나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5303 [1] 부산광역시 해운대구 우동 1408 해운대아이파크 주동2동 4층407호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경감정 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재""해원초등학교""남서측 인근에 위치하는
해운대아이파크 주동2동 4층 407호로서,주위는 대규모 아파트단지,각종 근린
생활시설 등으로 형성되어 있으며,주위환경은 보통임.

교통상황

보건까지 차량접근 용이하며,인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선""동백역""등이
소재하여 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하6층 지상72층 건 내 4층 407호로서
외벽 : 강화유리 등 마감.
창호 : 시스템창호 등 임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비,급.배수설비,화재탐지 및 경보설비,공동현관기,도시가스에 의한 난방설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서,아파트부지임.

인접 도로상태등

동측으로 폭약25미터 내외,북서 및 남서측으로 폭약 20미터 내외의 도로와 접하며
단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,지구단위계획구역,도로(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(해원초교는
11.10.6변경)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(해원초교)<교육환경 보호에
관한 법률>,해일위험지구(2023-09-25)<자연재해대책법>,

<추가기재>개발행위허가제한구역(제한용도:업무시설중 오피스텔)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5303 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 1408 해운대아이파크 주동2동 4층407호

용도: 아파트

감정가: 798,000,000원

면적

토지면적: 13.45㎡ (약 4.07평)

건물면적: 83.01㎡ (약 25.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

1.2. 특이사항

중복사건, 개발행위허가제한구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 "해원초등학교" 남서측 인근에 위치하는 해운대아이파크 주동2동 4층 407호입니다.

주위는 대규모 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 2호선 "동백역" 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 무난합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합)로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(해원초교), 절대보호구역(해원초교), 해일위험지구(2023-09-25)에 해당합니다.

추가적으로 개발행위허가제한구역(제한용도: 업무시설 중 오피스텔)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

동측으로 폭 약 25미터, 북서 및 남서측으로 폭 약 20미터 내외의 도로와 접하며, 단지 내 가로망이 잘 정비되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 02월 23일 접수된 세븐파이낸셜대부주식회사의 근저당권(을19)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (다만, 지상권은 인수될 수 있으나 현재 등기부상 해당 사항 없음)

3.3. 임차인 현황

* 세븐파이낸셜대부주식회사

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

권리분석: 인수 대상 아님.

* 전승혜

보증금: 400,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025년 05월 20일

확정일자: 2025년 05월 20일

배당신고일자: 2025년 05월 27일

대항력: 없음

권리분석: 전입일자가 경매개시결정 등기일(2025.05.12)보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 인수 대상이 아닙니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 등기부채권 총액

739,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 해운대 우동은 대규모 주거단지와 함께 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 풍부한 상권을 형성하고 있습니다. 해운대아이파크 단지 자체적으로도 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다.

4.2. 교통 및 접근성

동백역(2호선)을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 인근 지역으로의 접근성이 매우 우수합니다. 차량을 이용한 도심 접근성 또한 뛰어납니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 해운대 아이파크는 고급 주거지역으로 분류됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 해운대아이파크

주소: 부산광역시 해운대구 우동 1408

준공년월: 2011년 11월 03일

단지 규모: 3개동, 총 1631세대

최고층: 72층 (본건 4층)

주요 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

주차: 총 3728대 (지하 주차 공간 다수 확보, 전기차 충전 시설 완비)

5.2. 내부 구조 및 설비

건물 구조: 철근콘크리트 경사지붕 지하 6층, 지상 72층 건물 내 4층 407호

마감: 외벽 강화유리 등, 창호 시스템창호 등

설비: 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관기, 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 아파트 면적 정보

본건 건물면적: 83.01㎡ (약 25.11평)

(참고: 제공된 최근 매매/임대 JSON 데이터의 전용면적(excluUseAr)은 117.745㎡ ~ 184.628㎡로, 본건 면적과는 차이가 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본건(2025타경5303) 외 2025타경6005(임의경매), 2026타경5485(강제경매) 등 다수의 중복사건이 존재합니다. 그러나 말소기준권리 이후의 권리들은 경매를 통해 소멸될 것으로 예상되어 권리상의 큰 문제는 없어 보입니다.

6.2. 개발행위허가제한구역

본건 토지는 "업무시설 중 오피스텔" 용도에 대한 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있습니다. 이는 해당 지역의 특정 개발 행위에 대한 제한이며, 기존 아파트 자체의 사용 및 거래에 직접적인 영향을 미치지는 않을 것으로 보이나, 향후 지역 개발 방향성에 대한 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 건축물대장 전유부 정보 불일치

제공된 건축물표제부 요약의 전유부 정보상 해당 호수가 "2407호"로 표기되어 있으나, 물건의 실제 호수는 "407호"이며 층수 역시 4층입니다. 이는 건축물대장과 실제 현황 간의 차이일 수 있으며, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 건축물대장과의 일치 여부를 재확인해야 하는 중요한 사항입니다.

7. 종합 의견

부산 해운대구의 핵심 입지에 위치한 해운대아이파크 물건으로, 우수한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

권리 관계는 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 개발행위허가제한구역 지정과 건축물대장 전유부 정보의 불일치 등은 반드시 확인하고 주의해야 할 사항입니다.

제공된 최근 매매 시세 정보는 본건의 면적 및 층수와 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있으며, 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 해운대 해변 및 마린시티 인접, 생활 편의시설 및 교통 요충지에 위치.

* 브랜드 가치: 해운대아이파크는 지역 대표적인 고급 아파트 브랜드로 가치가 높습니다.

* 미래 가치: 해운대 지역의 지속적인 발전 가능성과 함께 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 경매 이점: 법원 경매를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 798,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 데이터는 본건의 면적(83.01㎡)보다 큰 평형이며, 가격대가 감정가보다 현저히 낮아 직접적인 비교 분석에 어려움이 있습니다. (예: 117.745㎡가 107,000,000원에 거래됨)

감정가가 일반 시세보다 높거나, 특정 호실의 특수성을 반영한 것으로 판단될 수 있습니다.

따라서, 감정가를 기준으로 보수적인 접근 시 80~85% 수준을 고려할 수 있습니다.

* 감정가 80%: 약 638,400,000원

* 감정가 85%: 약 678,300,000원

현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

초기 입찰가로는 감정가의 85% 수준인 약 6억 7천 8백만원 내외를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.