나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5323 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 64-1 남경아파트 에이동 2층205호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은감정 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 소재 ‘기장중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 동해선 '기장역'이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물 내 제2층 제205호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 서측으로 노폭 약 8미터 내외 및 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 도로(접합), 가축사육제한구역(2013-07-10) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(문의 : 기장군 창조건축과(051-709-4292))<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 120m) <건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5323 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 한화생명보험 주식회사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 64-1, 남경아파트 A동 2층 205호

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건물 내 2층 205호

준공 연도: 1984년 (건축물대장 기준)

용도: 공동주택 (다세대주택)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 49.53㎡ (약 15.0평)

토지 지분: 49.5346㎡

건물 면적: 58.50㎡ (약 17.7평)

건물 지분: 58.5㎡

전용 면적: 58.50㎡ (약 17.7평)

공급 면적: 명시되지 않음.

1.4. 감정가 및 인수 정보

감정가: 75,000,000원 (7천 5백만원)

인수 보증금: 0원 (임차인 현황 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 소재 ‘기장중학교’ 남동측 인근에 위치.

주변: 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 형성.

2.2. 교통

대중교통: 인근 시내 버스 정류장 및 동해선 '기장역' 소재, 대중교통 사정은 보통.

차량 접근: 차량 접근 가능.

2.3. 도로

접근 도로: 서측 약 8미터, 남측 약 6미터 도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 1991년 04월 06일 접수된 기장새마을금고 근저당권 (30,000,000원).

3.2. 말소 대상 권리

경매로 인해 소멸 예정 권리:

* 기장새마을금고 근저당권 (말소기준권리)

* 김명희 소유권이전

* 주식회사 케이비국민카드 가압류

* 한화생명보험 가압류

* 한화생명보험 주식회사 강제경매 (본 건 경매 개시)

* 기장군 압류

3.3. 인수 대상 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (내용은 불명확하나, 등기부상 기재되어 있으며 말소 대상 아님).

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

대항력 있는 임차인: 확인되지 않음. (보증금이 0원이므로 대항력 있는 임차인이 존재해도 보증금 회수에 대한 문제는 없을 것으로 보이나, 인수되는 권리가 없다는 점을 재확인 필요)

*참고사항*: 임대관계는 미상으로, 명확한 점유자 현황은 별도 확인 필요.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 인근에 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능함.

기장역 주변으로 상권이 발달되어 있어 편의시설 이용 용이.

4.2. 상권 특성

주거 지역과 상업 시설이 혼재된 복합 지역.

지역 특성상 소규모 상가 및 주거 시설이 밀집.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

마트, 병원, 은행 등 근린생활시설이 인근에 소재하여 이용 편리.

기장역 주변 상권 이용 가능.

5.2. 교육시설

기장중학교가 남동측 인근에 위치.

기타 초등학교, 고등학교 등 교육 시설은 접근 거리 확인 필요.

5.3. 녹지 및 휴식공간

주변 녹지 공간이나 대규모 공원 정보는 추가 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

매각으로 소멸되지 않는 권리인 '지상권'이 존재할 가능성이 있으며, 해당 지상권의 내용 및 권리행사 여부에 따라 재산권 행사에 제약이 있을 수 있음. (상세 내용 미확인)

6.2. 물건 상태 리스크

건물 준공 연도가 1984년으로 노후화에 따른 유지보수 필요성 존재 가능. (최근 매매 정보에 신축 빌라도 있어, 건물 노후화 수준은 개별적으로 확인 필요)

전유부 상점/다세대 주택 혼재 가능성: 건축물대장상 '기타용도'에 근린생활시설이 포함되어 있어, 해당 호실이 주거용으로만 사용되는지, 상가와 겸용인지 여부 확인 필요. (현재 이용상태는 공동주택으로 기재)

6.3. 법규 관련 리스크

일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역 등 다수의 도시계획시설 및 규제 지역에 속해 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 소재 남경아파트 내 다세대주택으로, 감정가는 7천 5백만원임.

