나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21383 [1] 경상남도 거제시 일운면 지세포리 891-3 대지 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21383 [1] 경상남도 거제시 일운면 지세포리 891-3 대지 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매3계 2025타경21383 | 소재지: 경상남도 거제시 일운면 지세포리 891-3 | 감정가: 1,240,488,500원 | 최저가: 868,342,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서

1.1. 경매 개요

사건번호: 통영지원 2025타경21383 (1)

소재지: 경상남도 거제시 일운면 지세포리 891-3 외 필지

용도: 대지 외 (감정평가상 묵답 및 일부 도로, 주거나지 상태)

감정가: 1,240,488,500원

토지면적: 2,162.00㎡ (약 654.01평)

건물면적: 0.00㎡ (제시외 건물 6.25㎡ 매각 포함)

매각대상: 토지매각 (제시외 건물 일부 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 장OOOOOOOO

1.2. 물건 특징 및 평가 요약

본건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리 '지세포중학교' 북서측 인근에 위치하며, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가서에 따르면 본건 토지들은 자루형, 부정형, 가장형의 형태로 묵답, 일부 도로, 주거나지 등으로 이용 중인 복합적인 토지입니다. 개별 필지마다 도로 접근성이 양호한 편입니다.

토지 대부분이 제2종일반주거지역에 해당하여 주거 및 일부 상업시설 개발 잠재력이 높은 토지이며, 총 면적이 약 654평으로 비교적 대규모 개발이 가능한 면적입니다.

특이사항으로 '법정지상권' 성립 여지 및 '도로' 이용 중인 토지 일부가 존재하며, 매각에 포함되는 '제시외 건물'과 매각에서 제외되는 '비닐하우스, 냉장(동)고'가 있으므로, 현장조사 및 권리관계 분석이 매우 중요합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 거제시 일운면 지세포리 소재 지세포중학교 인근에 위치하며, 지세포 지역은 거제 해양휴양특구 조성 및 지세포항 다기능 어항 조성 사업 등 개발 호재가 있었던 지역입니다. (검색 결과 상, 대규모 공동주택 건립 움직임도 있었음.) 토지이용계획상 대부분 제2종일반주거지역으로, 향후 주거지 개발 수요에 대응하기 좋은 위치에 있습니다. 토지는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 일반적인 주거/농경 혼합지역에 해당합니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 주변 지역 개발에 따라 교통 인프라 개선이 예상될 수 있습니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 주거 및 농경이 혼재된 지역으로 대규모 상권은 형성되어 있지 않지만, 거제시 일운면 지세포는 면 소재지이며 지세포항, 거제조선해양문화관 등 관광 및 생활 시설이 인근에 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다. '지세포중학교'와 가까워 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 혐오 시설 정보

직접적인 혐오 시설의 근접성은 확인되지 않았으나, 일운면에는 '일운면 공공하수처리시설'이 위치하고 있습니다. 정확한 거리는 현장조사를 통해 확인해야 합니다. (2.12) 다만, 본건은 지세포중학교 인근 상대보호구역에 속해있어 주거환경에 일정한 제약이 있습니다.

3. 권리 분석 및 특수 사항

3.1. 경매 구분 및 특이 사항

본건은 부동산 임의경매 사건이며, '법정지상권' 성립 여지가 특이사항으로 기재되어 있습니다. 법정지상권이 성립하는 경우 토지 이용에 제약이 발생하며, 소유자가 건물을 철거하거나 지료를 받을 수 없는 문제가 발생할 수 있으므로, 해당 제시외 건물(6.25㎡) 및 기타 지상물의 법정지상권 성립 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

3.2. 매각 및 주의 사항 (필수 확인 사항)

1) 일괄매각: 매각 대상 토지(총 5필지로 추정)는 일괄 매각으로 진행됩니다.

2) 현황 도로 이용: 목록 [1] 토지 일부가 '도로'로 이용 중입니다. 감정가는 이를 고려하여 평가되었으나, 도로 부분은 사적 이용에 제약이 따르므로 투자 시 이를 감안해야 합니다.

3) 제시외 건물 매각 포함: 목록 [2] 토지 상의 제시외 건물(창고 등으로 추정되는 6.25㎡)은 매각에 포함됩니다.

4) 매각 제외 물건: 목록 [1, 3] 토지 지상의 이동이 용이한 비닐하우스, 냉장(동)고는 매각에서 제외되므로 낙찰자가 철거 또는 소유자와 협의해야 할 수 있습니다.

5) 점유 상황 상이: 현장 조사와 지적 측량에 따른 점유 상황이 상이할 수 있으므로, 정확한 경계 및 점유 확인을 위해 지적 측량이 필수적입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크

1) 법정지상권: 법정지상권 성립 여부 확인 및 성립 시 지료 청구 소송 등의 후속 절차 필요.

2) 현황 도로: 토지 일부가 도로로 사용되어 수익성 및 이용에 제한이 있을 수 있음.

3) 지적 불일치 및 점유 문제: 지적 측량을 통한 정확한 경계 및 점유 현황 확인이 필요하며, 점유자와의 명도 또는 경계 분쟁 발생 가능성.

4) 제한 구역: 제2종일반주거지역이기는 하나, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등의 제한을 받습니다.

4.2. 투자 포인트

1) 개발 잠재력: 대부분 '제2종일반주거지역'으로 토지 면적이 2,162.00㎡ (약 654.01평)에 달해, 주거용(단독/다가구/다세대 등) 또는 일부 상업용 개발 부지로의 잠재력이 높습니다.

2) 비교적 양호한 입지: 거제시 일운면 지세포 지역의 개발 호재 및 지세포항 인근이라는 지리적 이점.

3) 저렴한 취득 기회: 법정지상권 및 현황 도로 이용 등의 특수 물건은 일반 물건 대비 유찰 가능성이 높아 경쟁률이 낮아질 수 있으며, 이에 따른 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

결론적으로, 본건은 '제2종일반주거지역'의 대형 토지로서 개발 잠재력은 우수하나, 법정지상권 성립 여지 및 현황 도로, 점유 문제 등 특수 권리 분석 및 명확한 경계 확인 후 입찰에 참여해야 하는 '노력형' 투자 물건으로 판단됩니다. 해당 리스크를 명확히 이해하고 해결할 수 있는 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매3계