나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5345 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 89 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 소재 '기장종합사회복지관' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 오피스텔, 연립주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상11층건 내 제10층 제1002호로서,

외 벽: 하부 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내 벽: 벽지 및 타일 마감 등.
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 1) : 공부상 주거형 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향의 완경사지내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2013-07-10)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

물건 비고

공부상 주거형 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5345 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 청강리 89, 10층1002호 (도로명주소: 부산광역시 기장군 차성동로20번길 16, 10층1002호)

용도: 오피스텔 (공부상 주거형)

감정가: 211,000,000원

토지 면적: 32.35㎡ (약 9.80평)

건물 면적: 81.48㎡ (약 24.65평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 신OO

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 기장군 기장읍 대라리에 위치하며, '기장종합사회복지관' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 오피스텔, 연립주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 복합 용도 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 을1 근저당권 (주식회사 아이비케이저축은행외 1명, 150,000,000원, 2021년 06월 11일 접수)입니다.

인수되는 권리로는 을2 주택임차권이 있습니다.

* 임차인: 신재욱 (신 )

* 보증금: 200,000,000원

* 전입일자: 2021년 06월 09일

* 확정일자: 2021년 05월 04일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

매각으로 인해 말소되는 권리들은 소유권이전3번신탁등기말소(갑4), 소유권이전청구권가등기(갑7), 압류(갑8, 갑9, 갑12), 강제경매(갑13) 등입니다.

주의사항: 임차인 신재욱의 보증금 200,000,000원은 말소기준권리보다 선순위이므로, 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수하게 됩니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 중요한 사항입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 기장읍 일대는 주거 및 상업 시설이 공존하는 지역입니다. 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설과 소규모 상업 시설이 주로 발달해 있으며, 인근 기장종합사회복지관은 지역 내 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 대규모 상업 지구보다는 지역 기반의 상권 특성을 가질 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 기장종합사회복지관 인근에 위치하여 각종 근린생활시설 이용이 편리합니다. 주변으로 공동주택, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재하여 주거 환경을 갖추고 있습니다. 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정된 곳이 있어 교육 관련 시설 입지에 영향을 줄 수 있으나, 구체적인 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 신재욱의 보증금 200,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공부상 용도와 실제 이용 불일치: 공부상 '업무시설'이나 실제는 '주거형 오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 향후 용도 변경 시 행정적 제약이나 문제의 소지가 될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 철도보호지구 등 다양한 도시계획 및 법률에 따른 토지 이용 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군에 위치한 오피스텔로, 감정가는 2억 1,100만원입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 2억원은 배당 종결 후 잔액이 발생할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 입찰자가 추가적으로 부담해야 할 금액이 발생할 수 있음을 의미하므로, 철저한 권리 분석과 명도 계획이 필수적입니다. 공부상 용도와 실제 이용 현황이 다를 수 있다는 점도 유의해야 합니다. 교통 및 주변 환경은 무난한 편이나, 투자 시 인수되는 임차보증금을 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인 존재: 법적 보호를 받는 임차인으로 인해 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있으나, 명도 절차에 주의가 필요합니다.

* 복합 용도 가능성: 공부상 업무시설이지만 주거용으로도 활용 가능한 유연성이 있습니다.

* 기장군 개발 잠재력: 부산의 신흥 주거 및 관광 지역으로 발전 가능성이 있는 기장군에 위치하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인이 보증금 200,000,000원을 가지고 있으며, 이는 말소기준권리보다 선순위이므로 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 실질적인 총 투자 금액은 '입찰가(법원에 납부하는 금액) + 인수되는 보증금'이 됩니다.

현 시세 조사 결과, 유사 면적(전용 81.48㎡)의 오피스텔 시세는 약 1억 8천만원에서 2억 4천만원 범위로 추정됩니다.

인수되는 보증금 200,000,000원을 고려했을 때, 총 투자금액이 현 시세 범위를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

* 총 투자금액 (예상): 입찰가 + 200,000,000원

* 현 시세 (보수적 추정): 220,000,000원

* 경쟁력 있는 최대 입찰가 = 현 시세 - 인수되는 보증금

= 220,000,000원 - 200,000,000원 = 20,000,000원

이러한 분석에 기반하여, 법원에 납부할 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 20,000,000원 ~ 40,000,000원

이는 시세 및 인수되는 보증금을 고려한 경쟁력 있는 입찰가 범위이며, 실제 입찰 시에는 명도 비용, 수리비, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다. 총 투자금액은 최소 2억 2천만원에서 2억 4천만원 이상이 소요될 수 있으므로, 신중한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.