나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경532 [1] 부산광역시 기장군 철마면 웅천리 872-12 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(1~6)은 부산광역시 기장군 철마면 웅천리 소재 '소산마을' 남측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 과수원, 창고, 농가주택, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하나, 도심지 외곽지역에 위치하여 제반 교통상황은 불편시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 완경사지대 내 사다리형에 유사한 토지로서, 버섯재배사 건부지로 이용중임.
일련번호(4) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임.
일련번호(5) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.
일련번호(6) : 완경사지대 내 사다리형에 유사한 토지로서, 토지 임야 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1),(5),(6) : 노폭 약 5미터 내외의 도로에 접함.
일련번호(4) : 지적도상 맹지이나, 인접필지를 통해 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 상수원보호구역(회동 상수원보호구역)<수도법>, <추가기재>농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지

일련번호(4) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 상수원보호구역(회동 상수원보호구역)<수도법>, <추가기재>농지법 제8조의 규정에 적용되는 농지

일련번호(5) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 상수원보호구역(회동 상수원보호구역)<수도법>

일련번호(6) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 상수원보호구역(회동 상수원보호구역)<수도법>

제시목록 외의 물건

본건 토지(임야)상의 수목은 거래관행상 토지와 일체로 거래되므로 토지에 포함 평가하였음.

공부와의 차이

일련번호(6)의 북측 일부(약 115㎡)는 현황 ‘도로’로 이용중인바 이를 감안하여 평가하였으며, 해당부분의 면적은 지적도 및 위성사진을 참고하여 개략적으로 산출하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 본건은 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부출입이 불가능하여 관련공부 · 외부관찰 · 탐문조사 및 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 관리상태 및 이용상황 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2),(3) : 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 2011-12-28)
- 외 벽 : 판넬 마감 등,
- 창 호 : 새시창 구조임.

이용상태

일련번호(2) : 창고 등,
일련번호(3) : 관리사 등.

설비내역

위생 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 본건은 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부출입이 불가능하여 관련공부 · 외부관찰 · 탐문조사 및 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 이용상황 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 목록1, 4 농지취득자격증명원을 제출 요함(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경532 (1)

* 소재지: 부산광역시 기장군 철마면 웅천리 872-12

* 용도: 동물 및 식물 관련시설

* 감정가: 740,696,000원

* 토지면적: 5017.00㎡ (약 1517.6평)

* 건물면적: 328.50㎡ (약 99.4평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 동부산농업협동조합

* 특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각. 목록1, 4 농지취득자격증명원 제출 요함 (미제출 시 보증금 미반환)

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 기장군 철마면 웅천리 '소산마을' 남측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 과수원, 창고, 농가주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 도심지 외곽 지역에 위치하여 제반 교통 상황은 불편합니다.

* 도로: 일련번호 (1), (5), (6) 토지는 노폭 약 5미터 내외의 도로에 접하며, 일련번호 (4) 토지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 출입이 가능합니다.

* 이용 현황: 일련번호 (1)은 버섯재배사 건부지로, 일련번호 (4)는 전으로 이용 중입니다. 일련번호 (5)와 (6)은 자연림 또는 임야 상태입니다.

* 토지이용계획 및 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 상수원보호구역(회동 상수원보호구역)에 해당합니다. 일련번호 (1)과 (4)는 농지법 제8조 적용 대상 농지이며, 일련번호 (4), (5), (6)은 공익용산지입니다.

* 공부와의 차이: 일련번호 (6)의 북측 일부(약 115㎡)는 현황 도로로 이용 중인 점을 감안하여 평가되었습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인 정보는 확인되지 않습니다.

* 등기부 요약 (말소기준권리: 2023-11-15 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 480,000,000원)):

* 토지 등기부:

* 공유자전원지분전부이전 (2001-10-16, 윤진석)

* 소유권이전 (2012-02-06, 신상구)

* 근저당권 (2023-11-15, 농업협동조합자산관리회사, 480,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정 (2025-05-14, 동부산농업협동조합, 416,559,021원) - 말소

* 건물 등기부:

* 소유권보존 (2012-01-13, 윤진석)

* 소유권이전 (2012-02-06, 신상구)

* 근저당권 (2023-11-15, 농업협동조합자산관리회사, 480,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정 (2025-05-14, 동부산농업협동조합, 416,559,021원) - 말소

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (자세한 내용은 없음)

4. 상권분석

* 본 물건은 농경지, 과수원, 임야 등이 주를 이루는 지역에 위치하여 일반적인 상업 상권 분석은 제한적입니다. 주변은 농업 및 임업 활동과 관련된 시설이 주로 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 지역은 농촌 및 임야 지대로, 기본적인 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 인근 '소산마을' 등을 통해 일부 편의시설 이용이 가능할 것으로 보이나, 자세한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록 1, 4에 대한 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않는 매우 중요한 리스크 요인입니다.

* 교통 접근성: 도심지 외곽에 위치하여 대중교통 이용 및 차량 접근 시 불편함이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 개발제한구역, 상수원보호구역, 가축사육제한구역 등 다수의 토지 이용 규제가 존재하여 건축 및 개발에 제약이 따릅니다.

* 맹지: 토지 중 일부(일련번호 4)는 지적도상 맹지입니다.

* 현장 확인 불가: 감정평가 시 소유자 및 이해관계인 부재, 폐문 등으로 건물 내부 확인이 불가하여, 실제 관리 상태 및 이용 현황에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 확인되지 않아, 인수 또는 명도 관련 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지 공부와의 차이: 일련번호 (6) 토지의 일부가 현황 도로로 이용 중인 점을 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산광역시 기장군 철마면 웅천리에 소재한 동물 및 식물 관련 시설로, 넓은 토지와 건물을 포함하는 일괄 매각 대상입니다.

* 현재 건물은 버섯재배사 등으로 이용 중이며, 토지는 농경지, 임야 등 다양한 용도로 활용되고 있습니다.

* 권리 관계는 말소기준권리인 근저당 이하 모두 소멸될 예정이나, 농지취득자격증명 제출이라는 필수 요건을 충족해야 합니다.

* 입지상 도심 외곽의 농림 지역으로, 교통 및 편의시설 접근성은 다소 제한적입니다.

* 개발제한구역, 상수원보호구역 등의 규제로 인해 토지 개발에는 제약이 따릅니다.

* 내부 확인 불가, 임대 관계 미상 등은 향후 명도 및 관리 측면에서 주의가 필요합니다.

* 농업 관련 사업 또는 토지 자체의 가치를 고려한 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 토지를 활용한 농업 관련 시설 운영 잠재력.

* 상수원보호구역, 개발제한구역 등은 환경 보전 가치를 높일 수 있으며, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 가능성 고려.

* (추가 확인 필요) 기장군 철마면 지역의 개발 계획 및 농업 관련 지원 정책 등을 파악하여 추가적인 투자 가치 발굴 가능.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다. 현장 방문을 통한 건물 내부 상태, 이용 현황, 관리 상태 확인, 주변 토지 및 건물 시세 조사, 농지 관련 법규의 실제 적용 가능성 등을 종합적으로 분석한 후 결정해야 합니다. 특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차, 제반 규제 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.