나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31093 [1] 전북특별자치도 무주군 부남면 가당리 442-2 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31093 [1] 전북특별자치도 무주군 부남면 가당리 442-2 전 경매

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전주지방법원 경매5계 2025타경31093 | 소재지: 전북특별자치도 무주군 부남면 가당리 442-2 | 감정가: 10,894,000원 | 최저가: 7,626,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31093 (1)

소재지: 전북특별자치도 무주군 부남면 가당리 442-2

용도 (공부상): 전 (현황: 묘역)

경매구분: 공유물분할을위한경매

1.2. 면적 및 감정가 정보

토지면적: 838.00㎡ (약 253.5평)

토지 지분율: 83800 (1/1 지분으로 추정)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

감정가: 10,894,000원

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 전북특별자치도 무주군 부남면 가당리 소재 "부당초등학교" 동측 인근 야산지대에 위치함.

주위는 주로 묘역, 전, 자연림, 제각, 단독주택 등이 혼재하는 가정마을 북측의 임야 지대임.

2.2. 교통 및 도로 상태

교통상황: 버스승강장 소재 도로(부남로)와의 거리는 약 100미터로 도보 접근이 가능함.

도로상태: 본건은 맹지이며, 제각 건물 후면부로 통과하는 자연임도를 이용하여 접근 가능함.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

용도지역: 생산관리지역

법률 제한: 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종제한지역), 상대보호구역(교육환경 보호), 배출시설설치제한지역(물환경 보전법)으로 지정되어 개발 및 이용에 일정 수준의 제한이 있음.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 형태 및 소유관계

본건은 공유물분할을 위한 경매 사건으로, 공동 소유자 간의 지분 정리 목적으로 진행되는 물건임. 일반 강제/임의 경매에 비해 권리관계가 단순할 수 있으나, 지분율이 83800으로 표시되어 있어 사실상 단독 소유 지분으로 매각되는 것으로 판단됨.

3.2. 특이 및 주의 사항 (농지취득자격증명 및 분묘기지권)

농지취득자격증명 (농취증): 농지인 '전'으로 등록되어 있어 농지취득자격증명 제출이 필수임. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로 주의가 필요함.

분묘기지권: 토지상에 연고 미상의 분묘 3기 및 평장묘 3기(총 6기)가 소재함. 이로 인해 분묘기지권 성립 가능성이 매우 높으며, 이는 낙찰 후 토지 이용 및 명도 시 가장 큰 리스크로 작용할 수 있음.

공부상/현황 불일치: 공부상 '전'이나 현황 '묘역'으로 조성되어 있어 농지법 관련 문제가 발생할 수 있으며, 지상의 분묘 처리 방법은 상황에 따라 상이하므로 이에 구애없이 감정평가되었음을 인지해야 함.

원상회복 명령 가능성: 일부 면적(19㎡)은 농지전용허가가 이루어졌으나, 현황이 변경된 경우 원상회복 명령이 내려질 수 있음.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건은 자연림과 묘역이 혼재하는 야산지대에 위치한 '전(현황: 묘역)'으로, 상업시설이나 기반시설이 전무한 지역임. 따라서 상업적 가치 분석은 의미가 없으며, 장기적인 투자 가치 또는 특정 용도(예: 묘역 부지 확장 등)에 초점을 맞추어야 함.

4.2. 생활정보 및 주변 환경

주변에는 부남면 소재지나 무주읍과의 거리가 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 낮은 편임. 부남면 일대는 지장산 등 무주의 관광명소와 비교적 인접해 있어 자연 환경이 우수하며, 전원생활이나 임야 투자 관점에서 접근할 수 있음.

4.3. 혐오시설 검토

검색 결과, 소재지 주변에 즉각적인 대형 산업시설이나 환경오염을 유발하는 혐오시설은 확인되지 않음. 주변은 생산관리지역 및 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 청정한 자연 환경이 유지되고 있는 것으로 보임.

5. 잠재적 리스크

5.1. 분묘기지권으로 인한 토지 이용의 제한

가장 큰 리스크는 연고 미상의 분묘 6기가 존재한다는 점이며, 이는 토지 이용 목적을 사실상 '묘역'으로 제한할 수 있음. 분묘기지권이 성립할 경우, 지상권에 준하는 권리가 인정되어 토지 소유자가 분묘의 이장이나 철거를 강제하기 어려울 수 있으며, 소송 또는 협상을 통한 해결이 필요하므로 시간과 비용이 발생함.

5.2. 농지법 및 원상회복 의무

맹지이면서 현황이 '묘역'인 '전'이므로 농지법상 처분 명령이나 원상회복 명령(19㎡ 포함)의 가능성이 존재함. 농지 취득 후 자기 경작 외의 목적으로 이용하기 위해서는 별도의 행정 절차와 비용이 수반될 수 있음.

5.3. 맹지 및 진입로 문제

본건은 맹지이며, 현황상 인접 제각 후면부의 자연임도에 의존하여 접근해야 하므로, 향후 진입로 확보를 위한 별도의 협의나 법적 절차가 필요할 수 있음.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 감정가가 비교적 낮게 책정된 토지로, 농지취득자격증명 제출, 맹지 문제, 그리고 분묘기지권이라는 중대한 법률적, 사실적 리스크를 동시에 안고 있는 '고난도' 경매 물건임. 따라서, 단순히 시세 차익을 목적으로 하는 일반 투자자보다는 분묘기지권 및 농지법 관련 처리 경험이 풍부하고, 장기간의 명도/협상 리스크를 감수할 수 있는 전문 투자자에게 적합함.

6.2. 투자 포인트

특수 물건으로서의 잠재적 수익성: 다수의 리스크로 인해 경쟁률이 낮아져 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 낙찰받을 수 있는 가능성이 높음.

장기 보유 관점: 생산관리지역 내 임야 대토 또는 장기적인 지가 상승을 기대하는 투자 목적으로 고려해 볼 수 있음.

특정 목적 투자: 묘역 조성 또는 성묘 등의 특정 목적을 가진 이해관계자에게는 매력적인 물건일 수 있음.

법원 정보

전주지방법원 경매5계