나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9812 [1] 서울특별시 구로구 구로동 615-3 에스티엑스 더블유-타워 제16층 제1612호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재""구현고등학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형공장, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역(구로역-지하철1호선) 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 평지붕 지하 4층, 지상 17층 건물 내 제16층 제1602호로서,
(사용승인일: 2011.10.31.)

외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등
창호 : 샷시창호 및 강화유리 등 마감 임.

이용상태

기준시점 기타공장(공장)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단으로 주변토지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공장,지원시설(제1,2종 근린생활시설)의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 일단의 토지 둘레로 노폭 약 8M 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

615-3, 615-1 공히
도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 임

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9812 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 615-3 에스티엑스 더블유-타워 제16층 제1612호

건물명: 에스티엑스 더블유-타워

용도: 지식산업센터 (공장, 지원시설, 제1,2종 근린생활시설)

매각물건: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 532,000,000원

토지 면적: 23.51㎡ (약 7.11평)

건물 면적: 90.86㎡ (약 27.49평)

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

주요 권리현황:

* 유동화물건, 별도등기, 공동담보

건축물 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 4층, 지상 17층 (본건: 16층)

* 사용승인일: 2011년 10월 31일

* 주차: 388대 (내부 자동 주차)

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구현고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형공장, 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 1호선 구로역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로 상태: 본건 일단의 토지는 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 준공업지역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 장애물 제한표면구역

* 교육환경 보호구역 (남부교육청 확인 필요)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 본건의 말소기준권리인 우리은행 근저당권(2017.09.22. 접수, 을2)보다 후순위인 갑4, 갑5, 을4, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12, 갑13, 갑14 등기들은 매각으로 모두 소멸될 예정임.

* 매각으로 인수되는 권리:

* 토지 등기부 을구 8번 지상권설정등기(2011.10.12. 등기)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 함. (권리자: 서울특별시 구로구)

* 임차인 현황:

* 구현시스템주식회사 (대표 구O모)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 700,000원

* 사업일자: 2022년 06월 08일

* 배당신고일자: 2025년 08월 07일

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음

* 주식회사 씨투라이프 (대표 구O모)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 300,000원

* 사업일자: 2022년 06월 08일

* 배당신고일자: 2025년 08월 07일

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음

* 주식회사 코스모파워 (대표 손O하)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 사업일자: 2017년 10월 19일

* 배당신고일자: 2025년 07월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 구로동 일대는 다수의 지식산업센터와 아파트단지가 밀집해 있는 지역으로, 관련 지원시설 및 근린생활시설이 발달해 있습니다. 인근 구로역 상권은 교통의 요지로서 유동인구가 많고 다양한 상업시설이 밀집하여 활성화되어 있습니다.

* 경쟁 환경: 주변에 유사한 지식산업센터 및 오피스 건물이 다수 존재하여 경쟁 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 잠재적 고객층: IT, 기술, 서비스업 등 다양한 업종의 기업 및 스타트업, 소규모 사업체들이 주된 잠재 고객이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 단지 북동측 인근에 구현고등학교가 위치해 있습니다.

* (1.1.) 주변 학교 정보 (구현고등학교): 통학이 가능한 거리로, 학군 배후로는 보통 수준입니다.

* 편의시설:

* (1.1.) 구로역 인근: 대형 쇼핑몰, 백화점, 영화관, 관공서 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* (1.2.) 단지 내/주변: 식당, 카페, 은행 등 기본적인 상업시설이 존재합니다.

* 주변 환경 조사 (혐오시설 관련):

* 현재까지 확인된 자료 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 해당 물건지 바로 인근에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 구로동 일부 공업지역의 특성상, 산업단지 인프라 등이 존재할 수 있어 이에 대한 개별적인 추가 확인은 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지상권 인수: 본건 매수인은 토지 등기부상 '서울특별시 구로구' 명의의 지상권설정등기(2011.10.12. 등기)를 인수해야 합니다. 이는 토지 사용에 제약을 발생시킬 수 있으며, 향후 건물 증축, 개축 또는 토지 활용에 있어 중요한 제약 요인이 될 수 있습니다. 지상권의 구체적인 내용과 그로 인한 영향에 대한 심층적인 법률 검토가 필수적입니다.

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 자산유동화에 관한 법률에 따른 복잡한 권리관계가 존재할 수 있습니다.

* 별도 등기 및 공동 담보: 별도의 등기가 존재하며 공동 담보로 설정되어 있어, 채무 관계 및 권리 분석 시 추가적인 주의가 요구됩니다.

* 토지 이용계획상 제한: 교육환경보호구역, 장애물 제한표면구역 등 다수의 법적 제한 사항이 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 임대차 현황은 파악되었으나, 전체 임대 관계가 전부 확인된 것은 아니므로, 예상치 못한 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구의 중심 상업 및 업무 지구에 위치한 지식산업센터 물건으로, 구로역과의 접근성이 뛰어나 교통 및 편의시설 이용이 용이한 장점을 가지고 있습니다. 건물 자체도 비교적 최신식(2011년 준공)이며, 내부 시설 및 주차 공간도 잘 갖춰져 있습니다.

그러나 가장 큰 리스크는 매수인이 인수해야 하는 '지상권'입니다. 이 지상권이 구체적으로 어떤 목적으로 설정되었는지, 그리고 그것이 건물 운영 및 향후 자산 가치에 미치는 영향이 어느 정도인지에 따라 본건의 실질적인 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 또한, 유동화 물건, 별도 등기, 공동 담보와 같은 권리 관계의 복잡성도 투자 결정 시 신중한 검토를 필요로 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 서남권의 주요 업무 및 교통 허브인 구로구에 위치하여 직주근접성이 우수합니다.

* 인프라: 구로역 주변의 풍부한 상업, 행정, 교통 인프라를 공유할 수 있습니다.

* 지식산업센터 수요: 지속적인 IT 및 첨단 산업 발달로 인한 지식산업센터의 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 532,000,000원이나, 매수인이 인수해야 하는 지상권이라는 중대한 권리상의 제약이 존재합니다. 또한, 유동화 물건, 별도 등기, 공동 담보 등의 복잡한 권리 관계는 잠재적 리스크로 작용하여 입찰가 산정에 영향을 미칠 것입니다.

이러한 인수 부담 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 실질적인 인수 가치를 면밀히 평가해야 합니다. 따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 인수하는 지상권의 가치 하락분을 반영하고, 향후 명도 및 권리 확보 비용까지 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 상세한 권리 분석 및 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.