나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1303 [1] 제주특별자치도 제주시 한림읍 옹포리 772 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 옹포리 소재 ""한림고등학교"" 남측에 인접하며, 일대는 단독주택, 전 등이 혼재하는 지방도 주변 주택 및 농경지대입니다.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 (1,2)는 일단의 토지로서, 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이며, '단독주택(타운하우스) 부지 및 내부도로'로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호 (1,2)는 일단의 토지로서 서측으로 폭 약 5m 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1,2) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 '사진용지' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 'I.감정평가의 개요 - 6.기타 검토 및 참고 사항'을 참조하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (3) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상3층 건물로서,
(사용승인일 : 2021.10.29)

- 외벽 : 스타코 및 징크마감, 목재붙임 등 - 창호 : 하이샷시창 및 알미늄샷시창 등입니다.

이용상태

기호 (3) : 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지' 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 'I.감정평가의 개요 - 6.기타 검토 및 참고 사항'을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 조경수 등 매각 포함, 목록1,2.는 지분매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1303 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 옹포리 772

토지 면적: 2843.00㎡ (약 860.07평)

토지 지분 면적: 315.8573㎡ (약 95.55평)

건물 면적: 137.33㎡ (약 41.54평)

용도: 단독주택

건축년도: 2021년 10월 29일 (사용승인일 기준)

감정가: 509,360,190원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 옹포리 소재 "한림고등학교" 남측에 인접해 있으며, 일대는 단독주택, 전 등이 혼재하는 지방도 주변 주택 및 농경지대입니다. 본 건은 "펜트힐 협제"라는 단독주택 단지 내 제9동으로 추정됩니다.

교통 상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

주변 시설

본건 주변은 주거 지역과 농경지가 혼재되어 있으며, 한림고등학교가 인접해 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 생활에 필요한 기본적인 편의시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. 현재 파악된 정보상 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

을구 20번, 리치금융진대부주식회사의 근저당권 (접수일자: 2019-04-25, 채권금액: 1,300,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 채권액

토지 등기부상의 채권 총액은 2,954,822,934원이며, 건물 등기부상의 채권 총액은 772,822,934원입니다. 이를 합산한 총 채권액은 약 3,727,645,868원입니다.

인수되는 권리

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황

조사된 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

주의사항

등기부채권 총액이 감정가(약 5.1억원)를 크게 상회하고 있어, 채권 총액 규모가 매우 큰 편입니다. 이는 본 경매 물건에 대한 채권자들의 관심이 높을 수 있음을 시사하며, 낙찰 후 소유권 이전 및 명도에 있어 채권자들의 협조가 원활할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건 소재지는 제주시 한림읍 옹포리로, 주로 단독주택 및 농경지가 분포하는 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 생활 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다.

주변 유사 물건 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 '한림서해파스텔'(연립, 2019년 건축, 전용 54.78㎡)과 '주암썬빌리지(옹포)'(연립, 2001년 건축, 전용 33.03㎡)에 대한 정보입니다.

* 한림서해파스텔: 2024년 2월 19,700만원, 2026년 4월 18,500만원에 거래되었습니다.

* 주암썬빌리지(옹포): 2025년 12월 9,200만원에 거래되었습니다.

본건은 단독주택으로, 연립/다세대와 직접적인 비교는 어렵지만, 주변 지역의 전반적인 주택 가격 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건은 2021년 준공된 신축급 단독주택으로, 연립/다세대보다는 높은 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교육 시설

본건 남측으로 한림고등학교가 인접하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

편의 시설

지역 내 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 접근 가능한 범위 내에 있을 것으로 예상됩니다.

주변 환경

조사 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

높은 채권 총액

토지 및 건물 등기부 채권 총액이 감정가를 훨씬 초과합니다. 이는 유찰될 가능성을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

지분 매각

토지 지분이 매각 대상이므로, 공동 소유자들과의 관계 및 향후 토지 이용 및 관리에 있어 협의가 필요할 수 있습니다.

토지 이용 계획

본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있어 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

건물 형태

건축물대장상 '펜트힐 협제' 단지 내 '제9동'으로 확인되어, 타운하우스 형태의 단독주택일 가능성이 높습니다. 이는 개별 주택의 독립적인 토지 소유가 아닌, 단지 내 공유 지분 형태로 운영될 수 있음을 의미합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 신축급 단독주택으로, 넓은 토지 지분과 함께 일괄 매각되어 경쟁력 있는 물건입니다. 다만, 높은 채권 총액으로 인해 첫 경매에서는 유찰 가능성이 있으며, 토지 지분 매각이라는 점을 고려해야 합니다. 주변 시세 대비 감정가 수준이 적정해 보이나, 높은 채권 총액으로 인한 낙찰가율 하락을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 단독주택: 2021년 준공된 건물로, 별도의 리모델링 비용이 크게 들지 않을 것으로 예상됩니다.

* 넓은 토지 지분: 단독주택임에도 불구하고 약 95.55평의 토지 지분을 확보하게 됩니다.

* 양호한 입지: 한림고등학교 인접, 주거 및 농경지 혼재 지역으로 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 높은 채권 총액: 채권 총액이 감정가를 크게 상회하여, 유찰 시 매력적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 509,360,190원입니다.

주변 연립주택 시세는 전용 54.78㎡ 기준 약 1.8억~1.97억 원 수준으로, 본건 단독주택 및 넓은 토지 지분을 고려하면 직접 비교는 어렵습니다.

건물 연면적 137.33㎡ (약 41.54평)를 신축급 단독주택 평당 800만원으로 추정 시 약 3.32억 원, 토지 지분 315.85㎡ (약 95.55평)를 자연녹지 지역 평당 50만원으로 추정 시 약 0.48억 원으로, 단순 합산 시 약 3.8억 원 수준으로 추정됩니다.

하지만, 등기부채권 총액이 약 37.2억 원으로 감정가 대비 매우 높아, 첫 경매에서의 낙찰 가능성은 낮으며 유찰이 예상됩니다.

통상적으로 채권 총액이 감정가를 초과하는 경우, 유찰을 거듭하며 감정가의 60~80% 수준까지 하락할 수 있습니다.

따라서, 첫 경매에서는 감정가 이상으로 입찰하는 것은 신중해야 하며, 2차 또는 3차 경매 진행 시 감정가의 80% 수준인 약 4억원 내외에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 주변 유사 단독주택 매물 시세 조사가 필수적입니다.

예상 입찰가 범위: 1차 경매 시 유찰 가능성 높음. 2차 경매 시 380,000,000원 ~ 410,000,000원 (감정가의 약 75% ~ 80%)

주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 경매 당시의 경쟁 상황, 추가 정보, 현장 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.