나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143651 [1] 서울특별시 강서구 강서로43길 47, 제4층 제402호 (화곡동, 에스케이파크리움) 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경143651 [1] 서울특별시 강서구 강서로43길 47, 제4층 제402호 (화곡동, 에스케이파크리움) 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2024타경143651 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로43길 47, 제4층 제402호 (화곡동, 에스케이파크리움) | 감정가: 263,000,000원 | 최저가: 168,320,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경143651 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 강서로43길 47, 제4층 제402호 (화곡동, 에스케이파크리움)

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO (채권자: 주OOOOOOO)

감정가: 263,000,000원

1.2. 면적 정보

건물 전용면적: 24.10㎡ (약 7.29평)

토지 대지권: 16.09㎡ (약 4.87평)

2. 감정평가 요약 및 입지 조건

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화곡중학교 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입 및 주정차가 가능합니다.

인근 및 근거리에 노선버스정류장과 지하철 5호선 우장산역이 위치하고 있어, 대중교통 이용은 보통인 편으로 판단됩니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 4층 402호입니다.

외벽은 석재붙임 마감 등이며, 현재 다세대주택(주거용)으로 이용 중입니다.

위생, 급배수, 승강기, 화재경보 및 소화전, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획

제2종일반주거지역(7층이하)으로 주거지역의 양호한 기반을 갖추고 있습니다.

다만, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등 다수의 공법상 제한이 설정되어 있어 건축 및 개발 행위 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 상권 분석

본건이 위치한 화곡동 지역은 다세대주택 및 기존 주거 시설이 밀집된 곳입니다.

주변 거주민을 대상으로 하는 근린생활시설이 주로 형성되어 있을 것으로 보이며, 안정적인 주거 수요를 바탕으로 한 생활밀착형 상권으로 분류됩니다.

3.2. 생활 정보

화곡중학교가 인접하여 교육 환경은 기본적인 편의를 갖추고 있습니다.

5호선 우장산역을 통한 도심 접근이 가능하며, 주변 주거 환경은 비교적 안정적인 편입니다.

(참고: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 확인할 수 없습니다.)

4. 권리분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건입니다.

가장 중요한 특이사항은 주택임차권 등기명령에 의거 임차보증금 250,000,000원이 설정되어 있다는 점입니다.

임차인이 대항력(선순위)을 갖춘 경우, 매각 금액과 관계없이 전액 배당받지 못한 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

4.2. 잠재적 리스크

임차보증금 250,000,000원은 감정가 263,000,000원에 근접하는 금액이므로, 만약 임차인이 선순위이고 전액 배당받지 못할 경우 낙찰자에게 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

입찰 전, 임차인의 정확한 대항력 유무, 전입일, 확정일자, 배당요구 여부 및 금액 등 권리관계를 철저히 분석하여 인수 위험을 최소화해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동 주택 밀집 지역의 소형 다세대주택으로, 5호선 역세권과 어느 정도의 거리에 위치하여 주거 환경은 보통 이상입니다.

감정가는 2억 6천만원대로 서울 소형 주택 투자에 용이한 규모이나, 주택임차권 등기명령에 따른 거액의 임차보증금(2억 5천만원) 설정은 본 물건의 가장 큰 위험 요소입니다.

높은 인수 위험이 존재하는 만큼, 철저한 권리분석을 통해서만 안전한 투자가 가능합니다.

5.2. 투자 포인트

1) 감정가 기준 소액 투자: 2억 6천만원대의 서울 주택 물건으로 비교적 낮은 투자 금액입니다.

2) 안정적 주거 환경: 화곡중학교 인근 기존 주택지대에 위치하여 실수요 기반의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

3) 5호선 인접성: 우장산역을 통해 5호선 이용이 가능하여 교통 편의성을 확보하고 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계