나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11046 [1] 경상북도 구미시 진평동 1048-13 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대림 · 평가일 2025.05.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 진평동 소재 ""진평초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는
단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스승강장 등이 있어 제반 교통사정은 보통시 됩
니다.

형태 및 이용상태

가장형 토지로 인접지와 대체로 등고 평탄한 ""다가구주택 및 근린생활시설 건부지""입니다.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 10미터 및 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한
구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)), 상대보호구역입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로
외벽: 화강석 치장, 스톤코트, 드라이비트 및 몰탈위 페인트 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
바닥: 내장재 및 타일 등 마감
창호: 샷시 창호

이용상태

2-가) 1층 : 휴게음식점, 상업용창고, 다가구주택(계단실,주차장)
2층 : 다가구주택(4가구)
3층 : 다가구주택(4가구)
4층 : 다가구주택(3가구)

설비내역

2-가) 위생ㆍ급배수설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11046 (1)

소재지: 경상북도 구미시 진평동 1048-13

토지면적: 290.20㎡ (약 87.8평)

건물면적: 575.47㎡ (약 174.1평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건

건물 준공년도: 2013년 (사용승인일 기준)

감정가: 944,604,760원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 진평동 소재 "진평초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장 등이 있어 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태

본건은 남동측으로 폭 약 10미터 및 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 및 소로2류(폭 8m~10m)(접합)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든축종제한구역) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을6번 근저당권 (2022-08-09, 주식회사한별자산관리대부금융, 금522,000,000원)

* 총 인수 보증금

0원

* 임차인 현황

* 김 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-05-08, 대항력: 없음)

* 김 (보증금: 10,000,000원, 차임: 250,000원, 전입일자: 2024-02-26, 확정일자: 2024-12-19, 배당신고일자: 2025-03-07, 대항력: 없음)

* 농업회사법인주식회사칠송농장 (보증금: 3,000,000원, 차임: 370,000원, 전입일자: 2022-11-22, 확정일자: 2025-05-22, 배당신고일자: 2025-05-30, 대항력: 없음)

* 우 (보증금: 3,000,000원, 차임: 320,000원, 전입일자: 2025-02-10, 확정일자: 2025-02-11, 배당신고일자: 2025-06-19, 대항력: 없음)

* 이 (보증금: 5,000,000원, 차임: 500,000원, 전입일자: 2024-06-14, 확정일자: 무, 배당신고일자: , 대항력: 없음)

* 이 (보증금: 5,000,000원, 차임: 500,000원, 전입일자: 2022-11-03, 확정일자: 무, 배당신고일자: 2025-09-02, 대항력: 없음)

* 이 (보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-11-03, 확정일자: 2022-09-23, 배당신고일자: 2025-05-22, 대항력: 없음)

* 이 (보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-10-14, 확정일자: 2022-10-05, 배당신고일자: 2025-05-26, 대항력: 없음)

* 이 (보증금: 105,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-10-11, 확정일자: 2022-10-04, 배당신고일자: 2025-04-29, 대항력: 없음)

* 이 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-11-08, 확정일자: , 배당신고일자: , 대항력: 없음)

* 조 (보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-12-05, 확정일자: 2022-11-30, 배당신고일자: 2025-01-09, 대항력: 없음)

* 권리 분석 요약

전술한 임차인 전원은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도

본 물건은 단독주택, 제1종근린생활시설, 창고시설로 복합 용도 사용 중입니다.

* 주변 상권 특징

주변으로는 단독주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 함께 이루어지는 지역입니다. 1층에 휴게음식점, 상업용 창고가 있어 자체적인 상업 활동이 가능합니다.

* 최근 매매/임대 동향

인근 "진평동" 지역의 최근 연립/다세대 주택 매매 동향을 분석한 결과, 2026년 2월부터 6월까지 2,300만원에서 4,700만원 사이의 거래가 이루어졌습니다. 이는 주로 59.26㎡ ~ 83.14㎡ 면적의 다세대 주택 거래로, 해당 물건의 감정가 대비 단위 면적당 가치는 차이가 있습니다. 본 건은 단독주택 복합 용도로, 해당 빌라 매매 정보와 직접적인 비교는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설

"진평초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 생활 편의시설

근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상

전반적인 임대 관계가 미상으로 파악되나, 모든 임차인이 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

* 가축사육제한구역

가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 축산업 관련 용도로 활용 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 기타

공부와의 차이, 제시외 물건 등 특이사항은 보고되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 진평동에 위치한 4층 단독주택 복합 건물로, 주거용 외에 근린생활시설 및 창고로 활용 가능한 다용도 건물입니다. "진평초등학교" 인근에 위치하며 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준입니다. 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 없으며, 인수해야 할 보증금 또한 없습니다. 따라서 비교적 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 복합 용도 활용성: 주거, 상업, 창고 등 다양한 용도로 활용 가능하여 잠재적 수익 창출 기회가 있습니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 현저히 적습니다.

* 안정적인 입지: 주거 및 근린생활시설이 발달한 지역에 위치하여 안정적인 가치 유지가 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 944,604,760원입니다. 토지 약 87.8평, 건물 약 174.1평 규모의 4층 복합 건물로, 1층 상가 및 창고, 2-4층 다가구주택으로 구성되어 있습니다. 모든 임차인이 대항력이 없고 인수할 보증금이 없는 점, 또한 명도 관련 리스크가 적다는 점을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

주변 빌라 매매 사례의 단위면적당 가격과 본 건의 감정가는 차이가 있으나, 본 건은 단독주택 복합 건물의 특성을 감안해야 합니다.

현 시세 및 경매 시장 상황, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하였을 때, 감정가 대비 75% ~ 85% 수준인 약 7억 5천만원 ~ 8억 1천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 물건의 잠재적 가치를 고려하여, 최적의 입찰가는 7억 9천만원 ~ 8억 1천만원 범위 내에서 결정하는 것을 추천드립니다.

(참고: 주변 혐오시설 관련 검색 결과, 해당 지역에 심각한 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 하지만, 인근 개발 계획이나 환경 변화에 대한 추가적인 현장 조사를 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.