나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5335 [1] 부산광역시 해운대구 재송동 1048-3 센텀우신골든빌 107동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공감정 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 ""신재초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 공동주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 전반적인
주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 동해선(재송역)이 소재하는 등 전
반적인 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물내 제6층 제602호로서,
외 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
내 벽: 벽지 등 마감(추정),
창 호: 새시창의 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 공동현관기, 화재탐지 및 경보설비,
도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 서하향 경사지대내의 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 단지 주위로 로폭 약 8~10m 내외의 포장도로에 접해 있고, 단지내 진입로 및 가로망 정비
되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(상대보호구역(신재초등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5335 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 재송동 1048-3 센텀우신골든빌 107동 6층602호

용도: 아파트

감정가: 308,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

1.2. 면적정보

토지면적: 28.79㎡ (약 8.71평)

토지지분: 28.78542758846658㎡ (약 8.71평)

건물면적: 76.06㎡ (약 23.01평)

건물지분: 76.0621㎡ (약 23.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

전용면적 (건물면적): 76.0621㎡ (약 23.01평)

분양면적: 제공된 JSON 데이터상 유사 면적(76.0621㎡)의 거래 사례가 있습니다.

1.3. 매각대상 및 특이사항

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건

특수물건정보: 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 해운대구 재송동에 소재하며, "신재초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트 단지, 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 동해선 재송역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 대중교통 사정 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 사상신용협동조합 근저당권 (접수일자: 2013-08-09)

본 물건은 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 주요 등기 사항 (말소 예정 권리 포함)

* 소유권보존: 신미진 (2006-12-18)

* 소유권이전: 김수용 (2010-10-29, 매매)

* 근저당권: 사상신용협동조합 (2013-08-09, 36,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 사상신용협동조합 (2018-06-19, 60,000,000원)

* 근저당권: 사상신용협동조합 (2019-06-21, 42,000,000원)

* 근저당권: 사상신용협동조합 (2020-09-21, 34,800,000원)

* 근저당권: 사상신용협동조합 (2021-11-23, 90,000,000원)

* 근저당권: 이유진 (2023-09-04, 15,000,000원)

* 전세권설정: 이유진 (2023-09-04, 5,000,000원)

* 근저당권: 이영호 (2024-10-14, 7,500,000원)

* 근저당권: 이영민 (2024-12-23, 16,500,000원)

* 가압류: 주식회사케이비국민카드 (2025-03-31, 5,258,696원)

* 임의경매: 이유진 (2025-05-15, 10,537,807원)

3.3. 등기부 채권 총액

312,058,696원

3.4. 임차인 현황

* 임대관계: 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 대항력 있는 임차인 여부를 반드시 현장 조사하여 확인해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 있을 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 및 근린 상권

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 공동주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 안정적인 주거 상권의 특성을 보입니다. 신재초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 이는 아파트의 수요 기반을 강화합니다.

4.2. 교통 및 생활 편의

대중교통 이용이 비교적 편리하며, 지역 내 생활 편의 시설 이용이 용이한 입지입니다. 다만, 초역세권 단지는 아니며 버스 노선을 통한 접근이 주를 이룹니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 센텀우신골든빌

주소: 부산광역시 해운대구 재송동 1048-3

사용승인일: 2006년 10월 26일

총 세대수: 855세대

최고층: 23층

5.2. 주변 편의시설

* 교육: 신재초등학교 (남동측 인근)

* 교통: 시내버스정류장, 동해선 재송역 (인근 소재)

* 생활: 근린생활시설 (주위 형성)

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차충전기(지하 9대) 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

동일 물건에 대한 경매 사건이 중복으로 진행될 수 있습니다. 이는 낙찰 후 절차 진행에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 정보를 추가적으로 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 정보 불확실성

임대차 관계가 미상으로 되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 반드시 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대차 내역을 파악해야 합니다.

6.3. 주변 혐오시설 유무

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 존재 여부를 확인할 수 없습니다. 지도 검색 결과, 해당 주소지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 하지만, 최종적인 판단을 위해서는 로드뷰 등을 통한 육안 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 해운대구 재송동에 위치한 센텀우신골든빌 아파트 경매 건입니다. 신재초등학교 인근의 안정적인 주거지에 자리하고 있으며, 2006년에 준공된 아파트로서 비교적 양호한 단지 규모를 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 데이터상으로도 유사 면적(76.06㎡)의 거래가 2026년 7월 1일 28,300만원에 이루어진 점은 긍정적입니다. 감정가(30,800만원) 대비 최근 실거래가가 낮게 형성된 점은 입찰 시 고려할 만한 요소입니다. 권리 관계 자체는 명확하나, 임차인 현황이 미상이고 중복사건 정보가 있어 낙찰 후 명도 및 법적 절차 진행 시 면밀한 검토와 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 해운대구 재송동의 우수한 학군과 안정적인 주거 환경.

* 최근 실거래가(28,300만원) 대비 경쟁력 있는 감정가(30,800만원) 및 예상 입찰가 설정 가능성.

* 수요가 꾸준한 76.06㎡ (약 23평)의 중소형 평형.

* 단지 내 편의시설 및 주변 생활 인프라 양호.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 감정가: 308,000,000원

* 최근 실거래가: 유사 면적(76.0621㎡)이 2026년 7월 1일에 28,300만원에 거래되었습니다.

* 분석: 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있으며, 유사 면적 아파트의 시장 가격은 28,300만원 수준으로 파악됩니다.

9.2. 예상 입찰가

250,000,000원 (2억 5천만원)

본 입찰가는 최근 유사 면적 실거래가(28,300만원) 대비 약 88.3% 수준이며, 감정가(30,800만원) 대비 약 81.2% 수준입니다. 임차인 현황의 불확실성 및 중복사건과 같은 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 산정한 가격이며, 실제 입찰 시에는 경쟁률, 현장 조사 결과, 개인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.