나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9981 [1] 서울특별시 구로구 오류동 289-3 보네르캐슬 제101동 제2층 제201호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9981 [1] 서울특별시 구로구 오류동 289-3 보네르캐슬 제101동 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9981 | 소재지: 서울특별시 구로구 오류동 289-3 보네르캐슬 제101동 제2층 제201호 | 감정가: 251,000,000원 | 최저가: 200,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9981 (1)이며, 용도는 다세대주택, 경매구분은 부동산강제경매입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각 건입니다.

소유자 및 채무자는 정OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지는 서울특별시 구로구 오류동 289-3 보네르캐슬 제101동 제2층 제201호입니다. 감정가는 251,000,000원으로 평가되었습니다.

사용승인일은 2019년 7월 5일이며, 철근콘크리트 구조의 지하 1층, 지상 6층 건물 중 2층에 위치한 도시형생활주택(단지형다세대)입니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

토지 면적은 24.22제곱미터(약 7.33평)입니다. 건물 전용면적은 39.69제곱미터(약 12.01평)입니다. 건물 이용 상태는 도시형생활주택(단지형다세대)이며, 급배수, 위생, 개별난방, 승강기 등의 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 오남중학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 본건 단지까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철 7호선 천왕역 등이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다. 토지는 자체 지면이 평탄한 부정형이며, 남동측으로 왕복 6차선 도로, 북측과 서측으로 세로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건은 제2종일반주거지역(7층 이하)에 위치하며, 대로 2류(폭 30m~35m) 및 소로 3류(폭 8m 미만)에 접해있습니다. 주거 밀집 지역 내에 위치하여 일상적인 근린생활시설 이용은 편리할 것으로 판단됩니다.

주변에 오남중학교, 서울오정초등학교 등이 있어 교육 환경은 양호합니다. 또한, 공원 등이 인근에 소재하여 주거 만족도를 높여줄 수 있습니다. 현재까지의 정보 및 기본적인 검색 결과에 따르면 명확한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 현장 답사를 통한 세부 확인이 필요합니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다. 제공된 자료만으로는 등기부상 권리관계의 상세한 내용은 파악하기 어려우나, 소유자 및 채무자가 동일한 것으로 보아 일반적인 강제경매 절차를 따를 것으로 예상됩니다.

가장 중요한 특이사항은 임차인 관련 주의사항입니다. 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 추가적인 인수 부담(미배당 임차보증금)을 지지 않는다는 매우 중요한 조건이므로, 권리관계상 큰 장점으로 작용할 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 주의사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"입니다. 이 조건이 충족될 경우 낙찰자에게 미배당 보증금 인수 위험이 사라지지만, 법원에서 이 조건을 엄격하게 이행하는지 최종적으로 확인해야 합니다.

임대관계는 미상(알 수 없음)으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계 및 명도 대상 여부를 명확히 파악하는 것이 필요합니다.

토지이용계획상 교육환경보호구역 및 대공방어협조구역 등이 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 건은 2019년 7월에 사용승인된 비교적 신축급의 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 7호선 천왕역과 버스 정류장이 인접하여 교통 환경이 무난합니다. 전용면적 약 12평대의 소형 주택으로 실수요층의 선호도가 높을 수 있는 물건입니다.

특히, 채권자 주택도시보증공사가 미배당 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건이 명시되어 있어, 낙찰자에게 가장 큰 부담이 될 수 있는 임차보증금 인수 리스크가 해소될 가능성이 높습니다. 이는 입찰 경쟁률 및 낙찰가 결정에 긍정적인 요인으로 작용할 것입니다.

4.2. 투자 포인트

신축급 소형 주택: 2019년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 소형 주택에 대한 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

권리 분석의 용이성: 임차권 승계인(주택도시보증공사)의 임차보증금반환청구권 포기 조건은 명도 및 인수 리스크를 크게 낮추어, 초보 투자자에게도 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

무난한 입지 조건: 오남중학교 인근 주거 지역으로, 지하철역 및 주요 도로 접근성이 양호하여 실거주 및 임대 수요를 확보하기에 유리한 환경입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계