나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31220 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동2가 336-6 현대아파트 105동 2층208호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자산 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동2가 소재 '신성초등학교' 남측 인근에 위치하고
주위는 중.고층 규모의 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 가능하며 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은
무난한 편임.

건물의 구조

가)철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 20층 중 2층 208호로서,
- 외 벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감
- 내 벽 : 세멘몰탈위 벽지도배 등 마감
- 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트 1세대로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급,배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 현황 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측을 접한 폭 약20미터 내외의 아스팔트포장도로를 통하여 차량의 진출입이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

- 평화동2가 336-6 : 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)
(저촉), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 상대보호구역(신성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>산림 하천 전원개발
항목은 관련부서 확인협의.

- 평화동2가 338-8 : 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
<추가기재>산림 하천 전원개발항목은 관련부서 확인협의.

- 평화동2가 791-19 : 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
<추가기재>산림 하천 전원개발항목은 관련부서 확인협의.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

지분매각 (공유자우선매수 1회 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 경매 컨설턴트의 관점에서 분석한 내용입니다.

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31220 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동2가 336-6 현대아파트 105동 2층208호

* 용도: 아파트

* 감정가: 28,300,000원

* 토지면적: 32.47㎡ (약 9.82평)

* 토지지분: 6.49㎡ (약 1.96평)

* 건물면적(전용면적): 59.97㎡ (약 18.14평)

* 건물지분: 11.994㎡ (약 3.63평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOO

* 사용승인일: 1996년 05월 29일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동2가 소재 '신성초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 중.고층 규모의 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 인접 도로상태: 남서측으로 폭 약 20미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량의 진출입이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건이 속한 토지(평화동2가 336-6, 338-8, 791-19)는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(신성초등학교)에 해당합니다.

* 주변 시설: 주변 지역은 주거 단지가 잘 형성되어 있으며, 초등학교, 근린생활시설 등이 인접해 있어 생활 편의성이 양호합니다. 현재까지 파악된 정보상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 12월 3일자 전주세무서장의 압류(갑4)가 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 등기부등본상 모든 권리는 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 08월 09일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인이 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항입니다. 금액이 미상인 경우와는 다르나, 대항력 유무는 명도 진행 시 중요한 변수가 될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다. 보증금 및 차임이 0원인 상황에서 대항력이 있다는 점은 추가적인 확인이 요구됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인 관련하여 별도의 인수 보증금은 없는 것으로 나타났습니다.

* 기타 권리사항: 본 물건은 지분매각으로 진행되며, 공유자우선매수 신고가 있었습니다. 또한, 재매각 물건입니다.

1.3. 상권분석

* 주위환경: 본건이 속한 아파트 단지는 전주시 완산구의 주거지역에 위치하며, 주변으로 다수의 아파트 단지와 상가, 학교 등이 자리하여 전형적인 주거 상권의 형태를 보입니다.

* 최근 매매 동향:

* 2026년 4월 27일, 84.96㎡ (전용 84.96㎡) 13층 물건이 170,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 4월 7일, 75.12㎡ (전용 75.12㎡) 15층 물건이 188,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 5일, 59.97㎡ (전용 59.97㎡) 7층 물건이 158,000,000원에 거래되었습니다.

* 시세 분석: 본건의 전용면적은 59.97㎡이며, 최근 동일 면적 물건이 158,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건의 시장 가치는 해당 거래가를 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다. 그러나 본 건은 지분매각으로 진행되므로, 온전한 소유권 취득과는 차이가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보:

* 아파트명: 평화동 현대 아파트

* 주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 평화동2가 336-6

* 사용승인일: 1996년 05월 29일

* 총 동수: 5동

* 총 세대수: 539세대

* 최고층: 20층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등을 갖추고 있어 단지 내 생활 편의성이 높습니다.

* 전용면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

* 분양면적 (추정): 본 건이 속한 105동은 총 20층, 160세대 규모로, 동 전체 면적(12658.56㎡)을 고려 시 세대당 평균 분양면적은 약 79.1㎡ (약 23.93평) 수준으로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본 건은 토지 및 건물 지분으로 매각되므로, 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 취득하게 됩니다. 이로 인해 향후 공유물 분할, 관리, 처분 등에서 다른 공유자와의 협의가 필요하며, 이 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공유자우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 입찰자가 낙찰받지 못하고 공유자가 낙찰받게 됩니다. 이 권리는 1회 제한되므로, 입찰 시 이를 감안해야 합니다.

* 대항력있는임차인: 보증금과 차임이 0원임에도 대항력을 갖춘 임차인이 존재합니다. 이는 명도 과정에서 법적 절차 또는 협의가 필요할 수 있으며, 시간 및 비용이 추가로 소요될 가능성이 있습니다.

* 재매각: 본 물건은 이전에 한 차례 유찰되었거나 다른 사유로 매각이 취소되어 재매각 절차를 밟고 있습니다. 이는 물건 자체의 하자, 권리관계의 복잡성, 또는 시장의 낮은 관심도 등을 시사할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전주시 완산구 평화동의 아파트 단지 내 지분 매각 물건입니다. 입지적으로는 주거 지역으로서 교통 및 생활 편의시설 이용이 무난한 편입니다. 하지만 지분 매각, 대항력 있는 임차인의 존재, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 재매각이라는 점 등 여러 복합적인 리스크 요인이 존재합니다. 특히 지분 매각으로 인한 향후 관리의 복잡성과 대항력 있는 임차인의 명도 관련 불확실성은 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 낮은 감정가: 지분 매각으로 인해 전체 소유권 취득 대비 낮은 감정가(28,300,000원)로 경매가 진행됩니다.

* 미래 가치 잠재력: 성숙된 주거 지역에 위치하여 장기적인 관점에서 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 인근 편의시설 접근성: 초등학교 및 생활 편의시설과의 근접성은 주거 가치를 높이는 요인입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 동일 면적(59.97㎡)의 아파트 매매가가 158,000,000원 수준임을 감안할 때, 본 건의 시장 가치는 그 근방에서 형성될 가능성이 있습니다. 또한, 토지 지분 비율(약 20%)을 고려한 감정가 28,300,000원은 해당 지분의 가치를 상당 부분 반영한 것으로 판단됩니다. 다만, 지분 매각, 대항력 있는 임차인, 공유자 우선매수, 재매각 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 시장 가치보다는 다소 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 145,000,000원으로 제안합니다. 이는 시장 가치(약 158,000,000원)와 감정가(28,300,000원) 및 각종 리스크 요인을 종합적으로 고려한 수치입니다. 단, 입찰 전 공유자 우선매수권 행사 여부 및 임차인과의 명도 관련 상황을 반드시 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.