나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9930 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 353-78 근화아이리스 제3층 제304호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9930 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 353-78 근화아이리스 제3층 제304호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매13계 2025타경9930 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 353-78 근화아이리스 제3층 제304호 | 감정가: 253,000,000원 | 최저가: 202,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9930 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 353-78 근화아이리스 제3층 제304호

용도: 다세대주택 (공부상 도시형생활주택; 단지형 다세대주택)

감정가: 253,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 까치산역(2호선, 5호선) 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설, 학교 및 아파트 등이 혼재하는 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 원거리이기는 하나 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역이 있어 서울 주요 도심으로의 접근성이 양호하여 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 상권 분석 및 생활정보

본건 인근의 까치산역 상권은 활발하게 형성되어 있으며, 지역 주민들을 대상으로 하는 밀착형 상권의 특징을 보입니다. 특히 까치산역 대로변에는 롯데리아, 훼미리마트, 피자헛, 빠리바게트 등 대기업 프랜차이즈 브랜드가 밀집하여 생활 편의 시설 이용이 편리합니다. 또한, 곰달래길 및 충정길 방면으로는 음식점, 주점거리 등이 형성되어 소규모 외식 및 상업 활동이 활발합니다.

주변에 주요 혐오시설은 확인되지 않으며, 전반적으로 주거 편의성이 높은 지역으로 판단됩니다.

3. 물건 현황

3.1. 토지 현황 및 이용 상태

토지면적: $16.24\text{m}^2$ (약 4.91평)

토지 지분율: 1624.4 (면적 대비 지분)

토지 형상 및 이용 상태: 인접도로와 등고 평탄한 장방형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형 다세대주택) 건물 부지로 이용 중입니다. 북동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3.2. 건물 현황 및 이용 상태

건물면적: $24.09\text{m}^2$ (약 7.28평)

건물 지분율: 2409 (면적 대비 지분)

건물 구조: 2021년 6월 3일 사용승인된 철근콘크리트구조, 평스라브지붕 5층 건물 중 제3층 제304호입니다. 외벽은 석재 붙임, 창호는 샷시창호 마감입니다.

이용 상태: 공부상 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 등재되어 있으며, 실제는 방1, 거실 겸 주방, 화장실, 보이러실 등으로 구성되어 이용 중입니다.

설비 내역: 위생설비 및 급배수설비, 도시가스, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차장설비 등 기본 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

3.3. 면적 정보

토지면적: $16.24\text{m}^2$ (약 4.91평)

건물 전용면적: $24.09\text{m}^2$ (약 7.28평)

4. 권리 분석

4.1. 사건 정보 및 경매 구분

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9930 (1)

경매 구분: 부동산강제경매 (채권자의 강제집행에 의해 개시된 경매)

4.2. 소유/채무/채권 관계

소유자: 문OO

채무자: 문OO (소유자와 채무자가 동일)

채권자: 주OOOOOOO

4.3. 잠재적 리스크 및 주의사항

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 입찰 참여자가 가장 중요하게 확인해야 할 특이사항으로, 통상적으로 주택도시보증공사(HUG)에서 대항력을 포기하면 매수인이 명도 부담이나 보증금 인수 부담을 덜게 되어 권리 관계가 비교적 깔끔해지는 경우가 많습니다. 다만, 반드시 정확한 매각 조건을 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인된 비교적 신축급의 다세대주택(도시형생활주택)으로, 역세권(까치산역 인근) 주거지에 위치하여 주거 편의성이 높습니다. 감정가는 253,000,000원으로 설정되었습니다. 교통 상황과 생활 편의 시설 이용이 양호하며, 권리분석상 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건이 있어 입찰자 입장에서의 리스크가 상당 부분 해소될 가능성이 높습니다. 소형 주택을 찾는 실수요자나 안정적인 임대수익을 기대하는 소액 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 2호선 및 5호선 까치산역을 이용할 수 있는 역세권 인근 주택이며, 주변 상권이 잘 발달되어 있어 젊은 층 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 내외부 상태가 양호하여 추가적인 수리 비용 부담이 적을 것으로 보입니다.

권리 관계의 명료화: 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건부 매각이므로, 명도나 보증금 인수 관련 리스크가 상당 부분 감소될 것으로 예상되어 비교적 안전한 투자가 가능합니다. (정확한 조건은 반드시 확인 필요)

소액 투자 적합: $24.09\text{m}^2$ (약 7.28평)의 소형 평형으로, 1~2인 가구에 적합하며 감정가가 2억 5천만원대이므로 소액 투자처를 찾는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계