나이스옥션 법원경매 남원 2025타경1142 [1] 전북특별자치도 남원시 산동면 대기리 61-14 주1동 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.05.20

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1-가) : 경량철골구조 강판지붕 단층으로서
벽체: 강판마감 등,
바닥: 콘크리트마감,
창호: 샷시창임.

일련번호(2-나) : 경량철골구조 강판지붕 단층으로서
벽체: 강판마감 등,
바닥: 콘크리트마감,
창호: 샷시창임.

이용상태

일련번호(1-가, 2-나) : 창고시설

설비내역

일련번호(1~가): 기본적인 위생설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨, ""지적 및 건물개황도"" 기호㉠~㉣ 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

제시외건물 기호㉠은 일련번호(1-가) 건물 내부에 소재함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 제시외 건물 및 목록 1.의 태양광설비 포함 일괄매각(단, 감정평가서상 제시외 건물 'ㄴ' 및 목록 2.에 소재하는 태양광설비는 매각에서 각 제외함).
2. 목록 2.의 가격은 건물 상부의 태양광 설비를 제외한 금액임.
3. 목록 3.은 지상권 경매임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 남원지원 2025타경1142 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 남OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 남원시 산동면 대기리 61-14 주1동

도로명 주소: 전북특별자치도 남원시 요천상로 828-7

용도: 창고시설

감정가: 183,644,680원

1.3. 면적 정보

토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지지분: 0㎡ (0.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 297.00㎡ (89.85평)

건물지분: 297㎡ (89.85평)

건물 제시외면적: 294.10㎡ (88.97평)

1.4. 매각 대상

매각대상: 건물만매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

1.5. 특이사항

건물만 매각 대상이며, 선순위 지상권 존재(등기부상 말소 확인됨).

1.6. 주의사항

1. 제시외 건물 및 목록 1.의 태양광설비 포함 일괄매각 (단, 감정평가서상 제시외 건물 'ㄴ' 및 목록 2.에 소재하는 태양광설비는 매각에서 각 제외됨).

2. 목록 2.의 가격은 건물 상부의 태양광 설비를 제외한 금액임.

3. 목록 3.은 지상권 경매임.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 전북특별자치도 남원시 산동면 대기리 61-14번지, 요천상로 828-7에 위치하며, 창고시설로 이용 중입니다. 주변은 농경지 및 산림이 혼재된 지역으로, 일부 주거 시설과 도로 등이 분포하고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

주요 도로인 요천상로에 인접하여 차량을 통한 접근성은 양호한 편입니다. 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

2.3. 주변 시설

주변에 농경지, 산림, 그리고 소규모 주택 단지가 분포하고 있습니다. 상업 시설이나 대규모 산업 단지가 인접해 있지 않아, 물류 이동 및 자재 조달 시에는 지역 내 주요 도로망을 이용해야 합니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 현재까지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 장기적인 도시 계획이나 주변 개발에 따라 향후 변경될 가능성은 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 토지 권리 관계

토지의 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전(매매)은 조순자 명의로 2002년 4월 24일에 이루어졌습니다. 지상권 설정(남원농업협동조합)이 2015년 1월 5일에 있었으나 말소 처리되었습니다. 이후 2025년 5월 13일에 1번 지상권 강제경매가 말소 기준 권리로 등기되었으나, 이 역시 말소 처리되어 토지상의 선순위 지상권은 소멸된 것으로 분석됩니다.

3.2. 건물 권리 관계

건물의 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존은 이춘오 명의로 2025년 3월 19일에 이루어졌습니다. 이후 남원농업협동조합 명의로 78,760,147원의 가압류가 2025년 3월 19일에 등기되었으며, 이 가압류는 매수인에게 인수될 예정입니다. 또한, 남원농업협동조합 명의로 80,428,676원의 강제경매가 2025년 5월 13일에 개시되었으나, 이는 본 경매 사건의 말소 기준 권리가 됩니다.

3.3. 임차인 현황

본 물건에는 조춘재라는 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보가 없습니다. 또한, 대항력 또한 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.4. 권리분석 종합

본 경매 대상은 건물만 매각되며, 토지에 대한 권리는 소유자가 별도로 보유하거나 낙찰 대상에서 제외됩니다. 건물 등기부상 남원농업협동조합의 가압류 78,760,147원이 인수 조건으로 확인됩니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 남원시 산동면은 농촌 및 전원 지역의 특성을 가지고 있습니다. 대기리는 그 중에서도 비교적 한적한 지역에 속합니다.

