나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51442 [1] 서울특별시 은평구 응암동 126-10 거성리젠시 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산감정 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 '응암3동 주민센터' 북측 인근에 위치한 부동산으로 주위환경은 다세대주택, 단독주택, 오피스텔 등이 위치하는 주거지대로, 인근에 은명초, 신사초, 신진과고, 신사근린공원, 불광천 등 교육시설, 공공시설 등이 소재하고, 인근 ‘응암로21길’ 주변으로 음식점, 카페, 편의점 등 생활편의시설이 위치하고 있음.

교통상황

본건 인근 ‘증산로’변으로 버스정류장이, 남서측 인근에 지하철6호선 ‘새절역’이, 북서측 인근에 지하철6호선 ‘응암역’이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 업무시설(오피스텔) 다세대주택(도시형생활주택단지형다세대) 내

제4층 제401호로,

외벽 : 석재붙임 마감 등,

창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

공부상 ‘업무시설(오피스텔)’임.

(이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기시설, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지, 사다리형에 가까우며 업무시설(오피스텔) 다세대주택(도시형생활주택단지형다세대) 부지로 이용 중에 있음.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 3미터 도로에, 북동측으로 폭 약 4미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

응암동 126-10:

도시지역, 준주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51442 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 응암동 126-10 거성리젠시 4층401호

* 용도: 오피스텔

* 건물 규모: 9층 건물 중 4층, 전용면적 44.63㎡ (약 13.50평)

* 토지 지분: 13.37㎡ (약 4.04평)

* 건축년도: 2020년

* 감정가: 297,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 서울특별시 은평구 응암동 '응암3동 주민센터' 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 오피스텔 등이 혼재된 주거지대입니다.

* 교육 시설: 인근에 은명초등학교, 신사초등학교, 신진과학고등학교 등 교육 시설이 소재합니다.

* 편의 및 녹지 시설: 신사근린공원, 불광천이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공하며, '응암로21길' 주변으로 음식점, 카페, 편의점 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 교통망:

* 인근 '증산로'변 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 지하철 6호선 '새절역'이 남서측 인근에, '응암역'이 북서측 인근에 위치하여 서울 주요 도심으로의 접근성이 우수합니다.

* 도로 접근성: 본건은 남측으로 폭 약 3미터, 북동측으로 폭 약 4미터의 도로에 각각 접해 있어 차량 및 도보 접근이 용이합니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 5월 16일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정(갑3)입니다.

* 선순위 권리:

* 을구 3번 주택임차권: 2024년 4월 25일 접수된 김세현 임차인의 주택임차권 (보증금 285,000,000원, 말소: 인수).

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 285,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 13일

* 확정일자: 2022년 2월 7일

* 배당신고일자: 2024년 4월 25일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

* 인수되는 권리: 등기부 상 '말소: 인수'로 표기되어 있고 물건명세서에 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라고 기재되어 있습니다. 그러나 임차인 현황에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 배당을 통해 임차인의 보증금이 전액 변제될 것으로 예상됩니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 낙찰 후 소멸되는 권리: 말소기준권리(갑3)보다 후순위인 권리들은 낙찰과 함께 소멸됩니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 응암동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택이 어우러진 주거 밀집 지역입니다.

* 생활 편의시설: '응암로21길'을 따라 다양한 상업 시설(음식점, 카페, 편의점 등)이 발달해 있어 주민들의 생활 편의성이 높습니다.

* 업무 시설: 인근에 업무 시설이 산재해 있어 오피스텔로서의 수요가 기대됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육: 은명초, 신사초, 신진과학고 등 교육 기관이 근거리에 있습니다.

* 여가/휴식: 신사근린공원과 불광천이 인접하여 산책 및 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

* 교통: 지하철 6호선 새절역과 응암역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 건물 내 편의시설: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소방 설비, 승강기 시설, 주차장 시설 등이 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

* 건축 관련 법규 제한:

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

7. 종합 의견

* 본 물건은 지하철 6호선 역세권에 위치하며, 다양한 생활 편의시설과 교육 시설, 녹지 공간을 갖춘 양호한 입지 조건을 가지고 있습니다.

* 건축물 자체는 2020년에 준공되어 비교적 신축에 해당합니다.

* 대항력 있는 임차인 김세현의 보증금은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 배당을 통해 전액 변제될 것으로 예상되어 매수인의 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

* 최근 거래 사례(2025년 10월 30일, 전용면적 46.92㎡ 기준 247,000,000원)를 감안할 때, 본건의 감정가(297,000,000원)는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 6호선 새절역 및 응암역을 도보 또는 근거리 버스 이용으로 접근 가능한 역세권 입지입니다.

* 생활 편의시설이 풍부한 지역에 위치하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 2020년 준공된 신축 오피스텔로, 비교적 젊은 건물 연식은 장점입니다.

* 향후 지역 개발 및 재건축/재개발 사업 진행 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 정보(2025년 10월 30일, 전용면적 46.92㎡ 기준 247,000,000원) 및 본건 건물 면적(44.63㎡)을 고려하여 산정한 본건의 시장 가치는 약 235,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가(297,000,000원)와 시장 가치(약 235,000,000원)를 종합적으로 고려하고, 인수 보증금(0원으로 판단됨)을 제외한 순수 부동산 가치 및 경매 특수성을 감안할 때, 합리적인 예상 입찰가는 240,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 이 금액은 시장가 대비 합리적인 수준이며, 임차인 보증금 인수 부담이 없을 경우 수익성 확보가 가능한 가격대입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.