나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20934 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서원 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 ""한국농업기술진흥원"" 북측 인근에 위치하는 공동주택으로, 주위는 공동주택(아파트), 기존주택 및 미개발농경지 등이 혼재하는 신흥개발지대입니다.

교통상황

주변에 간선도로 및 지선도로가 정비되어 있고, 인근에 버스승강장이 소재하여 주변 접근성
및 대중교통여건 무난합니다.

건물의 구조

1-가)는 철근콘크리트조 평지붕 22층 내 6층 603호로,
외벽: 석재 및 시멘몰타르위 페인트 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 샤시창입니다.

이용상태

아파트 1세대로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 급배수시설 및 위생시설, 난방설비, 소화전설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 지역에 소재하는 사다리형 형상의 토지로 현황 공동주택(아파트)부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 동측 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당됩니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20934 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 6층603호

용도: 아파트

감정가: 308,000,000원

토지면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

토지지분: 47.4901㎡ (약 14.37평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.9502㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

아파트명: 송학크레지움캐슬

건축물 정보:

- 사용승인일: 2022년 9월 29일

- 총 세대수: 294세대

- 최고층수: 27층 (본 건은 104동 6층)

- 전용면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

- 분양면적: 별도 기재 없음

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 "한국농업기술진흥원" 북측 인근에 위치한 공동주택(아파트)입니다. 주위는 공동주택, 기존주택 및 미개발 농경지 등이 혼재하는 신흥 개발지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

주변에 간선도로 및 지선도로가 잘 정비되어 있으며, 인근에 버스승강장이 소재하여 차량 및 대중교통을 통한 주변 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접합 또는 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2022년 10월 18일 접수된 우리은행의 근저당권(120,000,000원)입니다.

매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정이며, 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 247,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 11월 7일

* 확정일자: 2023년 11월 3일

* 배당신고일자: 2024년 8월 6일

* 대항력: 없음

3.3. 권리분석 요약

본 건의 권리분석 결과, 임차인 박 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 건이 위치한 송학동 일대는 신흥 개발이 진행 중인 지역으로, 공동주택 단지 위주로 형성될 잠재력을 가진 지역입니다. 현재는 기존 주택 및 농경지가 혼재되어 있어 상업 시설보다는 주거 환경 위주로 분석하는 것이 적합합니다.

4.2. 혐오시설 및 유해시설 유무

주변 지도 검색 및 관련 정보를 종합한 결과, 본 건 인근에서 특별히 우려할 만한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 인근 농업 활동으로 인한 생활 환경의 영향은 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건은 철근콘크리트조 평지붕 구조의 22층 건물 중 6층에 위치합니다. 외벽은 석재 및 시멘트 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시창으로 되어 있습니다. 기본적인 급배수, 위생, 난방, 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 단지 정보 및 편의시설

송학크레지움캐슬 단지는 총 4개동 294세대로 구성되어 있으며, 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설을 갖추고 있습니다. 주차는 총 20대(지상 9대, 지하 11대) 가능하며, 전기차 충전기도 일부 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발 사업 영향

신흥 개발지대에 위치하므로 향후 주변 개발 계획에 따른 소음, 먼지 등 일시적인 생활 불편이 발생할 수 있습니다. 또한, 개발 진행 상황에 따라 미래 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

6.2. 지역적 특성

가축사육제한구역 지정은 인근 지역의 농업 활동과 관련이 있으며, 특정 시기에 농작업 관련 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 2022년에 사용 승인된 신축 아파트로, 송학동 일대의 신흥 개발지대에 위치하고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설은 무난한 수준이며, 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 비교적 최근에 건설된 아파트라는 점과 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮은 편이므로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 개발 호재: 신흥 개발지대에 위치하여 향후 지역 발전 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리 안전성: 매각으로 인한 권리 소멸로 인수 부담이 전혀 없습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 동일 면적 및 층수(6층)의 거래 사례는 2026년 7월 11일 230,000,000원에 이루어졌습니다. 감정가(308,000,000원)와 비교했을 때 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 현재 시장 상황과 낙찰 가능성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.

최근 실거래가 및 감정가격을 종합적으로 검토하였을 때, 240,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.