4.2. 창고시설 용도 적합성

대규모 물류 단지나 공업 단지가 밀집한 지역은 아니지만, 주변 지역의 특성상 소규모 농산물 보관, 지역 내 물류 거점, 또는 개인 창고 용도로 활용될 잠재력이 있습니다. 주변 농경지에서 생산되는 농산물의 보관 및 유통 창고로의 활용 가능성도 있습니다.

4.3. 시장 동향

남원시 전체의 창고 임대 시장 동향을 파악하는 것이 중요합니다. 지역 경제 활성화 정도, 관련 산업의 발달 여부, 주요 도로망과의 연계성 등이 창고 시설의 수요에 영향을 미칩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건지는 창고시설로서, 직접적인 주거 생활 편의 시설과는 거리가 있습니다. 가장 가까운 편의시설, 금융 기관, 의료 시설 등은 남원시 중심 시가지 또는 인접 읍면으로 이동해야 접근 가능합니다.

5.2. 주변 환경

주변은 주로 농경지와 임야, 그리고 일부 주택들로 구성되어 있어 조용한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물만 매각

건물만 매각 대상이므로, 토지 사용에 대한 권리 관계를 명확히 확인해야 합니다. 토지 소유주와의 관계, 토지 사용 계약 가능 여부 등을 사전에 충분히 검토해야 합니다.

6.2. 인수되는 가압류 금액

남원농업협동조합의 가압류 78,760,147원은 매수인이 인수해야 하는 부담입니다. 이 금액은 입찰가 산정 시 반드시 고려되어야 하며, 낙찰 후 추가적인 법적 절차나 분쟁이 발생하지 않도록 명확히 이해해야 합니다.

6.3. 제시외 건물 및 태양광 설비

주의사항에 명시된 바와 같이, 일부 제시외 건물 및 태양광 설비는 매각에서 제외되므로, 현장을 방문하여 정확한 매각 포함/제외 범위를 확인하는 것이 중요합니다.

6.4. 선순위 지상권

등기부상 선순위 지상권이 말소된 것으로 확인되었으나, '선순위 지상권'이라는 특이사항이 언급된 만큼, 현장 확인 및 추가 조사를 통해 관련 사실 관계를 재확인하는 것이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 남원시 산동면의 창고시설로, 건물만 매각되는 부동산 강제 경매 물건입니다. 토지는 매각 대상에서 제외되며, 건물에 대한 권리 분석 결과 남원농업협동조합의 가압류 78,760,147원이 인수될 예정입니다. 임차인은 대항력이 없어 부담이 없습니다. 주변은 농경지 및 임야가 혼재된 지역으로, 창고로서의 활용성은 지역적 특성에 따라 달라질 수 있습니다. 건물만 매각되는 점과 인수되는 가압류 금액은 본 물건의 투자 결정에 있어 가장 중요한 고려 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 초기 투자 부담 가능성

건물만 매각되고, 토지 지분이 없어 토지 관련 비용이나 복잡한 권리관계가 적을 수 있습니다. 또한, 인수되는 가압류 금액을 제외하면 감정가의 절반 수준에서 시작하므로, 상대적으로 낮은 초기 투자 비용으로 접근할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 특정 용도에 따른 잠재적 수요

지역 농산물 보관, 소규모 물류 창고, 또는 개인 물품 보관 창고 등 특정 수요가 있는 경우, 경쟁력 있는 가격으로 활용할 수 있습니다.

8.3. 권리관계 명확화 시 잠재 가치

가압류 금액을 인수하더라도, 토지 소유주와의 원만한 관계 유지 및 건물 자체의 활용 가치를 높일 수 있다면 장기적인 투자 관점에서 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가에서 인수해야 할 채무(가압류 금액)를 제외한 금액을 기준으로 산정하는 것이 일반적입니다.

감정가: 183,644,680원

인수되는 가압류 금액: 78,760,147원

참고 산정 기준가: 183,644,680원 - 78,760,147원 = 104,884,533원

본 참고 산정 기준가는 시장 상황, 경쟁 물건, 개인의 자금 계획 및 위험 감수 정도에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 입찰 시에는 신중한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.