나이스옥션 법원경매 안양 2024타경102685 [1] 경기도 군포시 당동 778-1 라포레 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선재 · 평가일 2024.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 군포시 당동 소재 지하철1호선 "군포역" 서측 인근에 위치하고, 부근은 상업,업무용시설, 근린생활시설, 다세대주택, 근린공원 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 "군포역" 이소재하는 등 제반교통조건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건 내 제8층 제802호로서,
(사용승인일 : 2019.02.26)

외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감으로 탐문조사됨.
창 호 : 섀시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비, 개별난방 도시가스에의한 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 등고평탄한 부정형 토지로서 업무시설,공동주택,근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 18미터, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

778-1 : 도시지역, 일반상업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>

778-27 : 도시지역, 일반상업지역 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>

778-29 : 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건에 대한 현장조사시 폐문부재로 인하여 귀 제시목록 및 탐문조사 등을 통하여
개략적으로 도시하였으니, 경매진행시 참고 바라며 경매응찰시 내부 및 이용관리상태 등을 재확인 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 4. 30.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 고유 정보

사건번호: 안양지원 2024타경102685 (1)

소재지: 경기도 군포시 당동 778-1 라포레 8층802호

용도: 오피스텔

감정가: 315,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 12.42㎡ (약 3.76평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 80.15㎡ (약 24.25평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

건축물명: 라포레

사용승인일: 2019년 2월 26일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 14층 (해당 층: 8층)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 군포시 당동 소재 지하철 1호선 "군포역" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 상업, 업무용 시설, 근린생활시설, 다세대주택, 근린공원 등이 혼재하는 지대입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 1호선 군포역이 소재하여 전반적인 교통 조건이 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2021년 10월 1일 접수된 강일웅 씨 근저당권 (을5) 입니다.

본 경매 절차에서 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사(고 ) (전입일자: 2019.04.26, 확정일자: 2019.04.08, 배당신고일자: 2023.05.18, 보증금: 271,950,000원, 차임: 0원)

확약서 제출: 임차인의 승계인인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026. 4. 30.자)가 제출되었습니다.

인수 보증금: 0원 (상기 확약서에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.)

주의사항: 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다. 본 건의 경우, 보증금액이 명시되어 있으나, 대항력 포기에 대한 확약서 내용이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건이 위치한 지역은 상업, 업무용 시설과 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 군포역 인근으로 유동인구 확보가 가능하며, 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다.

4.2. 토지이용계획

해당 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 용도지역상 건축물 용도 및 개발에 대한 비교적 자유로운 규제가 적용됩니다. 북측 및 서측으로 도로에 접하여 있어 건축 및 이용에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비

위생설비, 급·배수설비, 개별난방 도시가스 난방설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비 등 오피스텔로서의 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

5.2. 이용 상태

현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 특이사항

임차인(주택도시보증공사)의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 법적 효력 및 세부 이행 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

폐문부재로 인한 내부 및 이용 관리상태 재확인 필요: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 상태를 정확히 파악하지 못했습니다. 따라서 경매 응찰 시 내부 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 공동담보 및 HUG 인수조건 변경

공동담보 및 HUG 인수조건 변경 사항은 경매 진행 과정에서 추가적인 변동이나 해석의 여지가 있을 수 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 충분히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군포역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 특히, 대항력 있는 임차인이 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하여, 매수인에게 임차보증금 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 다만, 현장 조사가 불충분했던 점과 공동담보 및 HUG 인수조건 변경 등 추가적인 확인이 필요한 사항들에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 군포역 역세권 입지: 역 접근성이 뛰어나 임대 및 환금성 확보에 유리합니다.

* 임대차 보증금 인수 부담 없음: 임차인의 확약서 제출로 인해 매수인이 보증금을 인수하지 않아 투자 비용 절감 효과가 있습니다.

* 양호한 건물 상태 및 설비: 비교적 신축(2019년 사용승인)으로 건물 상태 및 각종 설비가 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 시세를 분석한 결과, 2024년 6월 11일에 12층 매물이 37,000만원에 거래되었고, 2026년 1월 22일에는 4층 매물이 32,500만원에 거래되었습니다. 본건은 8층에 위치하여 중간층에 해당합니다. 감정가는 31,500만원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

상기 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 시장 가치는 32,500만원에서 37,000만원 사이로 추정됩니다. 임차보증금 인수 부담이 없다는 점과 아파트 대비 오피스텔의 특성을 감안하여, 현재 감정가(31,500만원)보다 소폭 높은 가격으로 낙찰 가능성을 고려할 수 있습니다.

이에, 예상 입찰가는 330,000,000원 ~ 350,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 본 건의 경우, 340,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.