나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10012 [1] 서울특별시 구로구 신도림동 412-3 신도림팰러티움 제1층 제109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2025.06.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 신도림동 소재‘신미림초등학교’남동측 인근에 위치하며, 주위는 대형 상업시설, 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 1호선 구로역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상26층 건물 내 제1층 제109호 외 9개 호수로서,
(사용승인일 : 2006-10-09)

외벽 : 석재붙임 및 복합판넬 등 마감,
내벽 : 모르타르위 페인팅 및 인테리어 등 마감,
창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

-기호 1 ~ 3 : 경계벽 없이 통합 사용하다 공실, 경계벽 없는 상태 그대로 존치, 출입문 1개
(공부상 제2종근린생활시설)

-기호 4 ~ 9 : 경계벽 없이 통합 사용하다 공실, 경계벽 없는 상태 그대로 존치, 출입문 1개
(기호 8과 9 사이는 경계벽의 일부만 제거후 문을 만들어 사용, 공부상 제2종근린생활시설)

-기호 10 : 현황 공실(공부상 제2종근린생활시설)

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비, 스프링클러 설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 사다리형 평지로서, 아파트/오피스텔/근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 40m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신도림동 412-3 (대표필지)
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-12-01), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>

공부와의 차이

기호 1 ~ 9의 경우 공부상 독립된 구분점포이나, 현황은 아래와 같음.

-기호 1 ~ 3 : 경계벽 없이 통합 사용하다 공실, 경계벽 없는 상태 그대로 존치, 출입문 1개

-기호 4 ~ 9 : 경계벽 없이 통합 사용하다 공실, 경계벽 없는 상태 그대로 존치, 출입문 1개
(기호 8과 9 사이는 경계벽의 일부만 제거후 문을 만들어 사용)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호 1 ~ 10 모두 현황 공실임.

- 기호 1 ~ 9의 경우 개별호수 낙찰시 인접호수 소유자와 협의 등을 통한 원상회복 비용이 발생할 수 있으니 입찰시 유의하여 주시기 바람.

- 기호 1 ~ 10 등기사항전부증명서상 표제부 표시번호 2번 등기원인 및 기타사항에 (2)토지 및 (4)토지의 을구 지상권설정등기 별도등기 있음으로 표기되어 있으니 참고하시
기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10012 (1)

1.2. 소재지: 서울특별시 구로구 신도림동 412-3 신도림팰러티움 제1층 제109호

1.3. 건물명: 신도림팰러티움

1.4. 용도: 근린상가

1.5. 감정가: 1,188,000,000원

1.6. 토지면적: 13.13㎡ (약 3.97평)

1.7. 토지지분: 13.13㎡ (약 3.97평)

1.8. 건물면적: 70.73㎡ (약 21.40평)

1.9. 건물지분: 70.73㎡ (약 21.40평)

1.10. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 대상입니다.

1.11. 경매구분: 부동산 임의경매

본 건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

1.12. 채권자: 수협은행 (수OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

1.13. 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.14. 건축물 정보:

1.14. 1. 사용승인일: 2006년 10월 9일

1.14. 2. 건물 구조: 철근콘크리트구조 (지하 5층/지상 26층)

1.14. 3. 건물 내 호수: 제1층 제109호

1.14. 4. 공부상 용도: 제2종근린생활시설 (본건은 제1종/2종 근린생활시설로 공부상 등재)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 신도림동 소재 ‘신미림초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대형 상업시설, 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임. 해당 지역은 신도림역 및 구로역을 중심으로 상업, 업무, 주거시설이 밀집된 지역입니다.

2.2. 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 1호선 구로역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함. 서울 지하철 1호선과 2호선 환승역인 신도림역, 1호선 구로역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 40m 포장도로에 접함.

2.4. 토지 이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-12-01), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>.

3. 상권분석

3.1. 주변 환경: 본건이 위치한 신도림동은 서울 서남부의 핵심 상권 중 하나로, 교통의 요지이자 대규모 주거단지와 업무지구가 복합적으로 발달해 있습니다. 주위는 대형 상업시설, 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

3.2. 유동인구 및 배후수요: 신도림역 주변으로는 젊은층을 중심으로 한 집객력이 높은 상업 시설이 집중되어 있으며, 배후 주거 단지의 소비력도 뒷받침됩니다. 또한, 현대백화점, 테크노마트 등 대형 쇼핑몰과 다수의 오피스 빌딩, 아파트 단지가 자리하고 있어 생활 편의시설 및 유동인구가 풍부합니다.

