나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9953 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 225-105 굿데이빌 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 신길동 서울우신초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위에는 단독
주택, 저층 공동주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

대체로 부정형 완경사지로 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 2종일반주거지역(2015-05-21)(7층), 가축사육제한구역(예외:애완 및 방범용 가축)
지역경제과 문의){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 공공주택지구(서울 신길15구역 도
심 공공주택 복합지구){공공주택특별법}, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육청에 반드시
확인 요망){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:165m(지반+건축+옥탑
등),육군수도방위사령부(02-524-3146){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역(세부사
항:서울시청 도시계획과 문의){수도권정비계획법}.

제시목록 외의 물건

후첨 지적도 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건 남측으로 신길동 225-121(영등포구의소유, 대지, 3㎡)이 소재하여 본 평가에서는 이
를 도로로 판단하여 평가하였으나, 정확한것은 지적 및 경계측량을 요하며 도로가 아닐
경우 본건의 토지 특성, 가격 등이 변동될 수 있으니 경매참여시 주의하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임,벽돌쌓기 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 알미늄샷시창호 등.

이용상태

지1층 : 주차장, 근린생활시설
1,2,3층 : 각층 주택(5개호), 보일러실 등
4층 : 방2, 주방, 거실, 화장실2 등.

< 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생설비 및 급배수설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

<후첨 지적도 및 내부구조도 참조 >

공부와의 차이

1층의 공부 상 용도가 사무소이나 주택(5개호) 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조는 일부는 직접확인하고, 일부는 거주인에 의해 탐문된 내용 및 일반건축
물대장 상 건축물현황도 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인
하시기 바랍니다.

3. 본건은 주택과-26141(2023.09.05)호에{2022년 항측판독 위반거축물표기 등재 요청에 의거
등재[내역:판넬,4층,창고3㎡,2022항측(376082482-0031)]} 의거 위반건축물로 등재되었음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9953 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 신길동 225-105 굿데이빌

용도: 다중주택

감정가: 2,554,167,880원

토지면적: 219.00㎡ (약 66.25평)

건물면적: 560.18㎡ (약 169.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 차OO

특이사항: 중복사건, 위반건축물

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 영등포구 신길동 서울우신초등학교 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 저층 공동주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경이 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 형태: 대체로 부정형 완경사지로 주거용 부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 남측으로 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 을16 (2018.03.05. 근저당권, 852,000,000원), 건물 등기부상 을1 (2018.12.24. 근저당권, 852,000,000원)입니다.

* 현재 등기부상 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 상세한 권리 분석은 법원 문건 및 등기부등본을 통해 재확인해야 합니다.

* 임차인 현황: 총 23명의 임차인이 등록되어 있으며, 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 분류되었습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수할 부담은 없습니다.

* 강미주: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-12-29, 확정 2020-12-09, 배당 2025-09-01, 대항력 없음.

* 강현: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-01-20, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음.

* 권다혜: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-02-02, 확정 2020-12-11, 배당 2025-02-24, 대항력 없음.

* 김누리: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-09-04, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음.

* 김동엽: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2024-03-25, 확정 2024-03-25, 배당 -, 대항력 없음.

* 박소희: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2024-03-25, 확정 2024-03-25, 배당 2025-07-04, 대항력 없음.

* 박소희: 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-01-17, 확정 2022-12-07, 배당 2025-02-10, 대항력 없음.

* 양윤서: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-03-23, 확정 2025-05-26, 배당 2025-05-27, 대항력 없음.

* 양자경: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-14, 확정 2022-02-17, 배당 2025-06-17, 대항력 없음.

* 오치웅: 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-10-19, 확정 2020-09-21, 배당 2025-05-30, 대항력 없음.

* 이수경: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-05-26, 확정 2021-06-01, 배당 2025-05-28, 대항력 없음.

* 이원희: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-01-07, 확정 2018-12-21, 배당 2025-05-30, 대항력 없음.

* 이지혜: 보증금 30,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2024-06-27, 확정 2024-06-27, 배당 2025-05-28, 대항력 없음.

* 이혜린: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-09-30, 확정 2022-09-05, 배당 2025-05-27, 대항력 없음.

* 정미선: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-09-04, 확정 -, 배당 -, 대항력 없음.

* 정민규: 보증금 250,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-09-04, 확정 2023-08-16, 배당 2025-06-04, 대항력 없음.

