나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20924 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전라 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 위치하고, 주위환경은 아파트단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건 아파트 단지까지 차량출입이 용이하고 인근에 대중교통시설이 소재하여 제반 교통사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 아파트 중 15층 1501호로서
외벽 : 몰타르위 페인트 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전, 승강기, 출입통제설비, 지하주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25미터 아스팔트 포장도로와 접하고, 북측으로 폭 약 10미터, 서측 및 남측으로 폭 약 7-8미터 정도의 포장도로에 접하고 동측 도로로 개설된 진출입로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25M~30M)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭 8M~10M)(접합), 소로3류(폭 8M미만)(저촉)이고 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
기타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

1.1. 1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 군산지원 2025타경20924 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 15층1501호

용도: 아파트

감정가: 309,000,000원

물건 종류: 아파트

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 공동담보 (해당 물건 자체는 공동담보 물건으로 추정되나, 본 건의 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음)

1.1. 2. 건물 관련 정보

건축물 총괄표제부:

- 아파트 명칭: 송학 크레지움캐슬

- 신주소: 전북특별자치도 익산시 학곤로16길 52-16 (송학동)

- 총 동수: 4동

- 총 세대수: 294세대

- 사용승인일: 2022년 09월 29일

- 최고층: 27층

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 (벽식구조)

- 주 용도: 공동주택 (아파트)

- 총 주차대수: 384대 (지하 364대, 지상 20대)

1.1. 3. 전유부 정보

- 동: 103동

- 호: 1501호

- 층: 15층 (총 27층 중)

- 전용면적: 84.9502㎡ (약 25.69평)

1.1. 4. 공부와의 차이

없음.

1.1. 5. 기타 참고사항

임대관계 미상임.

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 주위 환경은 아파트단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역임.

1.2. 2. 교통상황

아파트 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 대중교통시설이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준임.

KTX 익산역, 익산 공용버스터미널 등과 가까워 편리한 광역교통망을 이용 가능함.

1.3. 토지 정보

1.3. 1. 토지 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중임.

1.3. 2. 인접 도로상태

동측으로 폭 약 25미터 아스팔트 포장도로와 접하고, 북측으로 폭 약 10미터, 서측 및 남측으로 폭 약 7-8미터 정도의 포장도로에 접하고 있음. 동측 도로로 개설된 진출입로를 통해 출입함.

1.3. 3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역.

대로3류(폭 25M~30M)(저촉), 소로2류(폭 8M~10M)(접합), 소로3류(폭 8M미만)(저촉).

가축사육제한구역(전부제한구역).

2. 권리분석

2.1. 권리 내역 요약

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 등기부등본상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

2.1. 1. 집합건물 등기부 요약

- 소유권보존: 호림주택주식회사 (접수일자: 2022-10-18)

- 근저당: 우리은행 (말소기준권리, 채권액: 120,000,000원, 접수일자: 2022-10-18)

- 근저당: 홍영주 (채권액: 1,300,000,000원, 접수일자: 2023-12-07, 말소)

- 주택임차권: 김정애 (채권액: 249,500,000원, 접수일자: 2024-10-11, 말소)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (채권액: 249,500,000원, 접수일자: 2025-05-16, 말소)

총 등기부채권 금액: 1,669,500,000원

2.1. 2. 임차인 현황

- 임차인: 김정애

- 보증금: 249,500,000원

- 차임: 0원

- 전입일자/사업자등록일: 2022-11-04

- 확정일자: 2022-11-04

- 배당신고일자: 2024-10-11

- 대항력: 없음 (등기부상 주택임차권은 말소 예정)

- 인수 보증금 합계: 0원

2.2. 권리분석 종합 의견

본 건은 강제경매로 진행되었으며, 등기부등본상의 모든 권리(근저당, 주택임차권)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 임차인 김정애 씨는 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 일부 손해가 발생할 수 있으나, 본 경매 절차에서는 해당 보증금 전액이 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

3. 상권분석

3.1. 지역적 특성

송학동은 익산시 내에서 주거 선호도가 높은 지역으로 꼽힙니다. KTX 익산역 인근 지역은 도시재생 뉴딜사업이 추진되는 등 지역 발전 가능성이 높습니다.

