나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20931 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정진 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선 도로 및 버스승강장이 소재하는 등
제반교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 4층 403호로서
외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지 등 마감.
창 호 : 샤시창임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측에 접한 도로를 통하여 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경20931 (1) 사건의 물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

소재지는 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 4층403호이며, 아파트로 이용 중입니다.

감정평가액은 307,000,000원입니다.

토지 면적은 47.49㎡ (약 14.37평)이며, 건물 면적은 84.95㎡ (약 25.69평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

본 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주거지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 간선 도로 및 버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

건물 동측에 접한 도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 10월 18일 접수된 우리은행 근저당권(120,000,000원)입니다.

등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 호림주택주식회사 (2022-10-18)

* 근저당: 우리은행 (120,000,000원, 2022-10-18) - 말소기준권리

* 근저당: 손영석 (400,000,000원, 2023-12-18)

* 주택임차권: 권수진 (245,000,000원, 2024-10-11 등기, 2022-11-09 전입, 2022-10-26 확정) - 대항력 없음, 말소 예정.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (251,020,853원, 2025-05-16) - 본 경매 개시

총 채권액은 765,000,000원(120M + 400M + 251M)에 달합니다.

매각으로 인해 위의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

임차인 현황

* 권수진: 보증금 245,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2022-11-09, 확정일자 2022-10-26. 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 송학동은 아파트 단지 및 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 전형적인 주거지역입니다.

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용은 용이합니다.

최근 매매 시세 분석 (2026년 7월 기준)

* 2026년 6월 30일: 104동, 16층, 235,000,000원

* 2026년 7월 22일: 미상 동, 14층, 255,000,000원

* 2026년 7월 11일: 미상 동, 6층, 230,000,000원

최근 3건의 매매 사례 평균가는 약 236,666,666원으로, 본 물건의 감정가(307,000,000원)와 비교 시 상당한 차이를 보입니다.

5. 생활정보

아파트 정보: 송학크레지움캐슬아파트는 2022년 9월에 사용 승인된 비교적 신축 아파트입니다. 총 4개 동, 294세대로 구성되어 있습니다. 최고 27층 높이입니다.

면적 정보: 본 물건의 전용면적은 84.95㎡ (약 25.69평)입니다.

주차 시설: 총 384대 (지하 자동 364대, 지상 자동 20대)의 주차 공간을 확보하고 있어, 294세대 대비 넉넉한 편입니다.

복리 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등의 부대시설이 있습니다.

주변 시설 (혐오시설 검토):

현재까지 공개된 정보 및 기본적인 지도 검색 결과, 본 아파트 단지 인근에 눈에 띄는 혐오시설(예: 대규모 공업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 한국농업기술진흥원 등이 인근에 위치하여 상대적으로 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다. 다만, 보다 상세한 현장 조사를 통해 주변 환경을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

권리 소멸: 본 경매 물건은 매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

높은 채무 총액: 총 채권액이 7억 6천 5백만원으로 감정가 대비 높지만, 이는 낙찰자가 인수하는 금액과는 무관합니다.

임차인 권리: 권수진 씨의 임차권은 대항력이 없고 말소 예정이므로 보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 명도 과정에서의 변수 발생 가능성은 항상 존재하므로, 철저한 명도 계획이 필요합니다.

주차 공간: 총 384대의 주차 공간은 넉넉하지만, 일부 지하 자동 주차 방식은 사용에 불편함이 있을 수 있습니다.

토지 이용 계획: 대로3류(폭 25m~30m)에 저촉되는 부분이 있어, 향후 도시 계획에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축 아파트로, 건물 상태가 양호하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 것으로 기대됩니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없어 안전하게 투자할 수 있는 물건입니다.

다만, 감정가(307,000,000원)와 최근 시세(평균 약 236,666,666원) 간의 차이가 상당하므로, 현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태를 확인하고 추가적인 시세 조사를 거쳐 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 아파트: 2022년 준공으로 하자 및 노후화 위험이 적습니다.

넓은 전용면적: 84.95㎡ (약 25.69평)으로 4인 가족에게 적합한 공간을 제공합니다.

넉넉한 주차 공간: 세대당 1대 이상의 주차가 가능하여 주차 스트레스가 적습니다.

안정적인 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자 부담이 없습니다.

주거 편의성: 주변에 기본적인 편의시설과 교통망이 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 307,000,000원

최근 매매가 평균 (2026년 7월 기준): 약 236,666,666원

최근 매매 사례들을 고려할 때, 실제 시세는 감정가보다 낮은 수준으로 형성되어 있습니다. 특히 2026년 7월 11일 거래된 230,000,000원의 사례를 참고할 수 있습니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 대비 적절한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

보수적인 관점에서 최근 거래된 최저가(230,000,000원)와 평균가(236,666,666원)를 고려하여,

230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 추가적인 시세 분석 및 본인의 자금 계획, 희망 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.