권리상 인수되는 부담은 없어 보이나, '지상권'의 존재 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요함.

주변 시세는 최근 매매 사례를 볼 때, 유사 면적 대비 가격 형성이 다양하게 나타나고 있음. (예: 2016년 준공 42.79㎡ 빌라 1.4억원, 1994년 준공 59.67㎡ 연립 8천 7백만원, 1998년 준공 70.32㎡ 빌라 5천 3백만원)

건축 연도(1984년)를 고려할 때 내부 수리 및 관리가 필요할 수 있으며, 토지/건물 일괄 매각 대상임.

기장역 인근의 입지 조건을 갖추고 있으며, 주변 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역임.

8. 투자 포인트

8.1. 저평가 가능성

감정가(7,500만원) 대비 유사 조건의 오래된 건물 시세(8,700만원)와 비교 시, 소폭의 가격 상승 여력 존재 가능성.

8.2. 입지

동해선 기장역 역세권 인근으로 교통 편리성 증대.

지역 개발 가능성에 따른 미래 가치 상승 기대.

8.3. 명확한 권리 관계

인수 보증금 0원, 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 권리 분석이 비교적 명확함. (단, 지상권 예외)

9. 예상 입찰가

감정가: 75,000,000원

주변 시세 분석:

최근 매매 사례 중 본 물건(1984년 준공, 58.50㎡)과 연식 및 면적이 유사한 1994년 준공의 59.67㎡ 연립주택이 87,000,000원에 거래되었습니다. 이 사례를 기준으로 볼 때, 본 물건의 시세는 8,000만원대 초중반으로 추정됩니다. 2016년 준공의 최신 빌라(42.79㎡)가 1억 4천만원에 거래된 점은 시세 편차가 크다는 것을 보여줍니다.

최근 거래 사례 중 가장 근접한 1994년 준공의 59.67㎡ 연립주택 시세(8,700만원)를 고려하고, 본 물건의 감정가(7,500만원)가 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성을 감안하여, 80,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

주의사항: 예상 입찰가는 현재 시세 및 정보 기반 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, '지상권' 등 권리 관계 최종 확인, 경쟁 물건 분석 등 추가적인 정보 수집 후 신중하게 결정해야 합니다.1.물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5323 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 한화생명보험 주식회사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 64-1, 남경아파트 A동 2층 205호

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건물 내 2층 205호

준공 연도: 1984년 (건축물대장 기준)

용도: 공동주택 (다세대주택)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 49.53㎡ (약 15.0평)

토지 지분: 49.5346㎡

건물 면적: 58.50㎡ (약 17.7평)

건물 지분: 58.5㎡

전용 면적: 58.50㎡ (약 17.7평)

공급 면적: 명시되지 않음.

1.4. 감정가 및 인수 정보

감정가: 75,000,000원 (7천 5백만원)

인수 보증금: 0원 (임차인 현황 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 소재 ‘기장중학교’ 남동측 인근에 위치.

주변: 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 형성.

2.2. 교통

대중교통: 인근 시내 버스 정류장 및 동해선 '기장역' 소재, 대중교통 사정은 보통.

차량 접근: 차량 접근 가능.

2.3. 도로

접근 도로: 서측 약 8미터, 남측 약 6미터 도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 1991년 04월 06일 접수된 기장새마을금고 근저당권 (30,000,000원).

3.2. 말소 대상 권리

경매로 인해 소멸 예정 권리:

* 기장새마을금고 근저당권 (말소기준권리)

* 김명희 소유권이전

* 주식회사 케이비국민카드 가압류

* 한화생명보험 가압류

* 한화생명보험 주식회사 강제경매 (본 건 경매 개시)

* 기장군 압류

3.3. 인수 대상 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (내용은 불명확하나, 등기부상 기재되어 있으며 말소 대상 아님).

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

대항력 있는 임차인: 확인되지 않음. (보증금이 0원이므로 대항력 있는 임차인이 존재해도 보증금 회수에 대한 문제는 없을 것으로 보이나, 인수되는 권리가 없다는 점을 재확인 필요)

*참고사항*: 임대관계는 미상으로, 명확한 점유자 현황은 별도 확인 필요.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건지 인근에 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능함.