3.2. 편의시설 및 생활 인프라

단지 주변으로 하나로마트, 주민센터, 롯데시네마 등의 편의시설과 익산경찰서, 익산우체국 등의 관공서, 모현공원 등의 녹지 시설이 자리하고 있어 다양한 주거 인프라를 누릴 수 있습니다.

모현동과 송학동 지역은 배산지구 택지개발과 함께 공공기관 이전, 시립도서관, 노인종합복지관 등 주민편익시설이 확충되어 익산 최대 주거지역으로 각광받고 있습니다.

3.3. 주변 개발 계획

KTX 익산역 서편지역 도시재생 뉴딜사업 등 지역 개발 사업의 수혜 단지로 주목받고 있습니다.

4. 생활정보

4.1. 교육 환경

단지 인근에 영만초, 이리남중, 익산시립모현도서관 등이 있어 우수한 교육 여건을 갖추고 있습니다.

4.2. 주거 환경

송학크레지움캐슬은 2022년 9월 사용승인된 아파트로, 총 294세대, 4개 동으로 구성되어 있습니다. 지하주차장(9대) 및 지상주차장(20대)을 포함한 총 29대의 주차 공간이 있으며, 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 복리시설이 마련되어 있습니다.

4.3. 주변 시설

- 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치

- 송학산 및 조천천 인근에 위치한 다온숲 캠핑장 등 자연 친화적 시설이 인근에 있으나, 물건지와는 다소 거리가 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 혐오시설 및 환경 문제

직접적으로 해당 물건지와 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 기사에서 인근 지역에 화재 후 방치된 폐건물로 인한 미관 저해 및 악취 문제가 있었던 사례가 보고된 바 있습니다. 또한, 익산시 부송동에 위치한 생활 폐기물 소각장(신재생자원센터)에 대해 인근 주민들의 이전 요구와 환경 관련 민원이 제기된 바 있으나, 해당 소각장의 정확한 위치는 본 물건지와 직접적인 관련이 없을 수 있습니다.

5.2. 임차인 보증금 미회수 가능성

임차인 김정애 씨는 대항력이 없으므로, 배당받지 못한 보증금이 있을 경우 이를 낙찰자에게 주장할 수 없으나, 경매 절차상 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 법원 배당 결과에 따라 임차인이 보증금을 전부 회수하지 못할 가능성이 존재합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 익산시 송학동의 신축급 아파트로, 편리한 교통망과 우수한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 주변 개발 호재와 함께 주거 선호도가 높은 지역에 위치하고 있어 향후 가치 상승이 기대됩니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 임차인의 보증금 회수 여부는 별개로 고려해야 할 사항입니다.

7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2022년 사용승인된 비교적 신축인 아파트입니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: KTX 익산역, 고속버스터미널 이용이 용이하며, 다양한 편의시설과 관공서, 녹지시설이 근접해 있습니다.

* 지역 개발 호재: KTX 익산역 서편지역 도시재생 뉴딜사업 등 주변 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 권리관계 안전: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

8. 예상 입찰가 산정

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 6월 8일에 84.95㎡ 면적의 16층 물건이 235,000,000원 (2억 3천 5백만원)에 거래되었습니다.

감정가는 309,000,000원이며, 이는 최근 실거래가보다 상당히 높습니다.

최근 전월세 실거래가 보증금은 22,900만원 ~ 25,300만원 수준입니다.

인수할 보증금이 없는 점을 고려하면, 최근 실거래가인 235,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근할 수 있습니다. 다만, 감정가와 시세 변동 가능성을 고려하여 240,000,000원에서 270,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가 추이, 유사 물건의 낙찰가율, 본 물건의 상세 상태(층, 향, 수리 상태 등)를 추가적으로 파악하는 것이 중요합니다.

9. 주의사항

* 임차인 김정애 씨는 대항력이 없어 보증금 전액 회수가 불확실할 수 있으나, 본 경매 절차상 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 주변 환경 분석 시, 과거 기사에서 언급된 폐건물 문제 등에 대한 현장 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 해당 물건지와의 직접적인 관련성은 낮음)

* 정확한 시세 파악 및 현장 조사 후 입찰가 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.