* 정보인: 보증금 50,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2024-04-04, 확정 2024-04-08, 배당 2025-06-24, 대항력 없음.

* 정태웅: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-04-13, 확정 2020-03-13, 배당 2025-05-30, 대항력 없음.

* 정현종: 보증금 20,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2024-03-25, 확정 2024-03-25, 배당 2025-04-24, 대항력 없음.

* 최미진: 보증금 125,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-09-07, 확정 2020-08-10, 배당 2025-04-09, 대항력 없음.

* 최상규: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-11-18, 확정 2021-10-14, 배당 2025-06-02, 대항력 없음.

* 중요: 임차인 중 일부는 보증금 또는 차임이 0원으로 표시되어 있으나, 실제 임대차 관계는 별도로 존재할 수 있습니다. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 서울우신초등학교 인근에 위치하며, 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역으로 배후수요가 풍부합니다.

* 주변 다세대주택의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월: 전용면적 23.72㎡ (1967년식 연립) 2억 7,781만원에 거래 (평당 약 1,171만원).

* 2026년 3월: 전용면적 35.97㎡ (2015년식 다세대) 3억 6,200만원에 거래 (평당 약 1,006만원).

* 2026년 3월: 전용면적 71.92㎡ (2002년식 다세대) 4억 8,000만원에 거래 (평당 약 667만원).

* 본건 감정가(25억 5,417만원)를 건물 면적(560.18㎡)으로 환산하면 평당 약 1,507만원입니다. 이는 주변 다세대주택의 최근 거래 사례에서 나타나는 평당 가격보다 높은 수준입니다.

* 다중주택이라는 점, 건물의 신축 연도(2018년 준공), 위반건축물 등재 사실 등을 고려할 때, 감정가 대비 시세 조정을 신중하게 검토해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 버스 정류장이 인접해 있습니다. 차량 진입도 용이합니다.

* 교육: 서울우신초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 소규모 근린생활시설이 주위에 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 단독주택 및 저층 공동주택과 혼재되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건 건물에는 위반건축물(판넬, 4층 창고 3㎡)이 등재되어 있습니다. 이는 향후 철거 명령이나 이행강제금 부과 등 행정적 제재의 대상이 될 수 있으며, 건물 가치 하락의 주요 요인이 됩니다.

* 중복사건: 중복 사건으로 등록되어 있어, 권리 관계나 법적 절차가 복잡할 수 있습니다.

* 토지 경계 및 도로 현황: 남측 인접 토지(영등포구 소유)의 도로 편입 여부에 따라 본건 토지의 특성 및 가치가 변동될 수 있다는 점이 감정평가서에 명시되어 있습니다. 정확한 지적 및 경계 측량을 통해 확인이 필요합니다.

* 주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 지도 검색 결과, 본건 인근에 직접적으로 확인되는 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 공장 밀집 지역 등)은 없습니다. 다만, 서울우신초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 때 유해 시설은 없을 것으로 추정됩니다. 그럼에도 불구하고, 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

* 건물 내부 구조: 건축물대장 상의 현황과 실제 내부 구조가 다소 상이할 수 있으므로, 경매 참여 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 영등포구 신길동에 위치한 다중주택으로, 서울우신초등학교 인접이라는 교육적 이점과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 모든 임차인이 '대항력 없음'으로 분류되고 '인수 보증금 0원'이라는 점은 낙찰자에게 큰 장점으로 작용합니다.

하지만 '위반건축물' 등재, 건물 연식, 인접 토지와 관련된 불확실성 등은 주요 리스크 요인입니다. 감정가(25억 5,417만원)는 주변 시세 대비 평당 가격이 높은 편이므로, 이러한 리스크를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 강력한 학군: 서울우신초등학교가 인접해 있어 학군 수요층에게 매력적입니다.

* 편리한 교통: 대중교통 및 차량 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 높은 임대 수요: 다중주택으로서 다수의 임차인 확보를 통한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 권리 관계 단순화: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명도가 비교적 수월할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 2,554,167,880원

* 주변 시세, 건물 상태(위반건축물 등), 향후 명도 및 관리 비용 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가격을 책정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

* 이는 보수적인 접근이며, 현장 조사 결과 및 경쟁 입찰 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 1,780,000,000원 ~ 2,040,000,000원.

* 최종 입찰가 결정은 상세한 현장 조사, 추가적인 시세 분석, 위반건축물 관련 처리 비용 예측 등을 통해 신중하게 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.