나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5324 [1] 부산광역시 남구 대연동 870-16 시온빌라 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 ""부산박물관"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 동류형
공동주택, 소규모 아파트, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반
주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도(2호선, 대연역)가 위치
하여 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

일련번호(가) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건내 제4층 제401호로서,
(사용승인일 : 1994.09.09)
외벽 : 전돌타일붙임 등,
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 등,
창호 : 샷시이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고 평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(키즈포레유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 자연
재해위험개선지구(2024-06-07)(대연지구)<자연재해대책법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5324 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 남구 대연동 870-16 시온빌라 4층401호

용도: 다세대주택

건물명: 시온빌라

건축물 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 1994년 9월 9일

건물 층수: 4층 중 4층

1.3. 면적 정보

토지면적: 43.97㎡ (약 13.30평)

토지지분: 43.97㎡ (약 13.30평)

건물면적: 73.86㎡ (약 22.34평)

건물지분: 73.86㎡ (약 22.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 평가 정보

감정가: 171,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 부산박물관 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 유사한 형태의 공동주택, 소규모 아파트, 단독주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 도시철도 2호선 대연역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(키즈포레유치원), 자연재해위험개선지구(대연지구)로 지정되어 있습니다. 인접한 북측으로는 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서 상 말소기준권리는 2025년 5월 13일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(채권금액 157,936,779원)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 장종숙

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 12월 5일

확정일자: 2019년 11월 27일

배당신고일자: 2023년 12월 20일

등기부등본 상 '을15' 주택임차권(장종숙, 150,000,000원)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 다만, '특이사항' 및 '특수물건정보'에는 '대항력있는임차인', '선순위임차권'으로 언급되어 있어 권리관계에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다. 현재 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 계산됩니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부등본 상 '을15' 주택임차권이 말소 예정으로 표시되어 있으며, '인수 보증금 합계'가 0원이므로 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 단, '대항력있는임차인' 명시와 관련하여 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

물건지 주변은 주택가와 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 대연역 역세권의 이점을 일부 누릴 수 있습니다.

4.2. 주변 건물 현황

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 승원빌라5차A동 (1996년식, 62.8㎡): 2026년 6월 4일, 133,000,000원에 거래되었습니다.

* 남경 (2002년식, 81.16㎡): 2026년 6월 8일, 150,000,000원에 거래되었습니다.

* 오케이센트럴시티 (2020년식, 17.9㎡): 2026년 6월 2일, 122,000,000원에 거래되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

부산박물관이 인근에 있으며, 지역 내 마트, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 소재지 주변은 상대보호구역(키즈포레유치원)으로 지정되어 있습니다. 인근에 초, 중, 고등학교가 위치할 것으로 예상되나, 구체적인 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

'대항력있는임차인' 및 '선순위임차권' 언급에도 불구하고, 등기부 상 임차권이 '말소'로 기재되어 있으며 인수 보증금이 0원으로 처리된 점은 복합적인 권리 관계를 시사합니다. 배당 결과에 따라 채권/채무 관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있으며, 낙찰 후 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도

본건 건물은 1994년 사용승인으로, 약 30년 이상 경과된 노후 건물입니다. 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설 존재 여부

현 시점에서 제공된 정보 및 자체 검색 결과, 해당 물건지 인근에 혐오시설이 직접적으로 파악되지는 않았습니다. 다만, 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 시설 유무는 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 남구 대연동에 위치한 다세대주택으로, 대연역 역세권의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 171,000,000원입니다. 최근 거래 사례를 분석할 때, 건물의 연식 및 임차인 권리 관계의 복잡성을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다. 특히 '대항력있는임차인' 관련 정보와 등기부 상 '말소' 표기 간의 상이점, 그리고 'HUG 인수조건 변경' 등의 특이사항은 투자 결정 시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 부산 남구 대연동이라는 입지: 부산 남구는 지속적인 개발이 이루어지는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 대연역 역세권: 대중교통 이용이 편리하여 실수요자 및 투자자에게 매력적인 요소입니다.

* 시세 대비 합리적인 입찰가: 시장 조사 결과, 건물의 면적과 상태를 고려했을 때 감정가 대비 합리적인 입찰가 형성이 가능할 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 및 본건 건물의 면적(73.86㎡)을 고려할 때, 최근 거래 사례(62.8㎡ 기준 133,000,000원, 81.16㎡ 기준 150,000,000원)를 감안하면 평당 약 600만원~700만원 수준으로 추정할 수 있습니다. 이를 기준으로 본건 전용면적 22.34평에 적용 시 약 134,000,000원 ~ 156,000,000원 범위로 예상됩니다.

'인수 보증금 합계'가 0원이고 말소기준권리보다 선순위 임차권이 말소 예정임을 감안하되, '대항력있는임차인' 관련 불확실성을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

상기 분석을 종합하여, 본건의 예상 입찰가는 145,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.