕) 6층 건물 내 3층 302호

전용 면적: 28.95㎡ (약 8.76평)

설비: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스난방구조

1.4. 토지 정보

토지 지분: 18.36㎡ (약 5.55평)

토지 이용: 다세대주택 건부지

토지 형상: 인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지

1.5. 감정가 정보

감정가: 262,000,000원

감정가 대비 건물/토지 지분 면적당 가격:

건물: 약 9,049,395원/㎡ (262,000,000원 / 28.95㎡)

토지 지분: 약 14,269,063원/㎡ (262,000,000원 / 18.36㎡)

합산 면적 (건물 전용 + 토지 지분): 47.31㎡ (약 14.31평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "응암1동 주민센터" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다가구주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역에 속합니다.

가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기: 2016년 09월 07일 (임근자 외 3명)

소유권 이전 등기: 2016년 10월 04일 (유미이)

소유권 이전 등기 (매매): 2020년 12월 07일 (변영복)

근저당권: 2021년 01월 15일 (정성훈, 150,000,000원) - 말소기준권리

주택임차권: 2022년 12월 29일 (김시우, 260,000,000원) - 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리

강제경매 개시결정: 2025년 05월 15일 (주택도시보증공사, 260,000,000원) - 본건 경매개시

3.2. 임차인 분석 (대항력, 인수 여부)

임차인: 김시우

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 11월 16일

확정일자: 2020년 10월 27일

배당신고일자: 2022년 12월 29일

대항력: 있음

물건명세서상 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 본 건의 경우, 임차인의 보증금 260,000,000원이 전액 배당받지 못할 가능성이 매우 높으므로, 매수인에게 보증금 전액 인수 위험이 있습니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리: 2021년 01월 15일자 근저당 (정성훈)

경매 신청 채권자: 주택도시보증공사

인수되는 권리: 대항력 있는 임차인 김시우의 보증금 260,000,000원 (전액 인수 예상)

등기부채권 총액 (근저당 + 경매신청채권): 410,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 지역은 다세대 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 시세 동향

입력된 주변 시세 정보 분석 결과, 최근 매매 사례(2026년 5월) 중 '인산엘르빌'(2018년 준공, 29.83㎡)이 290,000,000원(약 972만원/㎡)에 거래되었습니다.

또한 '701-11'(1989년 준공, 32.16㎡)은 278,000,000원(약 864만원/㎡)에 거래되었습니다.

본 물건(세영카이져, 2016년 준공, 28.95㎡)의 감정가는 262,000,000원(약 905만원/㎡)으로, 비교적 최근 준공된 '인산엘르빌'의 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 및 지역 정보

응암1동 주민센터 인근으로 지역 내 위치 파악이 용이하며, 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김시우의 보증금 260,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 부담해야 하며, 본 건의 경우 전액 인수될 것으로 예상됩니다.

6.2. 기타 주의사항

건물 내부 이용 상황은 현장 조사 시 등기부상 현황과 다소 상이할 수 있으므로, 경매 진행 시 유의해야 합니다.

토지이용계획상 지구단위계획구역에 해당하므로, 관련 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

제공된 정보에서 주변 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 응암동에 위치한 도시형생활주택으로, 2016년에 건축되어 비교적 신축에 해당합니다. 주변 지역은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다.

권리 분석상 가장 중요한 점은 대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원을 전부 인수해야 한다는 것입니다. 이로 인해 매수인의 총 지출액이 예상보다 훨씬 커질 수 있습니다. 감정가는 262,000,000원이지만, 인수되는 보증금을 고려하면 실질적인 투자 비용은 상당이 높아지므로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

소형 면적의 도시형생활주택으로 1-2인 가구의 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

건축 연도가 비교적 최신(2016년)이라 건물 노후도가 낮습니다.

응암동 지역의 장기적인 시세 상승 가능성 또는 안정적인 임대 수요를 고려한 투자 관점 접근이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 매우 큰 위험 요소를 가지고 있습니다.

주변 시세 분석 결과, 본 건의 시장 가치는 약 281,458,000원 수준으로 추정됩니다.

이 경우, 임차 보증금 260,000,000원을 인수하게 되면 매수인의 실질적 지분 가치(Equity)는 약 21,458,000원 수준으로 매우 낮습니다.

따라서, 총 지출액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 매우 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

권장 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 220,000,000원

본 입찰가 범위를 기준으로 낙찰될 경우, 총 지출액은 입찰가에 260,000,000원의 인수 보증금이 더해지므로, 최대 약 480,000,000원까지 발생할 수 있습니다. 이는 추정 시장 가치(약 281,458,000원)를 크게 초과할 수 있으므로, 해당 위험을 충분히 인지하고 입찰 참여를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.