나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경781 [1] 서울특별시 마포구 성산동 200-224 주연하우스 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한울감정 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 마포구 성산동 소재 성원초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대
주택 및 빌라, 아파트등이 혼재하여 형성되어 있는 일반주거지역으로 인근 간선도
로변으로 각종 근린생활시설과 점포 및 상가 등이 위치하고, 근거리에 각급학교와
근린공원, 관공서등이 위치하고 있어 주거지로서의 제반입지여건은 대체로 양호한
편임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 시내버스정류장이 도보로 약 2~3분 거리에 위치하고
지하철역(마포구청역/6호선)이 도보로 약 8~10분 거리에 위치하여 일반대중교통사
정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건 중 3층 303호로서,
외벽 : 석재타일 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
바닥 : 비닐쉬트 등 마감,
창호 : 칼라새시 창호임.

이용상태

3층 303호 : 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용중임.
(후첨 내부구조도 및 사진용지 참조)

설비내역

위생설비, 급배수시설, 승강기설비, 피로티식주차장, 도시가스설비, 출입통제설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인근도로 대비 세장형의 완경사지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2003-10-01)(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역
<군사기지 및 군사시설보호법>, 소규모주택정비 관리지역(2024-02-22)(모아타운)
<빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한
강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원등에 관한
법률>, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(지목<도로>
한정)(2024.9.10. ~ 2029.9.9.))임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상임.
(2)사용승인 : 본건의 사용승인일은 2020.12.30일이며 본건이 속한 건물동은 지상
1층 ~ 지상6층 규모의 다세대주택으로 총 18세대임.
(3)기 타 : 본건은 계속되는 폐문 및 관계인 부재로 관할구청에서 발급받은 건
축물현황도면을 기준으로 건물 외관조사와 인근주민 탐문등을 병행
하여 내부이용상황 등을 개략적으로 추정조사 하였는 바, 사실조회
시 다소 상이할 수도 있으니 경매 진행시 이해관계인은 참고하시기
바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울서부지방법원 2025타경781 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 마포구 성산동 200-224 주연하우스 3층303호

1.3. 물건종별

도시형생활주택

1.4. 감정평가액

425,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 16.85㎡ (약 5.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.95㎡ (약 8.45평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각물건

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

김OO

1.9. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역(모아타운), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.9.10. ~ 2029.9.9.)

1.10. 건축물 정보

* 건축구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

* 총층수: 6층

* 본건위치: 3층 303호

* 외벽: 석재타일 마감 등

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

* 바닥: 비닐쉬트 등 마감

* 창호: 칼라새시 창호

* 사용승인일: 2020년 12월 30일

* 총세대수: 18세대

1.11. 이용상태

본건 3층 303호는 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중임.

1.12. 설비내역

위생설비, 급배수시설, 승강기설비, 피로티식주차장, 도시가스설비, 출입통제설비 등이 되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 마포구 성산동 소재 성원초등학교 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 및 빌라, 아파트 등이 혼재된 일반주거지역임. 인근 간선도로변으로는 각종 근린생활시설과 점포 및 상가 등이 위치하고 있으며, 근거리에 각급 학교, 근린공원, 관공서 등이 있어 주거지로서의 입지 여건은 대체로 양호한 편임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 시내버스정류장이 도보 약 2~3분 거리에 위치하고, 지하철 6호선 마포구청역이 도보 약 8~10분 거리에 위치하여 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 2021.01.08 (황인택)

* 소유권이전: 2021.06.16 (이순규)

* 주택임차권: 2024.10.30 (김대희, 보증금 380,000,000원) - 말소예정, 인수여지 있음 (확정일자 2021.04.20, 전입일자 2021.05.11)

* 가압류: 엠캐피탈주식회사 (2023.03.14, 268,168,465원) - 말소예정

* 압류: 서대문세무서장 (2023.03.30) - 말소예정

* 가압류: 안국저축은행 (2023.09.25, 157,193,704원) - 말소예정

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2024.07.04, 120,000,000원) - 말소예정

* 강제경매: 김대희 (2025.05.16, 380,000,000원) - 말소예정

말소기준권리: 서울중앙지방법원의 가압류 결정 (2023카단806906, 2023.03.14 접수)

3.2. 임차인현황

* 임차인: 김

* 보증금: 380,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 05월 11일

* 확정일자: 2021년 04월 20일

* 배당신고일자: 2024년 10월 30일

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

등기부상 을구 3번 주택임차권(김대희)은 확정일자 및 전입일자가 선순위 채권(갑구 3번 가압류, 2023.03.14)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 물건명세서에 따르면, 배당받을 금액이 보증금 전액에 미치지 못할 경우 그 잔액은 매수인(낙찰자)이 인수해야 합니다. 따라서, 본 임차인의 보증금 380,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 높은 금액으로 고려해야 합니다. (단, 배당표 확정시 변동될 수 있음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

