나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21383 [1] 경상남도 거제시 일운면 지세포리 891-10 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리 소재"지세포중학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

연번1:자루형의 토지로서, 묵답 및 일부 도로 등으로 이용중임. 연번2:부정형의 토지로서, 묵답으로 이용중임. 연번3:부정형의 토지로서, 묵답으로 이용중임. 연번4:가장형의 토지로서, 묵답으로 이용중임. 연번5:부정형의 토지로서, 주거나지 상태임.

인접 도로상태

연번1,2:북서측으로 도로가 개설되어 있음. 연번3:동측 및 남측으로 도로가 개설되어 있음. 연번4:북측 및 동측으로 도로가 개설되어 있음. 연번5:서측 및 동측으로 도로가 개설되어 있으나 서측 도로는 고저 차이로 진출입이 불가함.

토지이용계획 및 제한상태

연번1:제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(지세포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>. 연번2:제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(지세포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 소하천구역(2024-03-19)<소하천정비법>. 연번3:제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(지세포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>. 연번4:제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(지세포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>. 연번5:제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(지세포중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

일련번호 2 토지상에 제시외 건물(창고 등)이 소재하는 바, 자세한 사항은 후첨‘지적개황도’와‘사진용지’를 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 없 음. 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1] 토지 일부가 현황 '도로'로 이용중인바 이를 고려하여 평가함.
-목록[2] 토지 상의 제시외 건물(감정서상 'ㄱ' ) 매각 포함.
-목록[1,3] 토지 지상에 이동이 용이한 비닐하우스, 냉장(동)고는 평가 및 매각에서 제외.
-현장 조사시 판단한 점유 상황과 지적 측량에 따른 점유 상황이 다소 상이할 수 있는 바, 지적 측량을 통한 재확인을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21383 (1)

소재지: 경상남도 거제시 일운면 지세포리 891-10

용도: 답

감정가: 1,240,488,500원

토지면적: 2162.00㎡ (약 654평)

토지지분: 2162㎡ (약 654평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 6.25㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 장OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리 소재 "지세포중학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

인접 도로상태:

* 연번1,2: 북서측으로 도로가 개설되어 있음.

* 연번3: 동측 및 남측으로 도로가 개설되어 있음.

* 연번4: 북측 및 동측으로 도로가 개설되어 있음.

* 연번5: 서측 및 동측으로 도로가 개설되어 있으나, 서측 도로는 고저 차이로 진출입이 불가함.

토지이용계획 및 제한상태:

* 연번1,2,3,4: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(지세포중학교).

* 연번2 추가: 소하천구역(2024-03-19).

* 연번5: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(지세포중학교).

3. 권리분석

말소기준권리: 을9, 2022-08-08, 근저당권, 장승포농업협동조합, 1,146,000,000원.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

등기부 채권 총액: 1,218,074,255원입니다.

주요 권리 내역:

* 소유권이전: 이성춘(1972-08-21), 이경수(2014-01-21, 협의분할에 의한 상속).

* 근저당권: 장승포농업협동조합(2022-08-08, 1,146,000,000원).

* 가압류: 신용보증기금(2025-03-28, 10,007,647원), 경남신용보증재단(2025-04-03, 41,024,698원), 장승포농업협동조합(2025-05-09, 21,041,910원).

* 임의경매개시결정: 장승포농업협동조합(2025-05-16, 988,689,478원).

4. 상권분석

본 물건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리의 농경지 및 주거지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근은 단독주택, 농경지, 임야 등이 분포하고 있어 상업 시설 밀집 지역으로 보기 어렵습니다. 따라서 직접적인 상권 분석을 위한 데이터는 제한적입니다. 주요 편의시설 및 기반 시설은 인근의 주거지 또는 읍/면 소재지를 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변 시설: "지세포중학교"가 인근에 소재합니다.

교통: 차량 접근성은 보통 수준이며, 대중교통 이용 편의성은 제한적일 수 있습니다.

지역 정보: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거지로서의 개발 가능성이 있습니다. 가축사육 제한 구역, 소하천 구역 등의 규제 사항이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 점유 상황 불일치 가능성: 현장 조사 시 판단한 점유 상황과 지적 측량에 따른 점유 상황이 다를 수 있어, 지적 측량을 통한 재확인이 반드시 필요합니다. 이는 예상치 못한 법적 분쟁이나 명도 저항의 원인이 될 수 있습니다.

* 도로 이용 부분: 토지 일부가 현황상 '도로'로 이용 중인 점은 평가에 반영되었으나, 실제 이용자들과의 이해관계 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 감정서상 'ㄱ'으로 표기된 제시외 건물은 매각에 포함되나, 이동이 용이한 비닐하우스, 냉장(동)고 등은 제외되어 있어, 현장 인수인계 시 명확한 확인 및 처리가 요구됩니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로, 담보물이 여러 개일 수 있어, 다른 담보물의 가치 변동이나 처분 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지 현황: 묵답 및 일부 도로 이용 상태는 토지의 활용도를 높이기 위한 추가적인 개발 또는 정비가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리의 제2종일반주거지역 내 토지입니다. 지세포중학교 인근에 위치하며, 주위 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 토지는 주로 묵답 상태이며 일부는 도로로 이용 중입니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당을 포함한 모든 후순위 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰자는 소유권만 인수하게 됩니다. 그러나 현장 점유 상황의 불일치 가능성, 도로 이용 부분, 제외된 제시외 건물 등에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 토지 용도: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

* 지역 잠재력: 거제시의 해양 관광 및 산업 발전과 연계된 지역의 장기적인 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 권리 관계: 모든 후순위 권리가 말소되는 깔끔한 권리 상태를 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,240,488,500원입니다. 등기부채권 총액은 1,218,074,255원으로, 감정가 대비 채권액이 높은 편입니다. 예상 입찰가 산정 시에는 위에서 언급된 잠재적 리스크 요인(점유 불확실성, 도로 이용, 제시외 건물 등)과 향후 개발 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가는 별도의 심층적인 시세 조사 및 권리 분석, 현장 조사를 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

지도 등 외부 지도 서비스나 검색사이트를 통한 주변 시설 및 혐오시설 검색은 본 보고서 작성 범위에 포함되지 않아 제공해드리기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.