나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5320 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1754-3 이안해운대 105동 12층1203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 '신도초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택, 대형마트, 학교, 공공기관, 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 제반 주위환경은
양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 '부산도시철도 2호선(중동역)' 및 시내 버스정류장
등이 소재하여 제반 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 32층 건물 내 제12층 제1203호로서,
(사용승인일: 2006.09.27.)

외벽: 치장석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 등 마감,
창호: 샤시창호 등

내부마감재는 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황 '주거용 오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 시스템에어컨에 의한 냉방설비, 도시가스에 의한 개별난방설비,
화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기설비, 스프링클러설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복6차선의 광대로, 북동측으로 왕복4차선의 광대로, 북서측으로 노폭
약 15m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m, 최고
높이 180m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)
<온천법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, <추가기재>일반상업용지

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

물건 비고

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 현황 '주거용 오피스텔'로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5320 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1754-3 이안해운대 105동 12층 1203호

용도: 오피스텔

감정가: 386,000,000원

토지면적: 12.27㎡ (약 3.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 92.08㎡ (약 27.85평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOO

2. 입지조건

본 건은 부산광역시 해운대구 중동에 소재하며, 신도초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 대형마트, 학교, 공공기관, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 환경이 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 부산도시철도 2호선 중동역 및 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 32층 건물 중 12층에 위치하며, 2006년 9월 27일에 사용승인되었습니다.

건물 남측으로는 왕복 6차선, 북동측으로는 왕복 4차선, 북서측으로는 약 15m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 12월 13일 접수된 부산동부신용협동조합의 근저당권입니다.

이에 따라 을13, 을14 근저당권 및 이후 접수된 갑7, 갑8, 갑9 가압류, 갑11 임의경매개시결정 등기 모두 소멸될 예정입니다.

현재 파악된 채권 총액은 412,076,929원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-06-12

* 대항력: 없음

현 임차인은 대항력이 없어 명도에 대한 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 해운대구 중동 일대는 부산의 대표적인 관광 및 상업 중심지 중 하나로, 다양한 상업시설과 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주변에 대형마트, 학교, 각종 근린생활시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 많으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다.

오피스텔의 경우, 업무시설로 등재되어 있으나 현재 주거용으로 이용 중인 점을 고려할 때, 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

단지 인근에 신도초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

대중교통으로는 부산도시철도 2호선 중동역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

주변에 대형마트, 병원, 금융기관 등 생활 편의시설이 풍부하여 주거 만족도가 높을 것으로 판단됩니다.

본건 주변에 혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 주의사항은 공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나, 실제로는 '주거용 오피스텔'로 이용 중이라는 점입니다. 이는 향후 재산세 등 세금 부과나 도시가스 요금 적용 등에서 업무시설과 주거시설 간의 차이로 인해 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다. 그러나 실제 주거용으로 많이 사용되는 오피스텔의 특성상, 일반적인 주거용 부동산과 크게 다르지 않게 관리될 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산 해운대구의 핵심 입지에 위치하며, 우수한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 오피스텔입니다.

등기부상 권리 관계가 비교적 명확하고, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이어서 권리 분석 상 특별한 위험은 없습니다.

임차인의 경우 대항력이 없어 명도 부담이 없으며, 인수할 보증금 또한 없습니다.

다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이에 따른 잠재적 리스크는 존재하므로, 이를 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 해운대 핵심 입지: 부산의 대표적인 주거 및 상업 지역인 해운대구에 위치하여 미래 가치가 높습니다.

* 뛰어난 교통 환경: 지하철 2호선 중동역 역세권이며, 다수의 버스 노선으로 시내 접근성이 뛰어납니다.

* 안정적인 권리 관계: 모든 선순위 권리가 소멸되어 낙찰 후 깨끗한 등기 상태를 확보할 수 있습니다.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적습니다.

* 주변 시세 대비 경쟁력: 최근 실거래가와 감정가를 고려할 때, 시세보다 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 386,000,000원입니다.

최근 실거래 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔들이 2025년 12월 28,400만원(67.02㎡, 약 423,754원/㎡), 2026년 3월 35,750만원(93.72㎡, 약 381,455원/㎡), 2026년 6월 43,500만원(98.99㎡, 약 439,438원/㎡)에 거래되었습니다.

본 건의 전용면적(건물면적)은 92.08㎡입니다. 유사 면적의 최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 적정 시세는 약 37,800만원 ~ 40,500만원 수준으로 추정됩니다.

인수되는 보증금이 없는 점과 권리상 깨끗한 점을 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 38,600만원 내외 또는 그보다 약간 낮은 36,000만원 ~ 39,000만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.