기장역 주변으로 상권이 발달되어 있어 편의시설 이용 용이.

4.2. 상권 특성

주거 지역과 상업 시설이 혼재된 복합 지역.

지역 특성상 소규모 상가 및 주거 시설이 밀집.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

마트, 병원, 은행 등 근린생활시설이 인근에 소재하여 이용 편리.

기장역 주변 상권 이용 가능.

5.2. 교육시설

기장중학교가 남동측 인근에 위치.

기타 초등학교, 고등학교 등 교육 시설은 접근 거리 확인 필요.

5.3. 녹지 및 휴식공간

주변 녹지 공간이나 대규모 공원 정보는 추가 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

매각으로 소멸되지 않는 권리인 '지상권'이 존재할 가능성이 있으며, 해당 지상권의 내용 및 권리행사 여부에 따라 재산권 행사에 제약이 있을 수 있음. (상세 내용 미확인)

6.2. 물건 상태 리스크

건물 준공 연도가 1984년으로 노후화에 따른 유지보수 필요성 존재 가능. (최근 매매 정보에 신축 빌라도 있어, 건물 노후화 수준은 개별적으로 확인 필요)

전유부 상점/다세대 주택 혼재 가능성: 건축물대장상 '기타용도'에 근린생활시설이 포함되어 있어, 해당 호실이 주거용으로만 사용되는지, 상가와 겸용인지 여부 확인 필요. (현재 이용상태는 공동주택으로 기재)

6.3. 법규 관련 리스크

일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역 등 다수의 도시계획시설 및 규제 지역에 속해 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 소재 남경아파트 내 다세대주택으로, 감정가는 7천 5백만원임.

권리상 인수되는 부담은 없어 보이나, '지상권'의 존재 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요함.

주변 시세는 최근 매매 사례를 볼 때, 유사 면적 대비 가격 형성이 다양하게 나타나고 있음. (예: 2016년 준공 42.79㎡ 빌라 1.4억원, 1994년 준공 59.67㎡ 연립 8천 7백만원, 1998년 준공 70.32㎡ 빌라 5천 3백만원)

건축 연도(1984년)를 고려할 때 내부 수리 및 관리가 필요할 수 있으며, 토지/건물 일괄 매각 대상임.

기장역 인근의 입지 조건을 갖추고 있으며, 주변 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역임.

8. 투자 포인트

8.1. 저평가 가능성

감정가(7,500만원) 대비 유사 조건의 오래된 건물 시세(8,700만원)와 비교 시, 소폭의 가격 상승 여력 존재 가능성.

8.2. 입지

동해선 기장역 역세권 인근으로 교통 편리성 증대.

지역 개발 가능성에 따른 미래 가치 상승 기대.

8.3. 명확한 권리 관계

인수 보증금 0원, 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 권리 분석이 비교적 명확함. (단, 지상권 예외)

9. 예상 입찰가

감정가: 75,000,000원

주변 시세 분석:

최근 매매 사례 중 본 물건(1984년 준공, 58.50㎡)과 연식 및 면적이 유사한 1994년 준공의 59.67㎡ 연립주택이 87,000,000원에 거래되었습니다. 이 사례를 기준으로 볼 때, 본 물건의 시세는 8,000만원대 초중반으로 추정됩니다. 2016년 준공의 최신 빌라(42.79㎡)가 1억 4천만원에 거래된 점은 시세 편차가 크다는 것을 보여줍니다.

최근 거래 사례 중 가장 근접한 1994년 준공의 59.67㎡ 연립주택 시세(8,700만원)를 고려하고, 본 물건의 감정가(7,500만원)가 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성을 감안하여, 80,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

주의사항: 예상 입찰가는 현재 시세 및 정보 기반 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, '지상권' 등 권리 관계 최종 확인, 경쟁 물건 분석 등 추가적인 정보 수집 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.