나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102882 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 649-98 라움 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""당곡중학교"" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주변은 연립다세대주택, 단독주택, 상가주택 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선도로 및 지하철역, 버스정류장 다수가 소재하여 교통 이용상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 공동주택 내 5층 503호로서,
(사용승인일자: 2021.03.18)

외벽: 외장 석재붙임 마감 등,
내부: 인테리어 마감 등,
창호: 플라스틱 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

현황 ""주거용""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 옥외주차장, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 완경사로서, 현황 ""다세대주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102882 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 649-98 라움 5층503호

용도: 다세대주택

감정가: 320,000,000원

토지면적: 22.62㎡ (약 6.84평)

건물면적: 27.84㎡ (약 8.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항:

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "당곡중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 연립다세대주택, 단독주택, 상가주택 등이 혼재된 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 다수의 간선도로와 지하철역, 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(최 )

* 보증금: 320,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-04-30

* 확정일자: 2021-04-16

* 배당신고일자: 2023-05-18

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 최 은 주택도시보증공사(HUG)와의 계약에 따라, 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.19.자)를 제출하였습니다.

3.2. 권리 분석 요약

본건은 부동산강제경매로 진행되었으며, 말소기준권리는 2022년 1월 24일 서울특별시의 압류입니다. 등기부상 주택임차권(최영묵, 보증금 3억 2천만원)이 존재했으나, 이는 말소 대상이며 HUG의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 임대차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 본 경매 물건은 권리상 특별한 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 사례들이 있습니다.

* 2026년 7월 6일 거래: 전용면적 69㎡, 4층, 건축년도 2003년, 거래가 38,500만원 (약 1,844만원/평)

* 2026년 7월 3일 거래: 전용면적 39.75㎡, 6층, 건축년도 2022년, 거래가 54,000만원 (약 4,492만원/평)

* 2026년 7월 1일 거래: 전용면적 26.98㎡, 3층, 건축년도 2016년, 거래가 28,300만원 (약 3,941만원/평)

4.2. 시세 동향 및 본건 적용

본건은 전용면적 27.84㎡(약 8.42평), 5층, 2021년 3월 사용승인된 신축 건물입니다.

비교 대상 사례 중, 본건과 면적이 유사하고 건축 연도(2016년)가 가까운 26.98㎡(7.18평) 물건이 28,300만원(약 3,941만원/평)에 거래되었습니다. 또한, 비교적 신축인 2022년 준공된 39.75㎡ 물건은 54,000만원(약 4,492만원/평)에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 32,000만원이며, 이를 건물 전용면적(8.42평)으로 환산 시 약 379만원/평으로, 주변 실거래가 대비 상당히 낮은 수준입니다.

주변 시세 및 본건의 건축 연식(2021년)을 고려할 때, 본건의 실질적인 시장 가치는 감정가보다 높게 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 공동주택 내 5층 503호

* 사용승인일자: 2021년 03월 18일

* 내외부 마감: 외벽 석재붙임 마감, 내부 인테리어 마감, 플라스틱 샷시 창호

* 용도: 현황 주거용으로 이용 중

5.2. 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 옥외주차장, 도시가스 난방 설비가 구비되어 있습니다.

5.3. 토지 이용 및 주변 현황

* 토지: 2필 일단의 부정형 완경사로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축법상 도로(일부 포함).

* 주변 시설: "당곡중학교"가 인근에 있으며, 주거 밀집 지역으로 주거 생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 명도 관련: 임차인이 대항력이 없으나, 실제 이사 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. HUG의 협조가 원활히 이루어질 것으로 예상되나, 명도 협상에 주의가 필요합니다.

* 관리 상태: 2021년 준공된 신축 건물로 전반적인 상태는 양호할 것으로 예상되나, 장기적인 관리 및 유지보수 계획은 별도로 확인이 필요합니다.

* 토지이용제한: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 2021년 준공의 비교적 신축인 다세대주택입니다. 당곡중학교 인근에 자리하여 주거 환경이 양호하며, 교통 접근성 또한 우수합니다. 권리관계 분석 결과, 인수해야 할 임대차 보증금은 없으며, HUG의 확약서 제출로 인해 명도 과정에서의 부담도 크지 않을 것으로 보입니다. 다만, 감정가가 주변 시세 대비 낮게 책정된 점을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로 하자 발생 가능성이 낮고 내부 상태가 양호합니다.

* 우수한 입지: 편리한 교통망과 주거 편의 시설 접근성이 뛰어납니다.

* 권리관계 명확: 인수 부담이 없는 임차인 권리로 명도 리스크가 적습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 주변 시세보다 낮아 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 320,000,000원이며, 이는 최저 매각가로 간주됩니다.

주변 실거래가 분석 결과, 본건의 면적(8.42평) 및 건축 연식(2021년)을 고려할 때, 평당 약 3,500만원 ~ 4,500만원의 시세가 형성되어 있음을 확인하였습니다.

이를 바탕으로 본건의 시장 가치는 약 295,000,000원에서 379,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가가 시장 시세보다 낮게 책정된 점을 감안할 때, 경쟁 입찰을 통해 낙찰받기 위해서는 시장 가치를 반영한 입찰가 산정이 필요합니다.

적정 입찰가 범위: 330,000,000원 ~ 350,000,000원

최종 추천 입찰가: 340,000,000원

(본 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 결정은 신중하게 판단하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.