나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20916 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 위치하며,
부근은 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 학곤로16길이 소재하여 전반적인
대중교통 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 제11층 제1101호로서,
외벽: 시멘트모르타르위 페인팅 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
천장: 벽지 등 마감,
창호: 새시이중창입니다.

이용상태

""아파트"" 로 이용중입니다.

설비내역

본건 아파트에 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비,
도시가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 등고 평탄하며, ""대(아파트부지)"" 로
이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25미터 정도 및 북측, 남측 및 서측으로 폭 약 6~8미터 정도의 포장도로와
각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20916 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 11층 1101호

물건종별: 아파트

감정가: 313,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.36평)

건물면적 (전용면적): 84.95㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

기타: 공동담보 물건

1.2. 입지조건

위치: 전북특별자치도 익산시 송학동에 소재하며 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치합니다.

주변환경: 본건이 위치한 지역은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

교통: 차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 학곤로16길과 같은 도로망도 인접해 있습니다.

토지: 사다리형의 토지로서 인접한 도로와 평탄하게 접하고 있으며, "대(아파트부지)"로 이용되고 있습니다.

토지이용계획: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로3류, 소로2류, 소로3류에 저촉되는 부분이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 건물 및 아파트 정보

건물구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 평지붕의 27층 건물 중 11층 1101호입니다.

마감상태: 외벽은 시멘트모르타르 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 천장은 벽지로 마감되었으며, 창호는 새시 이중창으로 시공되었습니다.

이용상태: 현재 "아파트"로 이용 중에 있습니다.

설비내역: 아파트에 필수적인 위생, 급·배수, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비가 구비되어 있으며, 도시가스보일러에 의한 개별 난방이 가능합니다.

아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

사용승인일: 2022년 09월 29일

단지정보: 총 4개동으로 구성되어 있으며, 총 294세대가 거주하고 있습니다. 최고층은 27층입니다.

주차시설: 아파트 단지 전체 주차 대수는 총 384대 (지하 364대, 지상 20대)로, 세대당 주차 공간은 충분한 편입니다.

부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

1.4. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2022년 10월 18일 접수된 우리은행의 근저당권 (을1, 120,000,000원)입니다.

권리소멸: 말소기준권리보다 후순위인 을2(근저당권), 을3(주택임차권), 갑2(강제경매) 권리는 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 인수되는 권리 사항은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 현황:

임차인: 원

보증금: 249,500,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2022-11-03

배당신고일자: 2024-09-24

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을3)이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이며 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인은 법원에 배당을 요구하였으므로, 배당 결과에 따라 보증금 일부 또는 전부를 회수할 수 있으며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

등기부채권 총액: 1,669,500,000원 (총 권리 금액)

1.5. 상권분석 및 시세

최근 매매 사례:

2026년 6월 8일, 84.9502㎡(약 25.70평) 면적의 16층 물건이 235,000,000원 (2억 3,500만원)에 거래되었습니다.

최근 전월세 사례:

2023년 7월 26일, 229,000,000원 (1층, 보증금)

2023년 7월 12일, 253,000,000원 (24층, 보증금)

2023년 11월 24일, 247,500,000원 (5층, 보증금)

시세 분석:

본 건과 동일한 아파트 단지 내 유사 면적의 최근 실거래가는 약 2억 3,500만원 수준입니다. 전월세 보증금은 2억 3천만원에서 2억 5천만원 사이로 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 3억 1,300만원으로, 최근 실거래가 및 전세 시세에 비해 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다.

1.6. 생활정보

주변시설: "한국농업기술진흥원"이 인근에 있으며, 단지 주변으로 아파트, 단독주택, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

교통: 차량 접근성이 좋고, 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 편리합니다.

편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 식료품, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: (제공된 정보로는 파악 불가, 추가 확인 필요)

의료시설: (제공된 정보로는 파악 불가, 추가 확인 필요)

1.7. 잠재적 리스크

혐오시설: 현재까지 파악된 정보와 주변 지역에 대한 공개된 검색 결과로는, 본건 아파트 인근에 직접적으로 위치한 대규모 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 산업 폐기물 부지 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 익산시 전체의 개발 계획이나 환경 규제 등은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

임차인 관련: 등기부상 주택임차권(을3)이 존재하나, 대항력이 없어 매각으로 소멸되며 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다. 하지만 배당 절차에 따라 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 추가적인 분쟁의 소지가 아주 없지는 않으므로 주의가 필요합니다.

감정가와 시세 차이: 본 건의 감정가가 최근 실거래가보다 상당히 높게 책정되어 있어, 입찰 시 시세에 대한 면밀한 재분석이 요구됩니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 익산시 송학동에 위치한 송학크레지움캐슬 아파트 103동 1101호로, 2022년 사용승인된 신축 아파트입니다. 뛰어난 입지 조건은 아니나, 주거 환경이 비교적 양호하고 단지 내 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 권리 관계는 명확한 편입니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정된 점을 감안할 때, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

신축 아파트: 2022년 준공으로 비교적 연식이 짧아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

안정적인 권리관계: 모든 후순위 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 부담해야 할 권리상의 위험이 적습니다.

주거 편의성: 기본적인 생활 인프라 및 단지 내 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

최근 실거래가 (2026년 6월 8일): 84.95㎡ (약 25.70평) 16층 물건이 235,000,000원 (2억 3,500만원)에 거래되었습니다.

최근 전세 시세: 230,000,000원 ~ 250,000,000원 수준입니다.

감정가: 313,000,000원

본 건의 감정가는 최근 시장가보다 높게 책정되어 있으므로, 무리한 입찰은 피해야 합니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 최근 실거래가 수준을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 235,000,000원 ~ 250,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.