3.3. 상권 특성: 경쟁이 치열한 상권이므로 업종 및 타겟 고객 설정이 중요합니다.

4. 생활정보

4.1. 교육시설: 본건은 ‘신미림초등학교’ 남동측 인근에 위치합니다.

4.2. 편의시설: 주변에 현대백화점, 테크노마트 등 대형 쇼핑몰과 다수의 오피스 빌딩, 아파트 단지가 자리하고 있어 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 쿱스토어, 씨유, 스토리웨이 등 편의점도 인근에 위치합니다.

4.3. 교통시설: 지하철 1호선 구로역 및 버스정류장이 인접해 있으며, 지하철 1호선과 2호선 환승역인 신도림역 이용도 편리합니다.

4.4. 혐오시설: 해당 지역(서울특별시 구로구 신도림동 412-3번지 일대)은 주거 및 상업 밀집 지역으로, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않습니다. 과거 신도림역 테크노마트 주변에 악취 혐오시설이 있었으나, 현재는 주민 친화 공간으로 조성되었습니다.

5. 권리분석

5.1. 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

5.2. 토지 등기부 요약:

* 갑1: 소유권이전 (신탁, 2006-03-30)

* 갑2: 소유권이전 (1번 신탁등기 말소, 2006-10-09)

* 을1: 지상권설정 (서울특별시구로구, 말소)

* 을2: 지상권설정 (서울특별시구로구, 말소)

* 을3: 지상권설정 (서울특별시구로구, 말소)

5.3. 집합건물 등기부 요약:

* 갑4: 소유권이전 (3번 신탁등기 말소, 2013-03-15)

* 갑7: 소유권이전 (박경선, 2015-10-27, 매매 1,084,729,990원)

* 을8: 근저당권 (수산업협동조합중앙회, 3,960,000,000원, 말소기준권리)

* 갑12: 압류 (구로세무서장, 말소)

* 갑16: 압류 (구로구, 말소)

* 갑18: 압류 (구로구, 말소)

* 갑19: 임의경매 (수협은행, 3,495,057,440원, 2025타경10012)

5.4. 등기부채권 총액 (집합건물): 3,960,000,000원

5.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 등기사항전부증명서상 을구 지상권설정등기(토지)가 있으나, 이는 모두 말소 대상입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 통합 사용 및 원상회복: 본건을 포함한 제109호~제117호는 경계벽 없이 통합 사용되다가 현재 공실 상태입니다. 구분점포로서의 요건을 갖추지 못하였으며, 경계벽 설치 등으로 구조상 독립성을 갖추었는지 파악되지 않습니다. 개별 호수로 낙찰 시, 인접 호수 소유자와의 협의를 통한 원상회복 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 공실 상태: 본건은 기호 1~10 모두 현재 공실 상태입니다. 즉시 임대 수익 발생이 어렵고, 공실이 장기화될 경우 추가적인 금융 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지별도등기: 토지에 별도등기가 존재하나, 등기부상 모두 말소 대상이므로 매수인이 인수하는 권리는 없습니다.

6.4. 유동화 및 공동담보: 본 물건은 유동화물건이며 공동담보로 진행되는 점 참고 바랍니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 신도림동의 입지 좋은 근린상가로, 지하철 1호선 구로역 역세권에 위치하며 주변에 대형 상업 및 업무시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높은 지역입니다. 건물 자체는 비교적 신축(2006년 사용승인)이며, 최신 설비(승강기, 소화전, 스프링클러 등)를 갖추고 있습니다.

다만, 여러 호수가 통합되어 사용되다가 현재 공실 상태이며, 개별 호수로 낙찰 시 원상회복 및 인접 호수 소유자와의 협의가 필요한 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정으로, 인수되는 권리는 없어 비교적 깨끗한 상태입니다.

종합적으로 볼 때, 안정적인 상권과 편리한 교통망을 바탕으로 향후 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 물건이나, 내부 원상회복 관련 추가 비용 및 공실 리스크는 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 구로역 도보 거리 및 다양한 버스노선 이용 편리.

* 상권 배후: 대규모 아파트 단지, 오피스텔, 업무시설 밀집 지역으로 풍부한 배후 수요.

* 개발 잠재력: 신도림 및 구로 지역의 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 없이 깨끗한 등기부 상태.

* 큰 면적: 70.73㎡ (약 21.40평)으로 다양한 업종 유치 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,188,000,000원입니다. 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정해야 합니다.

건물 면적은 70.73㎡ (약 21.40평)입니다.

감정가를 기준으로 하되, 현황 공실 및 내부 원상회복 비용, 향후 임대 수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

보다 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 답사가 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.