나이스옥션 법원경매 통영 2025타경470 [1] 경상남도 고성군 구만면 광덕리 산224 임야 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경470 [1] 경상남도 고성군 구만면 광덕리 산224 임야 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매3계 2025타경470 | 소재지: 경상남도 고성군 구만면 광덕리 산224 | 감정가: 100,572,000원 | 최저가: 70,400,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경470 (1)

소재지: 경상남도 고성군 구만면 광덕리 산224

용도: 임야

토지면적: 17,355.00㎡ (약 5,250.08평)

감정가: 100,572,000원

매각대상: 토지매각 (부동산강제경매)

소유자/채무자: 우OO / 채권자: 김OO

1.2. 이용 및 제한 현황

본건은 경상남도 고성군 구만면 광덕리 소재 '구만면사무소' 남동측에 위치한 임야입니다. 주위는 농경지 및 임야지대로 이루어진 전형적인 농촌 환경입니다. 토지는 부정형 경사지로 현재 '자연림' 및 일부 '잡종지'로 이용 중이며, 북동측으로 소폭의 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근은 보통 수준입니다.

토지이용계획 상 계획관리지역 및 농림지역에 걸쳐 있으며, 사방지, 임업용산지, 준보전산지, 소하천구역(탑골천) 등 다양한 제한이 복합적으로 설정되어 있습니다. 특히 가축사육제한구역으로 지정되어 일부 가축(닭, 메추리, 개, 돼지, 오리) 사육이 제한됩니다.

2. 입지조건 및 생활정보

2.1. 입지조건 분석

본건은 구만면소재지 인근의 임야로, 면사무소까지의 접근성이 비교적 양호합니다. 소폭 포장도로를 통해 차량 접근이 가능하여 임야임에도 불구하고 접근성이 보통 수준으로 평가됩니다. 산림 내에 위치하여 개발 가용성은 낮으나, 계획관리지역에 포함된 일부 면적(약 5,250평 중 일부)을 활용할 수 있다는 잠재적 가치가 있습니다.

2.2. 주변 생활정보 및 환경

주변은 농경지와 임야가 주를 이루는 조용한 농촌 마을입니다. 생활편의시설은 구만면사무소 인근에 일부 존재할 것으로 보이나, 도보권 내의 편의시설은 미약합니다. 주거 환경은 일반적인 농촌 지역의 특성을 가지며, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.3. 혐오시설 여부

별도로 확인된 대규모 폐기물 시설이나 혐오시설은 없는 것으로 판단됩니다. 본건 토지 자체가 임야 및 산지에 속해 있으며, 주변은 농경지와 주거지로 이루어져 일반적인 농촌 환경을 유지하고 있습니다.

3. 권리분석 및 리스크 검토

3.1. 권리관계 분석

본건은 채권자가 채무자의 부동산을 대상으로 강제집행을 신청한 부동산강제경매 물건입니다. 등기부 상 권리관계는 매각으로 소멸되는 것을 전제로 입찰해야 하며, 인수되는 권리 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

가장 큰 권리상 리스크는 '분묘기지권' 및 '법정지상권' 성립 여지입니다. 매각대상 토지 위에 분묘가 존재할 경우, 그 분묘가 오랜 기간 평온·공연하게 소유자의 승낙 없이 설치되었거나, 소유자가 설치한 후 토지만 매각되는 경우 등에 따라 분묘기지권이 성립하여 낙찰자가 이를 인수해야 할 위험이 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

제시외 건물 매각 제외: 감정평가서 상 제시외 건물 4동(ㄱ~ㄹ)은 매각 대상에서 제외되며, 최저매각가격은 이 건물을 제외한 토지의 가치를 기준으로 산정되었습니다. 낙찰자는 해당 건물의 소유권 및 철거/사용 등에 대한 법적 문제를 별도로 해결해야 합니다.

경계 불확실성: 인접 필지와의 지적 경계가 불확실하여 정확한 경계 확인을 위해서는 전문적인 측량 절차가 필요합니다.

분묘 소재 가능성: 육안으로 식별이 어려운 분묘가 소재할 수 있으며, 이는 향후 토지 이용에 중대한 제한 사항이 될 수 있습니다.

토지 이용 제한: 계획관리지역, 농림지역, 사방지, 임업용산지, 소하천구역 등 다양한 법적 제한으로 인해 토지 개발 및 이용에 제약이 많습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 비교적 넓은 면적(약 5,250평)의 임야로, 일부는 활용성이 높은 계획관리지역에 포함되어 있다는 장점이 있습니다. 그러나 분묘기지권, 법정지상권, 제시외 건물 문제, 복잡한 토지이용 제한(사방지, 임업용산지 등) 등 해결해야 할 권리적, 법적 리스크가 매우 높은 물건입니다. 따라서 일반적인 투자자에게는 진입 장벽이 높으며, 개발 및 명도에 대한 전문적인 지식과 자본을 갖춘 컨설팅 기반의 투자가 요구됩니다.

4.2. 투자 포인트

대규모 임야 취득 기회: 5천평 이상의 임야를 상대적으로 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회입니다.

계획관리지역 포함: 전체 면적 중 일부가 계획관리지역에 속하여, 제한적이지만 잠재적인 건축 및 개발 가능성이 존재합니다.

장기적 가치: 소액 투자로는 적합하지 않으나, 장기적인 산림 관리 또는 귀농/귀촌 관련 부지 확보 목적에는 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 모든 리스크에 대한 사전조사와 해결 방안 마련이 필수적입니다.

토지 중 일부는 '잡종지' 상태라는 점을 활용하여 산림 외 용도로의 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매3계