나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31093 [1] 전북특별자치도 무주군 부남면 가당리 442-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동산

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 무주군 부남면 가당리 소재 ""부당초등학교"" 동측 인근에 위치하며,
주위는 묘역, 전, 자연림, 제각, 단독주택 등이 혼재하는 가정마을 북측 인근 야산지대임.

교통상황

본건까지 도보접근 가능하며 버스승강장 소재 도로(부남로)와의 거리는 약100미터임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 남측과 북측의 타토지와 연결되어 있는 완경사 지형의 묘역임.

인접 도로상태

맹지임(제각 건물 후면부로 통과하는 자연임도 이용 접근).

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보
전법>임.

제시목록 외의 물건

해당토지상에는 분묘 3기, 평장묘 3기, 상석 1기, 묘지조경수 등이 소재함.

공부와의 차이

공부상 지목 '전'이나 현황 '묘역'으로 조성된 토지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 지상의 분묘, 평장묘, 상석 등은 상황에 따라 그 처리방법이 상이하므로 이에
구애없이 평가하였음을 참고요함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)
2. 일부 면적(19㎡)은 농지전용허가가 이루어졌으며, 전용허가를 받지 않고 토지현황이 변경된 경우 원상회복명령 가능(별첨 무주군 부남면 사실조회회신서 참조)
3. 연고 미상의 분묘 6기(분묘3기, 평장묘3기) 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 전북특별자치도 무주군 부남면 가당리 442-2에 위치하고 있으며, 공부상 지목은 '전'(밭)이나 현황은 '묘역'으로 이용되고 있는 토지입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지면적은 838.00㎡ (약 253.5평)이며, 감정가는 10,894,000원입니다. 건물은 존재하지 않습니다.

1.3. 경매 구분 및 채권자

본 경매는 공유물분할을 위한 경매로, 채권자는 윤OO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부남초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 묘역, 전, 자연림, 제각, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 가정마을 북측 인근의 야산지대에 속합니다.

2.2. 교통 접근성

도보 접근이 가능하며, 버스승강장이 있는 도로(부남로)와의 거리는 약 100미터입니다.

2.3. 도로 상태

본건은 맹지로서, 인접한 제각 건물 후면부로 통과하는 자연 임도를 이용하여 접근 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 김경길 외 3명의 소유권 이전(1986-07-07) 기록이 있으며, 이후 윤준석 앞으로 공매를 통한 지분 이전(2022-10-12)이 있었습니다. 말소기준권리인 윤준석 명의의 강제경매(2025-05-16)가 등기되어 있으나, 이는 본 공유물분할을 위한 경매(2025타경31093)와 관련된 것으로 말소될 예정입니다. 공유물분할을 위한 경매의 등기부채권 총액은 0원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황은 없으며, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 토지상 분묘를 위하여 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 전형적인 농촌 지역의 토지로, 인근에 상업 시설이나 유흥 시설 등은 확인되지 않습니다. 주변 환경은 농경지와 자연림, 주택 등이 혼재되어 있으며, 지역 커뮤니티 시설이나 상업 활동은 미미할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

가장 가까운 편의 시설은 부남초등학교와 버스 승강장이며, 약 100미터 거리에 위치합니다. 주변 지역은 농업 및 자연 친화적인 생활 환경을 제공합니다. 대규모 상업 시설이나 병원, 금융 기관 등은 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

본건은 공부상 지목이 '전'(밭)이므로, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다. 일부 면적(19㎡)은 농지전용허가가 이루어졌으나, 허가 없이 토지 현황이 변경된 경우 원상회복명령이 내려질 수 있습니다.

6.2. 분묘 관련 문제

토지상에 연고 미상의 분묘 6기(분묘 3기, 평장묘 3기)가 소재하고 있습니다. 이는 분묘기지권 성립 가능성을 시사하며, 향후 토지 이용 및 처분에 있어 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 현황 불일치

공부상 지목은 '전'(밭)이지만, 실제 현황은 '묘역'으로 이용되고 있어 토지 이용상의 불일치가 있습니다. 이는 향후 토지 개발 및 활용에 제한을 줄 수 있습니다.

6.4. 맹지 (Landlocked)

본건은 도로에 직접 접하지 않은 맹지이므로, 인접 토지(제각 건물 후면부의 자연 임도)를 이용해야 하는 불편함이 있습니다. 이는 향후 건축이나 개발 시 진입로 확보 문제로 이어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로, 등기부상 인수되는 권리는 없으나, 토지 현황(묘역)과 공부상 지목(전)의 불일치, 맹지, 분묘 존재, 농지취득자격증명 필수 제출 등의 복합적인 조건으로 인해 취득 및 활용에 상당한 제약이 따를 것으로 예상됩니다. 분묘기지권의 성립 가능성 및 원상회복 의무 발생 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 해당 물건은 현황상 묘역으로 사용되고 있어, 분묘 관련 문제 해결(이장 등)을 통해 토지 본래의 목적(전) 또는 다른 용도로 전환할 잠재력이 있습니다. (단, 관련 법규 및 행정 절차 준수 필수)

* 농지로서의 가치를 활용하거나, 장사 관련 시설 등 특정 용도로 개발할 경우의 가능성을 검토해볼 수 있습니다. (매우 제한적)

* 경매 물건 특성상 시세보다 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 838.00㎡ (약 253.5평)의 토지에 대해 10,894,000원의 감정가가 책정되었습니다. 그러나 맹지, 분묘, 농지취득자격증명 필수 등의 제약 사항과 현황(묘역)과 공부상 지목(전)의 불일치, 분묘기지권 성립 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 투자 가치가 높지 않다고 판단됩니다. 따라서 입찰자는 이러한 리스크를 충분히 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다. 예상 입찰가는 감정가의 50% ~ 70% 수준인 5,000,000원 ~ 7,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 이는 현재 시세, 현장 답사를 통한 추가 확인, 그리고 본건 토지의 실제 활용 가능성에 대한 면밀한 분석을 전제로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.