나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20925 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성신 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 소재하며, 주위는
아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대 입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 기차역과 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은
보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 15층 1502호로서
외벽: 몰탈위 페인팅, 일부 돌붙임 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창 입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생및 급배수설비, 도시가스난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 대로, 서측과 북측과 남측으로 각각 소로에 접하며, 주로 동측으로 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭35m-30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭8m-10m)
(접함), 소로3류(폭8m미만)(저촉),가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구격)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20925 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 15층1502호

용도: 아파트

감정가: 317,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 기차역과 간선도로가 있어 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 동측으로는 대로, 서측, 북측, 남측으로는 각각 소로에 접해 있어 주된 출입은 동측을 통해 이루어집니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리인 우리은행의 근저당권(을1, 2022.10.18.)보다 후순위의 모든 권리(근저당권 을2, 주택임차권 을3, 강제경매 갑2)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 임차인 현황

임차인: 양

보증금: 249,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-07

확정일자: 2023-01-18

비고: 대항력 없음

인수 보증금 합계: 0원

* 등기부요약

- 소유권보존: 호림주택주식회사 (2022.10.18.)

- 근저당: 우리은행 (120,000,000원) - 말소기준권리

- 근저당: 홍영주 (1,300,000,000원) - 말소

- 주택임차권: 양세나 (249,500,000원) - 말소

- 강제경매: 주택도시보증공사 (255,731,638원) - 말소

등기부채권 총액: 1,669,500,000원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 익산시 송학동 지역은 아파트단지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 단지 내 상가 및 인근의 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 주거지로서 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등 복리시설이 마련되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 원활하며, 인근에 기차역과 간선도로가 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주거 환경: "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치하며, 주위 환경은 조용하고 살기 좋다는 평가가 있습니다.

* 주차: 지하주차대수 9대, 지상주차대수 20대로 총 29대의 주차가 가능하며, 총 주차대수는 384대로 계획되어 있습니다.

* 건축 정보: 2022년 9월에 사용 승인된 신축 아파트로, 철근콘크리트 구조의 평지붕 27층 건물 중 15층에 해당합니다.

* 교육: 인근에 영만초, 이리남중 등이 소재하여 교육 환경이 우수한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 저촉: 본 토지는 대로3류(폭35m-30m) 및 소로3류(폭8m미만) 도로와 저촉되는 부분이 있어, 향후 도로 확장 등으로 인한 영향이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따라 가축사육이 전부 제한되는 구역에 해당합니다. (주거용 아파트에는 큰 영향 없음)

* 과거 임대사업자 경영난: 임대사업자(호림주택)의 경영난으로 인한 입주민들의 거주권 보장 촉구 사례가 있었습니다. 다만, 본 건은 강제경매로 매각되며 모든 권리가 소멸되므로, 해당 문제는 낙찰자에게 직접적인 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 자료상 주변에 혐오시설은 보고되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년 9월 준공된 신축 아파트로, 쾌적한 주거 환경과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 토지이용계획상 도로와의 저촉 부분이 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. 최근 실거래가와 비교 시 감정가 대비 가격 메리트가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 9월 준공으로 연식이 짧아 하자 발생 가능성이 낮고, 최신 설비와 디자인을 갖추고 있습니다.

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

* 가격 메리트: 감정가(317,000,000원) 대비 최근 실거래가(최고 255,000,000원)가 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 만족도: 조용하고 살기 좋은 환경, 다양한 편의시설 및 교통 접근성 등 실거주 만족도가 높은 것으로 평가됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 317,000,000원입니다.

최근 실거래가는 2026년 6월 235,000,000원, 7월 255,000,000원, 7월 230,000,000원 수준에서 거래되었습니다.

본 물건은 15층으로, 중간층 이상에 해당하여 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

인수 보증금이 없다는 점을 고려하면, 최근 실거래가 상한선인 255,000,000원을 기준으로, 가격 메리트를 고려하여 10% 내외의 추가 상승 가능성을 감안한 260,000,000원 ~ 280,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

본 금액은 시세 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 입찰 전 추가적인 시세 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.