최근 서울 마포구 성산동 일대의 다세대, 연립주택 거래 사례를 보면,

* 2026년 6월 거래: 전용면적 약 60.02㎡(약 18.16평) 다세대주택 470,000,000원 (평당 약 783만원)

* 2026년 7월 거래: 전용면적 약 50.86㎡(약 15.38평) 다세대주택 515,000,000원 (평당 약 1,013만원)

4.2. 본건과의 비교

본건은 전용면적 27.95㎡(약 8.45평)으로, 위 비교 사례들보다 면적이 작습니다. 건물이 2020년에 신축되어 비교적 최신 건물에 해당합니다. 면적 대비 평당 가격을 고려할 때, 본건의 면적(27.95㎡)에 비교 사례(50.86㎡)의 평당 단가(약 1,013만원)를 적용하면 약 283,000,000원 수준의 시가총액이 산정될 수 있습니다. 그러나 감정가는 425,000,000원으로 책정되어 있으며, 이는 실제 시장에서 더 높은 가치를 인정받고 있거나, 대항력 있는 임차인의 보증금(380,000,000원)이 시세 형성에 영향을 미치고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 교육시설: 성원초등학교, 연남초등학교, 홍익대학교사범대학부속중학교, 홍익대학교사범대학부속고등학교 등 근거리에 위치

* 교통시설: 버스정류장 도보 2~3분, 지하철 6호선 마포구청역 도보 8~10분

* 편의시설: 주변 주거지역 내 각종 근린생활시설, 상점, 병원 등 이용 가능

5.2. 지역 개발 정보

본건이 속한 지역은 소규모주택정비 관리지역(모아타운)으로 지정되어 있어 향후 재개발 및 정비사업 추진 가능성이 있습니다. 구체적인 사업 진행 상황은 관할 구청 등을 통해 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

본건에는 보증금 380,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인은 일정 기간 내에 관할 구청장의 토지거래허가를 받아야 합니다. (2024.9.10. ~ 2029.9.9.)

6.3. 소규모주택정비 관리지역 (모아타운) 관련 불확실성

모아타운으로 지정되어 개발 가능성이 있으나, 사업 진행 일정 및 구체적인 계획은 불확실하며, 사업 추진이 지연되거나 무산될 가능성도 존재합니다.

6.4. 기타

* 폐문 및 관계인 부재로 인해 내부 이용상황을 정확히 파악하기 어려웠으며, 건축물 현황도면을 기준으로 조사되었으므로, 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어, 해당 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축(2020년 준공)에 가까운 도시형생활주택으로, 마포구 성산동 일대의 양호한 주거 입지를 갖추고 있습니다. 교통, 교육, 편의시설 접근성이 우수하며, 모아타운 지정으로 인한 향후 개발 기대감도 존재합니다.

그러나 가장 큰 리스크는 약 3.8억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당받지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 실제 인수 금액이 감정가나 주변 시세를 상회할 수 있어 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 토지거래허가구역 지정 역시 행정 절차에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 준공 건물로 상품성 우수

* 마포구 성산동의 안정적인 주거 입지

* 지하철역 및 버스정류장 인접으로 대중교통 편리

* 소규모주택정비 관리지역(모아타운) 지정으로 향후 재개발 기대감

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 425,000,000원입니다. 최근 인근 지역의 유사 면적대 다세대주택 거래 사례에서 평당 약 1,013만원의 시세가 확인됩니다. 본건의 전용면적(27.95㎡)에 이를 적용할 경우, 단순 시세는 약 283,000,000원 수준으로 추정되나, 본건은 신축이라는 점과 현재 감정가가 425,000,000원이라는 점을 고려해야 합니다.

특히, 본건에는 380,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 해당 금액의 잔액을 인수해야 하는 상황입니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 이를 기준으로 입찰가를 산정하되, 실제 인수 가능성이 높다는 점을 염두에 두어야 합니다.

감정가 425,000,000원을 기준으로, 본건의 신축성 및 입지, 그리고 임차인 인수 부담 가능성을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 감정가의 85% 수준인 361,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

본 입찰가는 임차인이 보증금 전액을 배당받는다는 가정 하에 산정된 것이며, 실제 배당 결과에 따라 낙찰자가 부담해야 할 총액은 달라질 수 있으므로, 입찰 전 권리분석 및 배당 내역을 다시 한번 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.