나이스옥션 법원경매 부산 2023타경5518 [1] 부산광역시 연제구 연산동 603-5 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2023타경5518 [1] 부산광역시 연제구 연산동 603-5 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2023타경5518
• 주소: 부산광역시 연제구 반송로 24
• 감정가: 4,514,121,440원
• 최저가: 1,548,344,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

부산지방법원 경매4계 2023타경5518 | 소재지: 부산광역시 연제구 반송로 24 | 감정가: 4,514,121,440원 | 최저가: 1,548,344,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지

본 보고서에서 다루는 물건은 부산지방법원 2023타경5518 (1) 사건으로, 부산광역시 연제구 연산동 603-5에 위치한 근린생활시설입니다. 최초 감정가는 4,514,121,440원입니다.

1.2. 면적 및 매각 조건

총 토지 면적은 228.40㎡ (약 69.10평)이며, 건물 면적은 749.16㎡ (약 226.63평)입니다. 건물 제시외 면적 32.70㎡ (약 9.89평)을 포함하여 토지와 건물을 일괄매각하는 조건입니다. 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 교통 및 상권

본건은 부산의 주요 교통 요충지인 “연산교차로” 북동측 인근에 위치합니다. 지하철 1호선과 3호선 환승역인 “연산역”과 인접하여 대중교통 접근성이 매우 우수합니다. 또한, 북서측으로 약 25미터 폭의 대로에 접하고 있어 차량 진출입 및 가시성이 최상급입니다.

2.2. 주변 환경 및 상권 분석

주변은 대로변을 따라 각종 상업용 건물, 숙박시설, 유흥업소, 금융기관 등이 밀집된 대표적인 노선상가지대입니다. 연산교차로 일대는 육거리 교차로로 상권 규모가 크고, 최근에는 200여 개의 병·의원 등이 들어서 메디컬 스트리트로도 자리 잡고 있어 전반적인 주위환경은 매우 양호합니다.

2.3. 생활 정보 및 혐오 시설 여부

해당 지역은 상업 및 유흥 시설이 밀집된 중심 상업지구의 특성상 야간 소음 및 유동 인구가 많을 수 있습니다. 별도의 검색을 통해 주요 시설 확인 결과, 연산교차로 주변은 상업 시설 및 의료 시설이 주를 이루며, 보고서 작성을 위한 검색에서는 입찰에 영향을 줄 만한 명백한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 조건 및 유의사항

본건은 토지와 건물을 일괄매각하며, 감정평가에 포함된 제시외 건물(기호 ㉠-㉤) 32.70㎡도 매각 대상에 포함됩니다. 제시외 건물은 본건 토지의 사용·수익 및 처분 등에 미치는 영향은 없을 것으로 판단되나, 반드시 현장 확인을 통해 면적의 증감 여부와 점유 관계를 확인해야 합니다.

3.2. 채권 관계 및 기타 특이사항

소유자 및 채무자가 주OOOOOOOOOO로 동일하며, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 본건은 중복사건으로 진행되고 있으므로, 경매 절차 진행 상황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 토지 이용 계획 및 법규 제한

토지는 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 대로3류(폭 25m-30m)에 접합합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역(72m 이하)으로 지정되어 있어, 향후 증축 또는 재건축 시 건축 규제를 확인해야 합니다. 일반상업지역은 높은 용적률을 적용받을 수 있어 토지의 잠재적 가치가 높습니다.

5. 건물 현황 및 특징

건물은 1985년 2월 14일에 사용 승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕의 지하실부-지상 4층 건물입니다. 현재는 상업용 건물(근린생활시설 및 고시원)로 이용 중이며, 기본 위생 설비 및 전기 설비가 갖추어져 있습니다. 연식이 있으므로 내부 리모델링 및 설비 보강의 필요성을 검토해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

토지/건물 지분율(22840/74916)이 등기부 상의 지분율을 표기한 것인지, 혹은 물건의 면적을 임의로 표기한 것인지 확인이 필요하나, 매각 대상이 토지/건물 일괄매각이므로 큰 권리상의 리스크는 아닐 것으로 보입니다. 다만, 감정평가서상 임대관례 및 기타 참고 사항이 '미상'이므로, 정확한 임차인 현황 및 명도(건물 인도) 리스크에 대비한 철저한 임차인 분석 및 명도 전략 수립이 필수적입니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 부산 연산교차로라는 최중심 상업지역, 지하철 1·3호선 역세권, 대로변에 위치한 가시성 높은 꼬마빌딩 형태로, 입지적인 희소성과 잠재력이 매우 뛰어납니다. 다소 연식이 있는 건물이나, 토지 이용 계획상 일반상업지역에 속해 향후 리모델링이나 재건축을 통한 가치 증대(Value-add) 가능성이 높습니다. 중장기적으로 안정적인 임대 수익과 높은 시세 차익을 기대할 수 있는 우량 물건으로 판단됩니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 부산의 핵심 상권 및 교통 요충지인 연산역 초역세권, 대로변 코너급 입지입니다.

높은 개발 잠재력: 토지가 일반상업지역에 위치하여 고밀도 개발이 가능하며, 노후 건물 리모델링 또는 재건축을 통해 자산 가치를 극대화할 수 있습니다.

안정적인 수익: 현재 근린생활시설 및 고시원 등 상업용으로 이용 중이며, 상권 활성화가 보장되어 있어 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매4계