나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1319 [1] 제주특별자치도 서귀포시 중문동 2180 더웰테라스 7층797호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜민 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 중문동 소재 '천제교' 남동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 숙박시설, 주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 건물내 제7층 제797호로서, 외벽 : 석재, 드라이비트 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

생활숙박시설임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 냉난방 설비, 승강기 설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로서 평탄하게 조성된 부지로서 숙박시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 중로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(전부제한)), 역사문화환경보존지역(2024-09-04), 역사문화환경보존지역(무태장어서식지), 역사문화환경보존지역(천제연담팔수나무), 역사문화환경보전지역(2023-12-29), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건은 현장조사시 폐문 및 관계인 부재하여 내부를 확인할 수 없었는바, 본건의 내부구조 및 마감자재 등은 건축물현황도면, 인근 유사물건의 표준적인 이용상태, 외형 등을 참고하였으므로 경매 진행시 유의하시기 바람.

3) 구분소유건물은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조의 규정에 따라 구분건물과 대지권이 일체성을 가지며, 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래되는 관행이 있는바, 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청(평가목적)에 따라 대상 부동산의 평가액을 토지와 건물의 가격으로 배분하여 명세표상에 표기하였으니 업무 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1319 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 중문동 2180 더웰테라스 7층797호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

감정가: 73,000,000원

토지면적: 7.20㎡ (약 2.18평)

토지지분: 7.1975㎡ (약 2.18평)

건물면적: 22.58㎡ (약 6.83평)

건물지분: 22.58㎡ (약 6.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 건물 개요

건물명: 더웰 테라스

총 층수: 9층 (본건 7층)

사용승인일: 2019년 1월 30일

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 중문동 소재 '천제교' 남동측 인근에 위치합니다. 주위로는 근린생활시설, 숙박시설, 주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북동측으로 중로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 고도지구(25M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심)에 속해 있으며, 대로2류(폭 30m~35m) 및 중로2류(폭 15m~20m)와 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역에도 해당됩니다. 이러한 지구 및 구역 지정은 향후 건축 행위 및 토지 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

등기부등본 상 말소기준권리는 2019년 4월 10일 접수된 부산은행 근저당권(을1)입니다. 해당 권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 주요 등기사항 요약

* 소유권보존: 주식회사아델디앤씨 (2019.03.11)

* 소유권이전(신탁등기말소): 한봉희 (2019.04.10)

* 근저당권: 부산은행 (2019.04.10, 말소기준권리)

* 가압류: 주식회사태광엔텍 (2025.04.10)

* 가압류: 신용보증기금 (2025.05.07, 2025.05.16)

* 가압류: 한국무역보험공사 (2025.05.09)

* 임의경매: 부산은행 (2025.05.16, 사건번호 2025타경1319)

* 압류: 해운대세무서장 (2025.05.27)

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 576,618,596원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 가능한 임차 보증금은 0원입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임대차 관계는 조사된 바 없으며, 임대료 및 보증금 등 상세 내역은 미상입니다.

금액이 미상인 임대차 관계가 있을 가능성에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 중문동 지역은 제주도의 대표적인 관광단지로, 주변에 다양한 숙박시설, 근린생활시설, 편의시설이 밀집해 있어 관광객 및 지역 주민을 대상으로 한 상권이 발달해 있습니다.

4.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 현재까지 파악된 혐오시설은 없는 것으로 확인되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조의 9층 건물 중 7층에 위치합니다. 외벽은 석재 및 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내부는 위생 및 급배수 설비, 냉난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 이용 편의성

건물 내에는 승강기 시설이 설치되어 있어 고층 이동에 편리합니다. 또한, 중문관광단지 내에 위치하여 주변 편의시설 및 관광지 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 폐문 및 관계인 부재로 인해 건물 내부 구조 및 마감 상태를 직접 확인할 수 없었습니다. 이는 경매 진행 시 발생할 수 있는 중요한 리스크 요소입니다. 내부 상태는 건축물 현황도면 및 인근 유사 물건을 참고하여 추정하였으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 절차나 권리관계 파악에 있어 추가적인 주의가 요구될 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지이용계획 상 일반상업지역, 고도지구, 방화지구, 시가지경관지구 등에 속하며, 대로2류 및 중로2류 저촉, 건축계획심의대상구역 지정 등 다수의 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축, 개축 또는 신축 시 제약을 받을 수 있습니다.

6.4. 영업허가 관련 확인 필요 (숙박시설)

본건은 생활숙박시설로, 경매 낙찰 후에도 기존의 영업 허가 승계 문제 또는 신규 영업 허가 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 특히, 관련 법규나 지역 조례에 따라 신규 허가가 불가능한 경우도 있어, 명도 및 영업 개시 전 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 중문관광단지 내 위치한 생활숙박시설로, 관광지 접근성이 우수하며 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 감정가는 73,000,000원으로 책정되었으며, 인수해야 할 임차 보증금은 없어 초기 투자 부담이 상대적으로 낮을 수 있습니다. 그러나 현장 방문 시 내부 상태를 직접 확인하지 못했고, 복잡한 권리관계(유동화 물건) 및 토지 이용 제한 사항이 존재하는 점은 주요 리스크 요인입니다. 또한, 숙박시설의 특성상 영업 허가 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 제주 최고의 관광지 중 하나인 중문관광단지에 위치하여 관광객 대상 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 생활 편의 시설 접근성: 주변에 다양한 편의시설 및 관광지가 인접해 있어 거주 및 이용이 편리합니다.

* 인수 부담 없음: 임차인 인수 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 낮은 감정가: 상대적으로 낮은 감정가로 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 법원 감정가 73,000,000원을 기준으로, 물건의 현황, 권리관계, 시장 상황, 향후 투자 수익성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 다만, 내부 상태 미확인, 유동화 물건, 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 임차인 인수 보증금이 없는 점은 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.