나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20936 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 7층 703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 “익산더샵아파트” 남동측 인근에
위치하는 구분건물[송학크레지움캐슬 제104동 제7층 제703호]로서, 주위는 아파트,
단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건 단지내로 차량의 진출입이 가능하고 인근으로 시내권 간선도로 및 버스
승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

1) 철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 7층 703호로서,
외벽 : 몰탈위페인트 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 새시창 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비 되어 있으며, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 및
소방설비(소화전, 화재탐지, 화재경보 등) 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지의 토지로서 조사일 현재 ""아파트부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25미터, 서측, 남측 및 북측으로 폭 약 6~8미터 내외의 도로와
각각 접하며, 동측 도로를 통해 주 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,지구단위계획구역,대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)
(저촉),소로2류(폭 8m~10m)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(저촉),가축사육제한구역
(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

* 사건번호: 군산지원 2025타경20936 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 7층 703호

* 용도: 아파트

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 감정가: 314,000,000원

* 토지면적: 47.49㎡ (약 14.36평)

* 건물면적: 84.95㎡ (약 25.71평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "익산더샵아파트" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 단지 내로 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내권 간선도로 및 버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(2024-08-16)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

* 등기부상 소유권보존(갑1) 등기 이후, 우리은행 근저당(을1, 2022.10.18, 120,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 이후 손영석 근저당(을2, 2023.12.18, 400,000,000원), 오아름 주택임차권(을3, 2024.10.11, 247,500,000원), 주택도시보증공사 강제경매(갑2, 2025.05.16, 247,500,000원) 등이 등기되었으나, 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다.

* 등기부채권 총액은 767,500,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 오

* 보증금: 247,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-11-30

* 확정일자: 2022-11-30

* 배당신고일자: 2024-10-11

* 대항력: 없음

3.3. 인수/소멸 권리 분석

* 본 경매물건은 말소기준권리인 우리은행 근저당(을1)보다 후순위인 권리들이 경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 오아름은 전입일자(2022.11.30)가 말소기준권리 설정일자(2022.10.18)보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지 내 유사 면적(84.95㎡) 아파트의 거래가는 2026년 6월~7월 기준으로 23,000만원에서 25,500만원 사이에서 형성되어 있습니다.

* 평균 매매가는 약 24,000만원으로 추정됩니다.

4.2. 주변 시세 분석 (전월세)

* 제공된 최근 전월세 정보(2023년 10월~11월)에 따르면, 보증금은 24,750만원에서 24,950만원 수준으로, 월세는 0원 또는 소액으로 거래되었습니다.

* 최신 정보(2026년 6월)에서는 보증금 2,000만원, 월세 100만원으로 거래된 사례도 있으나, 이는 앞선 고액 보증금 거래와 차이가 커 시세 판단 시 주의가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

* 주소: 전북특별자치도 익산시 송학동 902

* 준공년도: 2022년 9월 29일 (신축)

* 총 세대수: 294세대 (4개동)

* 최고층: 27층

* 본 물건 층수: 7층

* 주차대수: 총 20대 (지하 9대, 지상 11대 추정)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

5.2. 편의시설 및 학군

* 단지 주변으로 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인근 시내권 간선도로 및 버스 승강장 이용이 편리합니다.

* (제공된 정보만으로는 정확한 학군 및 혐오시설 정보 파악에 한계가 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 상 리스크

* 임차인 오아름은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수하지는 않습니다. 다만, 배당 신고일자(2024.10.11) 이후 진행될 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 법적 다툼의 소지가 아주 없다고 단정하기는 어렵습니다. (그러나 현 단계에서는 낙찰자의 직접적인 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.)

6.2. 기타 리스크

* (현재 제공된 정보 내에서는 특별한 혐오시설이나 물리적 하자에 대한 명확한 언급이 없습니다.)

* 건축물대장상 전유부의 해당 호수(104동 1703호)와 본 건 물건 정보(104동 703호)의 층수 정보가 상이하나, 면적 정보(84.95㎡)가 일치하므로 실제 현황 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2022년 사용 승인된 신축 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 감정평가액(314,000,000원)이 최근 실거래가 시세(약 230,000,000원 ~ 255,000,000원)보다 상당히 높게 책정되어 있어, 유찰 가능성이 매우 높습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트라는 점과 깔끔한 단지 환경.

* 권리상 인수 부담이 전혀 없어 명도 진행이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 현재 시세 대비 높게 책정된 감정가로 인해, 유찰을 통한 시세 이하 취득 기회가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

* 현재 시세: 약 230,000,000원 ~ 255,000,000원

* 감정가: 314,000,000원

* 감정가가 시세보다 약 6천만원~8천만원 이상 높게 책정되어 있습니다.

* 최초 감정가(314,000,000원)로는 입찰 참여가 부적절해 보입니다.

* 최소 1회 이상 유찰 후, 시세 대비 경쟁력 있는 가격에서 입찰가를 고려하는 것이 타당합니다.

* 1차 유찰가(감정가의 80%): 약 251,200,000원. 이 가격은 최근 최고가와 유사하므로, 이보다 낮은 가격대에서 접근을 고려해야 합니다.

* 2차 유찰가(감정가의 70%): 약 219,800,000원. 이 가격은 현재 시세 하단부보다 낮은 수준입니다.

* 보수적인 예상 입찰가: 현재 시세 하단과 2차 유찰가를 고려하여 230,000,000원 ~ 240,000,000원 범위에서 접근하는 것을 추천합니다.

* (최종 입찰가는 경매 진행 상황, 경쟁 현황, 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.