나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20917 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 11층1102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 훈 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며
, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고 인근으로 주요간선도로 및 버스승강장이 소재하는
등 본 용도로서 제반교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 11층 1102호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 타일붙임, 벽지바름 등 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

1-가)는 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스에 의한 난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 조사시점 당시 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

4면이 아스팔트 포장도로에 접하며, 동측으로 개설된 폭 약 25m의 도로를 통하여 주출입이
가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20917 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 103동 11층1102호

용도: 아파트

감정가: 317,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (토지지분 47.4901㎡)

건물면적: 84.95㎡ (건물지분 84.9502㎡)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2022년 9월 29일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 '한국농업기술진흥원' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량의 진·출입이 용이하며, 인근으로 주요 간선도로 및 버스승강장이 소재하여 본 용도로서 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 27층 중 11층 1102호로서, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 타일붙임 및 벽지바름 마감, 창호는 새시창호입니다.

* 이용상태: 아파트로 이용 중입니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 대체로 사다리형의 평지로서, '아파트부지'로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 4면이 아스팔트 포장도로에 접하며, 동측으로 개설된 폭 약 25m의 도로를 통하여 주출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 10월 18일 접수된 우리은행 근저당 (을1, 120,000,000원)

경매로 인해 소멸되는 권리:

* 주택임차권 (최상인, 보증금 249,500,000원, 전입/확정 2022-11-08, 을3)

* 근저당 (홍영주, 1,300,000,000원, 2023-12-07 접수, 을2)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 259,546,542원, 2025-05-15 접수, 갑2)

등기부채권 총액: 1,669,500,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 249,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-11-08

* 대항력: 없음

* 비고:

낙찰자가 인수하는 보증금: 0원 (최상인 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.)

1.3. 상권분석

* 주위환경: 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다.

* 주요시설: '한국농업기술진흥원' 인근에 위치하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

* 동/호수: 103동 11층 1102호

* 사용승인일: 2022년 9월 29일 (신축 아파트)

* 단지 규모: 총 4개 동, 294세대

* 면적:

* 전용면적: 84.95㎡ (약 25.7평)

* 건물총면적: 34,092.85㎡ (단지 전체)

* 주차: 총 384대 (지하 364대, 지상 20대)

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 전기차 충전기: 지상 8대 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리상 특이사항 없음: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로, 권리 인수 부담은 없습니다.

* 임차인 관련: 대항력 없는 임차인이 있으나, 보증금 인수 부담이 없어 경매 절차상 안전합니다.

* 토지이용계획: 대로, 소로 접합 및 가축사육제한구역 등에 해당하나, 일반적인 아파트 거주 및 투자에 큰 영향을 미치지 않는 범위입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 9월 사용승인된 신축 아파트로, 단지 규모가 적절하고 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 권리가 없어 안전한 물건으로 판단됩니다. 경매 절차상 별다른 특이사항은 발견되지 않아 투자 가치가 있는 물건으로 사료됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 9월 사용승인으로 내부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 유지보수 비용이 적게 들 것으로 보입니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 권리 인수 위험이 없습니다.

* 양호한 입지: 주요 간선도로 및 대중교통 접근성이 뛰어나 생활이 편리합니다.

* 시세 상승 잠재력: 신축 아파트로서 향후 꾸준한 시세 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 317,000,000원

최근 매매 사례:

* 2026년 6월 8일: 235,000,000원 (16층)

* 2026년 7월 22일: 255,000,000원 (14층)

* 2026년 7월 11일: 230,000,000원 (6층)

최근 전월세 사례:

* 2023년 10월 18일: 보증금 249,500,000원 (12층)

* 2023년 11월 24일: 보증금 247,500,000원 (5층)

분석:

해당 물건은 전용면적 84.95㎡ (약 25.7평)의 아파트로, 최근 실거래가는 230,000,000원에서 255,000,000원 범위에 형성되어 있습니다. 감정가 317,000,000원 대비 시세가 낮게 형성된 점을 감안할 때, 낙찰가는 최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다. 임차인의 보증금은 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

권장 입찰가:

최근 매매 시세를 고려하여, 240,000,000원에서 260,000,000원 사이의 입찰가를 고려하는 것이 적정하다고 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.