나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9962 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1075-15 서래하우스 제2층 제204호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9962 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1075-15 서래하우스 제2층 제204호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9962 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1075-15 서래하우스 제2층 제204호 | 감정가: 280,000,000원 | 최저가: 224,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울특별시 금천구 독산동 서래하우스 다세대주택

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호

서울남부지방법원 2025타경9962 (1)

소재지

서울특별시 금천구 독산동 1075-15 서래하우스 제2층 제204호

용도

다세대주택

감정가

280,000,000원

매각대상 및 경매 구분

토지/건물 일괄매각, 부동산강제경매

면적 (전용면적)

토지면적: 20.42㎡ (약 6.18평)

건물면적: 29.84㎡ (약 9.03평)

* 다세대주택은 전용면적 기준으로 표시하며, 별도 분양면적은 없습니다.

건물의 구조 및 사용승인

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 제2층 (2020.10.19. 사용승인)

1.2. 권리 분석

채무자 및 소유자

권OO (소유자와 채무자가 동일)

채권자

주OOOOOOO

경매 종류 및 특징

본 경매는 부동산강제경매 사건으로, 채권자가 채무자의 부동산을 강제집행하여 채권을 회수하려는 절차입니다.

주의 사항 및 특이사항

가장 중요한 특이사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"입니다. 이는 낙찰자가 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수할 위험을 사전에 배제한 조건이므로, 권리관계 측면에서 매수인의 부담이 상당 부분 해소되어 명도 리스크가 매우 낮습니다.

1.3. 입지 조건 및 환경 분석

주거 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "위너스스포츠센터" 남동측 인근에 위치하며, 다세대주택 등으로 형성된 일반적인 주택지대입니다. 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황

본건이 속한 "서래하우스"까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편입니다. 1호선 금천구청역과 개통 예정인 신안산선 시흥사거리역을 이용할 수 있는 위치에 있어 향후 교통 여건 개선이 기대됩니다.

건물 상태 및 이용 상태

2020년 10월에 사용 승인된 비교적 신축급 다세대주택으로, 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되어 있어 건물 외관 상태는 양호합니다. 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 주거 편의성은 높은 편입니다.

토지 이용계획

제3종일반주거지역에 해당하며, 특히 "지구단위계획구역(독산시흥구역 주택정비형 재개발구역)" 및 "정비구역"으로 지정되어 있어 개발 호재가 매우 큽니다.

2. 심층 분석 및 투자 제언

2.1. 상권 분석 및 생활 정보

생활 편의 시설

인근에 마트, 병원, 약국 등 각종 편의시설이 위치하여 일상생활에 필요한 시설 이용이 편리합니다. 다세대주택이 밀집된 주거지역으로 기본적인 근린생활시설 접근성은 양호합니다.

학군 및 교육 환경

인근의 정확한 학군 정보는 추가 확인이 필요하나, 주택지대에 위치하여 기본적인 교육 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

2.2. 잠재적 리스크

토지 형상

인접 토지 및 인접 도로 대비 경사를 이루고 있는 토지로, 건축물의 이용 및 관리에 일부 영향을 미칠 수 있습니다.

재개발 구역 내 리스크

"독산시흥구역 주택정비형 재개발구역"으로 지정되어 있으므로, 향후 재개발 진행 과정에서 예상치 못한 변수나 추가 분담금 등의 리스크가 발생할 수 있습니다. 다만, 신탁방식으로 사업이 진행되어 사업 추진 속도가 빠를 것으로 예상되어 리스크를 상쇄할 만한 기대감도 존재합니다.

혐오 시설

독산시흥구역의 위치 설명 중 일부 자료에서 "LPG충전소 뒷편 주택"이 언급되어, 해당 충전소와의 물리적 거리에 따라 일부 매수자에게는 주거 환경상의 부정적 요인(혐오시설)으로 작용할 수 있습니다.

2.3. 종합 의견

본 물건은 2020년식 신축급 다세대주택으로 주거의 쾌적성이 높으며, 감정가 2억 8천만원은 주변 시세 대비 경쟁력이 있을 것으로 예상됩니다. 무엇보다 "독산시흥구역 주택정비형 재개발구역" 내에 위치하여 제3종일반주거지역의 용적률 상향과 대규모 단지 조성이라는 개발 호재를 직접적으로 누릴 수 있는 재개발 투자 물건으로서의 가치가 높습니다. 또한, 임차인의 대항력 포기 조건 매각으로 권리 분석상의 큰 리스크가 해소된 점이 강력한 매수 요인으로 작용합니다.

2.4. 투자 포인트

최고의 입지:

서울시 신속통합기획 2차 후보지이며, 신탁방식으로 빠르게 추진 중인 "독산시흥구역 재개발 구역" 내 핵심 물건입니다. 향후 최고 45층, 2072세대의 대규모 신축 아파트 단지로 탈바꿈할 예정이어서 높은 미래가치를 기대할 수 있습니다.

권리 관계의 안정성:

매수인에게 가장 큰 부담이 되는 임차인의 대항력 문제가 공사의 포기 조건으로 해소되어, 명도(인도)에 대한 불확실성이 현저히 낮습니다.

신축급 다세대주택:

사용승인일이 2020년 10월로 비교적 신축 건물이므로, 재개발 진행 전까지 임대 수익을 창출하거나 실거주하는 데 불편함이 적고, 건물 자체의 감가상각 부담이 낮습니다.

합리적인 투자 금액:

감정가 2억 8천만원은 재개발이 확정된 서울 주택의 지분(토지 6.18평) 매입 기회로, 높은 투자가치를 지닌 것으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계