나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5318 [1] 부산광역시 수영구 망미동 877-5 마인헤어츠 1동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 망미동에 소재하는 망미중학교의 동측 인근에 위치하는 마인헤어츠 1동 3층 303호로서 주위는 단독 및 공동주택, 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선 배산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 3층 303호로서
외벽: 치장석 마감 등
창호; 새시 창호

이용상태

공동주택(다세대,도시형,단지형)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전, 화재경보시설, 승강기, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 부정형의 토지로 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2019-04-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5318 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 물건내역

소재지: 부산광역시 수영구 망미동 877-5, 마인헤어츠 1동 3층 303호

구분: 집합건물 (다세대주택/업무시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 151,000,000원

토지면적: 38.03㎡ (약 11.50평)

건물면적: 54.28㎡ (약 16.42평)

건물 규모: 지하 1층, 지상 6층 건물 중 3층 303호

건축년도: 2015년 07월

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 건은 부산광역시 수영구 망미동에 위치하며, 망미중학교 동측 인근 지역입니다.

주위는 단독 및 공동주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합지역입니다.

2.2. 교통여건

차량 접근이 용이한 지역입니다.

인근에 시내버스정류장이 있으며, 도시철도 3호선 배산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부상 채권 총액은 약 194,615,444원입니다.

말소기준권리는 수원지방법원 2021카단63156 (페퍼저축은행 가압류, 2021-10-14 접수)입니다.

을구 4번 순위의 주택임차권(김정석)이 매각 후에도 인수됩니다.

3.2. 임차인 분석

본 건에는 김정석 임차인이 거주 중입니다.

보증금: 140,000,000원, 차임: 0원.

전입일자: 2020년 12월 22일, 확정일자: 2020년 12월 1일.

이 임차인은 대항력이 있으며, 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

주택임차권 등기가 을구 4번으로 등기되어 있으며, 말소기준권리보다 후순위이나 인수되는 권리입니다.

임대차 관계는 미상이나, 등기부상 명확한 보증금액이 기재되어 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 수원지방법원 2021카단63156 (페퍼저축은행 가압류, 2021-10-14 접수)

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 갑구 4, 6, 7, 10번의 가압류 및 압류, 을구 11번의 강제경매.

매각으로 인해 인수되는 권리: 을구 4번 주택임차권 (김정석). 이에 따른 보증금 140,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건은 주거지역 내에 위치하나, 인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 건물 특성

건축물대장상 주용도는 업무시설이나, 공동주택(다세대, 도시형)으로 이용 중입니다.

신축 연도(2015년) 대비 비교적 현대적인 건물입니다.

총 6층 건물로, 본 건은 3층에 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

근린생활시설, 마트, 병원 등 기본적인 편의시설은 인근 지역에서 이용 가능합니다.

배산역 및 버스정류장 인근으로 이동 편의성이 좋습니다.

5.2. 교육시설

망미중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설 입지에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 김정석의 보증금 인수 문제입니다.

을구 4번 임차인의 보증금 140,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 모두 인수해야 합니다.

이 금액이 클 경우, 실제 낙찰가 외 추가 비용이 발생하므로 반드시 배당표를 확인하여 잔액 인수 여부를 판단해야 합니다.

제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 '물건명세서' 상 인수 명시 내용이 상반되어, 실제 인수될 금액을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

6.2. 기타 리스크

건물 용도상 업무시설 및 공동주택 혼재로 인한 관리상 이슈 가능성.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역 및 상대보호구역에 해당하여 건축 등 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 망미동에 위치한 집합건물(다세대주택/업무시설) 경매 건입니다.

교통 및 주거 환경은 양호한 편이며, 감정가는 1억 5,100만원입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 140,000,000원 중 미배당분은 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

이는 곧 낙찰가 외 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있음을 의미하므로, 권리 분석 및 배당 계산이 매우 중요합니다.

만약 임차인이 보증금 전액을 배당받는다면, 권리상 문제는 대부분 해소됩니다. 하지만 배당받지 못하는 금액이 있다면, 이를 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

대항력 있는 임차인 존재로 인해, 인수되는 보증금액에 따라 실질적인 취득가격을 산정할 수 있습니다.

배당 후 인수되는 보증금이 적거나 없을 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

부산 수영구 망미동 지역의 꾸준한 부동산 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

건축물대장상 주용도가 업무시설이지만 공동주택으로 이용 중인 점을 고려하여, 내부 상태 및 활용 방안을 다각적으로 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

1. 인수되는 임차인 보증금: 물건명세서 상 을구 4번 주택임차인의 보증금 140,000,000원 중 배당받지 못하는 금액을 정확히 산출해야 합니다. 만약 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한다면, 그 차액은 낙찰가에 더해지는 인수 금액이 됩니다.

2. 주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보들을 바탕으로 본 건과 유사한 조건(면적, 층수, 건축 연도, 위치)의 다세대주택 시세를 파악합니다.

* 후스 (2021년 건축, 22.307㎡): 20,000만원 (2026.04.20)

* 아트누보빌 (2014년 건축, 51.71㎡): 17,500만원 (2026.04.19)

* 동해빌라 (1996년 건축, 74.73㎡): 16,500만원 (2026.04.22)

본 건(54.28㎡)은 아트누보빌(51.71㎡)과 면적이 유사하며, 건축 연도는 약간 오래되었습니다. 최근 거래된 아트누보빌의 2026년 4월 거래가 17,500만원을 참고할 수 있습니다.

3. 감정가 대비 낙찰률: 일반적으로 경매 물건은 감정가의 80~120% 수준에서 낙찰되는 경우가 많지만, 본 건은 인수되는 임차인 보증금이라는 특수성이 있어 이를 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 산정 (가정):

만약 임차인이 배당에서 보증금 전액(140,000,000원)을 배당받는다고 가정할 경우, 매수인의 인수 금액은 0원이 됩니다. 이 경우, 주변 시세 17,500만원 (아트누보빌 51.71㎡)을 참고하여, 본 건(54.28㎡)의 적정 가치를 17,000만원 ~ 18,500만원 수준으로 볼 수 있습니다. 감정가 151,000,000원을 기준으로 100% ~ 110% 수준을 고려하면 151,000,000원 ~ 166,100,000원 범위에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

권리 인수 금액이 없을 경우, 최적 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 170,000,000원

주의: 만약 임차인이 보증금 일부(예: 30,000,000원)를 배당받지 못한다고 가정하면, 매수인은 30,000,000원을 추가로 부담해야 하므로, 실질적인 취득 희망가는 160,000,000원 - 30,000,000원 = 130,000,000원 ~ 170,000,000원 - 30,000,000원 = 140,000,000원 수준으로 낮춰야 합니다.

따라서, 인수되는 보증금액을 정확히 확인하는 것이 최우선이며, 이를 바탕으로 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.