나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5352 [1] 부산광역시 해운대구 우동 645-2 블루스토리호텔 9층903호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성감정 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 '부산도시철도2호선 해운대역' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 숙박시설, 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도2호선 해운대역' 등이 소재하는 등 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 건물 내 제9층 제903호로서,
(사용승인일 2019.10.31)

외벽 : 치장석 붙임 마감 등
내벽 : 벽지붙임 마감 등
바닥 : 타일깔기 마감 등
창호 : 샷시창호 등

이용상태

숙박시설(객실)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 2필지 일단의 가장형 토지로서, 숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 2차선의 포장도로 및 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1):일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(우동1 지구단위계획구역(최초2002.6.19.)), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-157(최초74.7.20.))(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높이 150m)<건축법>, 온천지구(해운대온천)<온천법> 중점경관관리구역(2018.2.21.)에 속함.
(2):일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(우동1 지구단위계획구역(최초2002.6.19.)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높이 150m)<건축법>, 온천지구(해운대온천)<온천법> 중점경관관리구역(2018.2.21.)에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 없음.

물건 비고

숙박시설(객실)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5352 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 우동 645-2 블루스토리호텔 9층903호

* 용도: 숙박시설 (객실)

* 감정가: 108,000,000원

* 토지면적: 2.85㎡ (약 0.86평)

* 건물면적: 18.01㎡ (약 5.45평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO (정확한 채권자 정보는 경매 정보지 확인 필요)

* 사용승인일: 2019년 10월 31일

2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 '부산도시철도2호선 해운대역' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 숙박시설, 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도2호선 해운대역 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 자체: 블루스토리호텔은 철근콘크리트구조 18층 건물로, 본건은 9층 903호입니다. 2019년 사용승인을 받아 비교적 신축 건물에 해당합니다.

3. 권리분석

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* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2023년 07월 11일 접수된 경남은행의 근저당권(182,600,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 등기부등본상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 권리 분석 시 지상권 등 특수 사항을 반드시 재확인해야 합니다.)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

* 임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임대관계는 미상이며, 인수되는 보증금이 0원이라 하더라도 실제 점유 관계 및 임대차 계약 내용을 철저히 확인하여 예상치 못한 부담이 발생하지 않도록 주의가 필요합니다. 특히, 임대료나 보증금이 미상인 경우 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다.

* 총 채무액: 등기부채권 총액은 739,443,209원이며, 이는 경매 신청 채권액 152,938,766원(경남은행)보다 훨씬 높은 규모입니다.

4. 상권분석

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* 주변 상업시설: 해운대역 인근 지역으로 호텔, 모텔, 식당, 카페, 유흥업소 등 다양한 숙박 및 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 배후수요: 해운대 해수욕장이라는 관광 수요와 주변 주거 및 업무시설의 이용객을 배후로 하고 있습니다.

5. 생활정보

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* 편의시설: 해운대역 주변으로 백화점, 마트, 병원, 은행 등 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 해운대 해수욕장이 인접해 있어 관광 및 여가 활동에 유리하며, 해변가를 따라 조성된 산책로 등 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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* 과다한 채무: 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 상당히 높아, 낙찰 후 채무 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임대 불확실성: 임차인 현황이 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. (보증금 0원 인수 조건이 명시되었으나, 실제 점유자와의 협상이 필요할 수 있습니다.)

* 경쟁 심화: 해운대 지역은 숙박시설 공급이 많아 객실 가동률 및 수익성 확보에 경쟁이 심할 수 있습니다.

* 혐오시설: 본 건 주변으로 특별히 알려진 혐오시설은 검색되지 않았습니다. (단, 도시 환경 특성상 소음, 교통 혼잡 등은 발생할 수 있습니다.)

* 높은 건축 규제: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 중로, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 온천지구, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 건축 규제가 적용되고 있습니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 부산 해운대의 핵심 상권에 위치한 비교적 신축 숙박시설로, 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 그러나 등기부상 총 채무액이 높고 임대 관계가 미상인 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 현재 숙박시설(객실)로 이용 중이며, 낙찰 후에도 동일 용도로 활용 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

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* 최고의 입지: 부산 해운대 해수욕장과 해운대역 역세권이라는 탁월한 입지를 자랑합니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 잠재적 임대 수익: 적절한 운영 및 관리를 통해 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

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* 인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 보증금 부담은 없습니다.

* 감정가 108,000,000원을 기준으로 하되, 물건의 장점과 잠재적 리스크(높은 총 채무, 임대 불확실성 등)를 종합적으로 고려해야 합니다.

* 시세 및 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 경매 시장 동향 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 일반적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 초기 입찰을 고려할 수 있으나, 본 건의 경우 채무 부담이 크므로 더욱 신중한 판단이 필요합니다.

* 보수적인 접근으로, 감정가의 80% 수준인 약 86,400,000원부터 시작하여 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. (실제 입찰가는 시장 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.